中海、招商、中旅155亿元拿下“全国总价地王”开发权 总货值预计超600亿元

在上海市第七批次土拍中错失普陀区单价“地王”后，中海地产（00688.HK）和招商蛇口（001979.SZ）两大房企卷土重来，通过股权交易方式拿下了“全国总价地王”。

近日，由中海地产、招商蛇口、中旅投资组成的联合体，通过上海联合产权交易所以总价154.78亿元拿下项目公司90%股权，正式“入主”徐汇东安城市更新项目地块开发。此外，上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“徐汇城投”）作为原股东，仍保留项目公司10%的股权。

值得一提的是，徐汇东安地块原是东安一、二村所在地，也是上海市史上最大单地块一次性征收项目，2025年以协议方式陆续出让三宗涉住宅地块，总金额高达523.03亿元。在此次交易中，上述联合体获得了其中两宗地块——徐汇区C030301单元127b-24、125-31的开发权，彼时成交总金额为439.5亿元，一举刷新了全国涉宅用地出让总价纪录。

中海地产相关负责人日前向《中国经营报》记者表示，此次两宗地块的联合开发，标志着徐汇滨江世界级水岸开发带即将迎来一座全新的综合体地标，再次为上海市建设全球卓越城市的核心载体注入强劲发展动力，更彰显出央国企联合体对上海城市核心区域价值的长期看好。

另据中海地产上海公司营销口一位人士透露，徐汇东安城市更新项目在2025年年底就将迎来“首开”，预计将由中海地产主导操盘，主力户型面积为200—400平方米。

三巨头“鲸吞”巨无霸地块

9月5日，中国海外发展（00688.HK）公告称，下属子公司中海企业发展集团有限公司（中海地产）与招商蛇口、中旅投资联合竞得上海新东安企业发展有限公司（以下简称“新东安”）90%股权及相关债权、上海新百安经济发展有限公司（以下简称“新百安”）90%股权，总价为154.78亿元。

据悉，在此次交易前，上海城市更新建设发展有限公司和徐汇城投分别持有新东安和新百安各自50%的股权。

公告显示，中国海外发展出资81.53亿元获得新东安50.5%权益和新百安30.5%权益。此外，招商蛇口出资65.52亿元获得新东安35%权益和新百安55%权益；中旅投资出资7.74亿元获得新东安和新百安各4.5%权益；徐汇城投则保留两公司各10%的股权。

记者了解到，徐汇东安地块原是东安一、二村所在地，始建于上世纪五六十年代，是新中国成立后建设的首批直辖市市直机关宿舍与工人同住合居的住宅小区。60多年后，这片居民区遇到居住空间狭窄、房屋老化严重、厨卫设施简陋、安全隐患突出等问题，居民群众生活较为不便，绝大多数居民盼望旧改的呼声强烈。

2024年3月，徐汇东安一、二村片区旧改工作正式启动，成为上海市史上最大单地块一次性征收项目。同年10月18日，徐汇区东安一、二村片区旧城区改建项目举行集中搬迁仪式，共涉及5个居委会、117幢居民楼、6057证住户。

据上海市徐汇区融媒体中心报道，该项目于10月14日启动正式签约，仅5天就实现99.95%的高比例生效。

（徐汇区东安一、二村片区旧城区改建项目以高比例生效并启动集中搬迁。图片来源：上海市徐汇区融媒体中心）

在旧改完成之后，地块出让工作也加速推进。2025年5月，徐汇东安两宗地块进行协议出让，分别由新百安和新东安获得，总出让金额高达439.5亿元。

其中，徐汇区C030301单元127b-24地块为纯住宅用地，出让总价为98.18亿元，成交楼面价124130元/平方米，规划建筑面积7.9万平方米，定位高端居住社区；C030301单元125-31地块为大规模商住综合用地，出让总价为341.35亿元，成交楼面价为75013元/平方米，规划建筑面积约45.5万平方米，业态涵盖住宅、商业、办公、研发及公建配套，住宅部分约27.3万平方米。

上述两宗地块原协议出让总价达439.5亿元，中海地产、招商蛇口、中旅投资联合体缘何仅以154.78亿元获得了项目公司90%股权？对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析：“股权收购价较原协议总价大幅缩水的核心原因，在于交易模式创新与风险分担机制。此次交易采用‘承债收购’模式，开发商承接项目原有债务，待销售后逐步偿还银行贷款，实质是以未来现金流解决当前资金压力。”

针对这样的“巨无霸”地块，最终由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资4家企业联合开发，形成了优势互补的央国企联动开发矩阵。其中，中海地产和招商蛇口均是头部房企；徐汇城投深耕本区域多年，对徐汇滨江城市功能规划具备深刻理解；中旅投资隶属于中国旅游集团，在文旅商业运营方面拥有独特资源。

除上述两宗地块外，徐汇东安城市更新项目的另一宗地块归属上海老牌国资房企中华企业（600675.SH)。8月16日，中华企业方面发布公告称，受上海新枫安企业发展有限公司委托，负责建设管理徐汇区C030301单元127b-23地块项目。

据悉，上述地块为纯住宅，容积率2.63，可建面积6.62万平方米，建筑限高100米，没有公租房、中小套比例要求，协议出让成交金额为83.5亿元，成交楼面价12.6万元/平方米。

第一批房源预计年底首开

值得关注的是，徐汇东安城市更新项目与以310.5亿元成交的2020年全国“地王”——“西岸金融城”仅一路之隔，两大“地王”项目将共同构筑起徐汇滨江开发的核心龙头。

中国海外发展方面在公告中表示，徐汇东安城市更新项目地理位置优越，配套设施完善，并具有便捷通达周边商圈战略性的交通优势。上海市是中国一线城市，亦为集团战略布局重点区域，该项目的开发预期有利于巩固及提升集团在上海市的市占率、引领力及品牌号召力，并为集团创造收益。

中海地产相关负责人告诉记者，徐汇东安城市更新项目以约50万平方米的商住综合体体量，承载高端居住、前沿科研与活力配套功能；西岸金融城则拥有约180万平方米的超级体量。二者业态互补、资源互通，未来这片区域将成为一个满足多层次需求的全新目的地，进一步巩固徐汇滨江作为上海市滨江发展龙头引擎的地位，共同塑造代表上海市未来的“全球城市卓越水岸”。

业内人士指出，在住宅方面，徐汇东安城市更新项目未来售价预计将达到20万元/平方米，两宗地块货值将超过600亿元，有望成为上海市历史上最大的豪宅片区。受此利好影响，该项目周边的绿城潮鸣东方、能建西岸誉等楼盘热销，所推房源售罄。

上述中海地产上海公司营销口人士告诉记者，其已确认将参与徐汇东安城市更新项目的销售工作，首批房源在今年年底就将迎来开盘，预计将是中海地产旗下的产品线，主力户型面积200—400平方米，“更多的信息要等我们培训完才知道”。

由于去化快、货值高、利润空间大，核心城市核心地块已成为“兵家必争之地”。随着上海市土拍市场持续升温，房企通过公开招拍挂“抢地”的难度大幅增加，徐汇东安城市更新项目体量巨大，在房地产市场显得弥足珍贵。

记者梳理发现，2025年以来，中海地产和招商蛇口在上海市土地市场的收获并不多。其中，中海地产仅在7月份以118.88亿元总价竞得静安区、普陀区两宗地块，销售额也从2024年的“一枝独秀”下滑至第3位。

9月4日，在上海市第七批次土拍中，中海地产、招商蛇口和上海城建竞夺普陀区真如地块。最终，该地块被上海城建以总价52.4亿元收入囊中，成交楼面价7.93万元/平方米，溢价率12.79%，成为普陀区新的单价“地王”。

在日前召开的2025年中期业绩说明会上，多家上市房企的管理层表示，一线和强二线城市核心板块在政策利好下有望率先企稳，部分核心城市板块已率先回暖，尤其是高端市场热度仍将持续一段时间。在投资端，大多数房企将继续聚焦市场容量大、相对稳定并且品牌影响力大的核心城市。