保险资金频繁收购租赁型物业，看好大城市租金收益前景

历经了对地产股投资的退潮之后，近来险资又重新瞄准了房地产领域。

近日，一支总规模45亿元的长租住房基金在北京成立，背后是大家人寿等各大险企。此前，友邦、新华保险等险资力量也已经介入租赁住房领域。不只是保租房，近年来，险资投资不动产的步伐显著加速，零售商场、写字楼、物流地产等都成为险资钟意的资产。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，保险资金规模大、期限长，一般需要投资长期能产生稳定现金流的资产。而核心城市的住房租赁项目和优质商业地产项目，租金收入相对稳定，空置率较低。在当前的低利率环境下，能够为险资提供稳定的现金流和相对较高的收益率，符合险资注重资产安全性、收益稳定性、可获得长期现金流的要求。叠加各类政策的加持，退出机制的完善，未来险资有望更多聚焦于核心城市的优质资产。

涌入长租公寓市场

8月底，大家长租住房基金募集成立。该基金由大家保险发起，联合大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、复星保德信人寿等保险公司共同设立，总规模45亿元，将重点布局北京、上海等一线城市的保障性租赁住房项目。

稍早些时间，友邦保险在7月份斥资9.8亿元收购了上海松江柚米社区。该项目为旭辉瓴寓国际与松江经开区管委会于2021年联合拍得的纯租赁地块项目，共有2252套保租房。该项目于2024年6月投入运营，开业不到8个月，已租房源近2000套，出租率达90%。

2月份时，新华保险、大家保险携手万科等成立了“万新金石”Pre-REIT基金，总规模约16亿元，用于收购厦门泊寓院儿·海湾社区资产；中国人寿携手首程控股设立公募REITs投资基金，首期规模超50亿元，投向包括保租房在内的基础设施REITs……

据克而瑞长租统计，2025年上半年，已披露住房租赁类大宗交易7笔，其中上海涉及4笔、北京2笔、厦门1笔，收购主体涉及基金、保险等资方。2023年前以银行及外资机构为主导的格局，正逐步让位于基金与险资的主力地位。

亿翰智库资管事业部研究员李京阳向第一财经记者表示，险资具备规模大、期限长、追求长期稳定的现金流的特点。在各类资产中，公寓类资产具备抗周期性，市场需求具有稳定性，哪怕租金有涨有跌，出租率也会相对稳定，可提供持续稳定的租金回报，契合险资兑付保单负债的需求。

李京阳认为，增配能够产生稳定现金流的实物资产，是对抗通胀、分散投资组合风险的经典策略。租赁住房作为民生消费领域的基础资产，其需求刚性较强，可以为险资提供良好的风险屏障。

克而瑞长租也认为，一二线城市的长租公寓资产具有显著的收益优势，这种兼具收益稳定性、现金流充裕性及抗通胀特性的优质资产，精准契合保险资金对“收益可预期、风险可管控”的核心配置需求，成为长期资本布局不动产领域的优选标的。同时，从已发行REITs较发行价涨跌幅来看，保障房REITs维持在18%以上，领跑全市场，且现金分派率也有显著超额收益的特征。

此外，上述机构续称，各地政府为保障性租赁住房项目提供的税收减免、财政补贴、低息贷款等优惠政策，有效降低了项目开发与运营成本，提升了项目的盈利能力和抗风险能力。如今，租赁住房公募REITs退出渠道打通，这类前期投入大、回报周期长的资产提供了资产证券化的退出渠道。未来随着租赁住房供应高峰的到来，险资有望更深更广地参与其中。

加速布局不动产

过往，险资在地产领域的投资多以持有地产股的方式呈现，此后经历了一番撤退，当前再回归到地产领域，且加大了实物资产的关注。回顾今年以来不动产领域的收购案例，险资的触角已经深入到各类资产领域之中。

今年年初以来，新华保险通过旗下的坤华基金接盘了宣城、安阳、四平等多个万达广场；中邮保险作为领投机构，携手中东主权投资机构收购了上海博华广场；同期，大家保险从加拿大养老金基金投资公司处接手了龙湖旗下四个房地产合资项目的49%股权，涵盖零售商场、办公室和租赁住房业态；近期，以泰康人寿为首的险资财团成立了一只总规模80亿元的 Pre-REITs并购基金，对多家荟聚购物中心发起收购……

另据中国保险行业协会披露，今年以来截至7月22日，中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿公布了13笔大额不动产投资，涉及6个不动产项目，均为对此前签署的不动产项目的新增投资，合计新增投资47.47亿元，出资笔数和金额均较去年同期有所增加。此外，通过设立基金或投资公募REITs等方式布局不动产也是险资常用的投资模式。

据仲量联行观察，在内地商业地产领域，2025年第一季度中，保险资本从外资机构和本地开发商完成了跨城市、跨业态的多笔大宗资产收购。将时间线拉长来看，保险公司正成为中国内地商业地产资本市场的重要力量。

上述机构发布的跟踪数据显示，2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位。与其他主要市场相比，保险资本在中国内地商业地产总投资中占比高，且持续看好能稳定产生现金流的资产，其对公募REITs试点涵盖的零售物业和长租公寓板块保持高度关注。

为何险资当下选择投向上述资产？克而瑞长租发现，在当前房地产行业深度调整，地产类资产价格较低，是险资加大投资力度的良机，既能支持实体经济，又能等待增值与长期收益。而核心地段的商业办公、租赁住房及物流仓储等具备“稳定租约+稳定现金流+长期增值潜力”的资产，既能匹配险资“长钱长投”的资产特性，又能通过租金收益、资产增值形成双重回报。

李京阳进一步分析称，这是因为国债、高等级信用债等固定收益资产收益率持续下行，难以覆盖寿险产品刚性负债成本，易引发“利差损”风险，险资被动转向更具收益性的商业地产。

在曹晶晶看来，险资对于住房租赁、商业地产等项目的布局，在新的市场环境下寻求长期稳定回报并优化资产配置的理性选择，未来险资对住房租赁和商业地产等项目的布局也将更多聚焦于核心城市的优质资产。