代建行业，已经卷不动了

最近两年，随着地产代建竞争不断加剧，其利润水平也在持续压缩。

有机构根据典型代建企业代建项目统计，今年上半年，代建管理费率仅在1%-2%之间的项目占比为50.5%，较2024年底增加了七八个百分点。

显然，“僧多粥少”的格局，让很多代建企业陷入低价竞争的恶性循环。

比如某地产高峰论坛上，一位代建公司老总就奉劝房企不要再来内卷代建市场。

不过，在分享中，该老总也谈到了代建企业如何在这场“费率博弈”中破局的问题，内容干货满满。这里一并梳理出来，分享给大家。

首先看代建市场整体态势。

2025年房地产开发投资、销售面积均有下降，但代建行业呈快速增长趋势：上半年典型代建企业新签规模建筑面积同比上升，行业总量达8614万平米，同比增长17%，说明这个行业依然处于快速增长的阶段。

但在去年同期的时候，行业Top5房地产代建企业的集中度大概是55%左右，头部聚集较为显著。但今年Top5的集中度下降较多，今年Top5的市占率大概在46.5%。说明加入这个行业的企业越来越多了，它不断地瓜分头部企业的份额，反映行业竞争激烈。低成本建高品质“好房子”，戳此了解

其次看区域布局，主要有三个特征。

一是行业“老兵” 高度聚焦长三角，该区域项目获取宗数占行业40%，形成“得长三角得天下” 的格局；

二是新进企业因资源调配等因素，在长三角布局受限，更多转向长三角以外区域（京津冀、大湾区、成渝、中部地区），这部分拓展占新进企业的82%。其中成渝区域增长较快，珠三角拓展数量逐步降低。

三是代建业务在持续下沉。2025 年上半年新签面积中，一线、二线、三四线占比分别为6.2%、50.3%、43.5%，三四线占比同比提升2.8 个百分点，一二线竞争激烈下，企业纷纷向下沉市场渗透，但也面临供应链重塑难题—— 此前企业投资类项目多集中于一二线，供应链适配高房价需求，无法支撑下沉市场，供应链重塑成为下沉布局的核心课题。

最后看代建费率走势。

2025年上半年，1%-2% 费率（按销售额计）的项目占比约50%，3%-4% 费率的仅占30%；对比2024 年，1%-2% 费率占比提升8个百分点，行业盈利空间收窄。未来，代建企业需从“规模扩张”转向“效益增长、高质量发展”，这是行业共同的转型方向。

从公司实践与观察来看，当前代建市场的结构化机遇主要集中在存量资产盘活、存量土地盘活及城市更新三大领域。

机遇一：存量资产盘活

国务院提出“有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，这一导向下，存量资产盘活已成为代建行业的重要机遇。我们将存量资产分为“已开工非不良资产” 与“不良资产” 两类，针对性制定解题思路。戳这里，助力国有资产经营效益稳步提升

首先是非不良存量资产。

非不良存量资产中，可售型项目多通过产品力升级、营销优化、品牌赋能等常规手段解题，而我们更聚焦自持类（尤其是商办类）项目的价值挖掘。

这类项目体量庞大，核心痛点是运营低效，我们通过“定位重塑+ 空间改造+ 业态升级” 的组合策略，结合旭辉建管覆盖商业、长租公寓、教育、养老的完整产业链，提供“投- 融- 建- 管- 退” 全周期解决方案，最终实现资产证券化。

典型案例为江苏某改造项目，项目体量15.65万方，包含图书馆、文化馆及文体娱乐场景，委托方需将其打造为城市地标文体综合体。我们耗时近一年开展深度调研，输出数十版商业运营方案，最终中标并落地运营。项目运行近一年，首开市民参与量超20 万，成功激活存量商业价值，类似模式在全国多地具备复制性。

其次是不良资产。

随着房企化债需求释放，金融机构手中大量不良资产亟待盘活，预计未来两三年该赛道年增速可达10%-20%，远超纯代建市场3%-5% 的增速，这也是头部房企纷纷入局的核心原因。我们为金融机构提供“全链条服务”，涵盖不良资产价值评估、债权债务梳理处置、代建运营及交易退出。

例如沈阳某破产重组项目，项目停工近10 年，核心难点是获取债权人信任。我们耗时半年与所有债权人深度沟通，清晰拆解项目开发销售后的偿债逻辑，最终推动重组落地。

另一案例是天津某项目（40 万方纯住宅），我们协助中国信达引入资方解决资金问题，并运用旭辉四代宅产品提升项目竞争力，实现多方共赢。

机遇二：存量土地盘活

除存量资产外，尚未进入开发阶段的存量土地也存在大量机会。我们依托多年沉淀的资源整合能力，以及资金、政府对接等综合解题能力，结合居民改善需求，助力委托方盘活存量土地。点击了解云资管，唤醒沉睡资产

典型案例为苏州某项目，项目由苏州国资平台托底拿地，托底价较高，在当前市场环境下，实现“不亏损+ 盈利” 难度极大。我们协助城投突破产品限制，打造苏州主城区首个四代宅项目，通过“代差产品” 形成竞争优势；同时建设1.5 万方全维示范区，向C 端传递产品价值，最终项目售价达3 万元/㎡，成功帮助委托方实现收益平衡。为确保方案可行，我们联合政府与委托方开展一年多调研，推动地方“四代宅” 审批标准调整，让产品领先于片区竞品。

此外，在长租公寓领域，上海某租赁社区也是资源整合的典型，项目2024 年6月运营，开业半年出租率达93%，租金溢价30%，并通过中信金石基金Pre-REITs 基金实现退出，既盘活存量土地，又实现资产良性循环。

机遇三：城市更新

城市更新是政策重点支持领域，也是代建企业的重要战场。我们聚焦“老旧社区改造+ 拆旧建新”，通过专业能力解决流程、资金与功能升级问题。帮您管好每一个工程项目，点击了解

比如天津某城市更新大盘项目，项目总范围122公顷，其中91公顷为三四十年房龄的老旧社区，需进行“修旧如旧” 改造并完善配套；31 公顷用于拆旧建新。

我们的核心思路是，一方面协助委托方攻克内外部流程审批难点，解决部分土地款缴交的资金问题。另一方面通过功能升级（如增设便民设施、优化社区动线），打造高品质居民生活环境，实现“老社区换新颜”。

当前公司新签规模稳居行业前列，但代建行业竞争激烈，呈现“逆水行舟、不进则退” 的态势。

所以公司提出“三个重塑” 举措：

一是产品重塑，公司经过这么多年的沉淀，也建立了自己特色的产品线，比如公司第一个四代宅产品，首开实现了6亿多元的业绩，这个产品提升了我们很多信心，在产品领域可以帮助客户解决一些根本性问题。

二是流程重塑，我们把以前先拿地，再做客户研究的工作，转变为重点做客户研究，我们也意识到客户研究是非常重要的议题，而且要尽可能的前置。

三是供应链重塑，多年的开发经验，让我们积累了大量的供应链资源，未来我们会与追求高品质、长期发展的供应链伙伴绑定，发挥双方优势，更好地为委托方服务。

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