业主诉撤销房屋买卖合同，法院驳回诉求 北京房地产律师解读

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业主以 “父亲患癌急需用钱，被买方、中介哄骗低价卖房” 为由，起诉要求撤销房屋买卖合同，主张交易价 866 万远低于市场价 12 万 /㎡；买方辩称 “价格合理、自愿签约”，中介称 “业主自行报价，无误导行为”。法院经评估确认市场价 1060 万，交易价为评估价 81.68%，且无证据证明 “利用危困状态”，最终判决 “驳回业主全部诉求”！近日，北京市海淀区人民法院审理此案，明确 “显失公平需同时满足‘价格显著失衡 + 主观恶意利用’，缺一不可”，为房屋买卖合同撤销纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心主张

原告张敏（卖房人，败诉方）诉称：

判令撤销与李娟（买方）签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；

本案诉讼费由李娟承担。

事实依据：

签约背景 “特殊”：2022 年 9 月签约时，父亲患癌四期需靶向治疗，自己因长期陪护 “没时间了解市场价”，且对房屋交易信息匮乏；

价格 “显失公平”：主张涉案 “海淀三号房屋”（100.61㎡+20㎡储物间）保守市场价 12 万 /㎡，但李娟与甲中介公司（居间方）恶意串通，谎称 “均价仅 8 万 /㎡”，诱骗其以 866 万成交；

买方 “强迫交易”：合同约定定金 100 万（分两笔：9 月 17 日付 15 万、9 月 22 日付 85 万），其发现低价后立即通知李娟 “停止支付第二笔定金，愿退 15 万并补偿”，但李娟提前 2 天（9 月 20 日）强行支付 85 万，意图强迫交易；

“夫妻共同财产未同意”：房屋是与丈夫王浩的共同财产，签约未获王浩同意，王浩已另案起诉主张合同无效。

（二）被告（李娟）答辩理由

李娟（买方，胜诉方）辩称，不同意撤销合同，理由如下：

签约自愿，价格合理：经甲中介居间，多次看房后与张敏协商定价 866 万，是双方真实意思表示，且张敏在微信中明确表示 “价格不高，明年至少涨 100 万”，可见其知晓市场价；

定金支付符合约定：合同约定 “定金分两笔支付”，无 “支付前可反悔” 的约定，9 月 20 日支付 85 万是因 “弟弟提前操作”，并非 “强迫交易”，且张敏收取 100 万定金后，仍沟通 “资金监管、过户时间”，直至后期才突然毁约；

已另案维权：因张敏单方违约，已起诉要求 “解除合同 + 双倍返还定金 100 万”，张敏现主张 “显失公平” 是为逃避违约责任。

（三）第三人答辩理由

甲中介公司（居间方）辩称：

张敏先在其他中介报价 880 万 - 980 万，甲中介看到报价后联系，不存在 “与李娟恶意串通”；

签约前已明确告知 “若房屋是夫妻共同财产，需配偶同意”，张敏称 “已与丈夫确认”，且合同中载明 “配偶及共有人同意交易”；

张敏毁约后，中介多次撮合，李娟同意 “资金监管后过户”，但张敏拒绝网签，系单方违约。

王浩（张敏丈夫，第三人）述称：

房屋是夫妻共同财产，张敏、李娟、甲中介 “明知未获其同意，恶意串通低价交易”，已另案起诉主张 “合同无效”。

（四）法院查明关键事实

房屋权属与交易细节：

房屋 2003 年由张敏购买，2006 年登记在张敏名下，贷款由夫妻共同偿还，确属共同财产；

2022 年 9 月 17 日，张敏与李娟签《房屋买卖合同》，约定 “成交价 866 万，定金 100 万，剩余 766 万资金监管，10 月 15 日前过户”；同日签补充协议，明确 “房价 290 万 + 家具家电 576 万（净得价）”；

李娟 9 月 17 日付 15 万、9 月 20 日付 85 万，张敏均出具收据，且 9 月 28 日至 10 月 10 日期间，张敏多次与中介、李娟沟通 “租户搬走、资金监管银行、过户材料”，未提 “价格问题”。

价格评估结果：

经张敏申请，法院委托乙评估公司评估，2022 年 9 月 17 日房屋市场价为 1060.21 万（单价 10.54 万 /㎡），20㎡未登记储物间 “场地使用费 39.23 万”（注：储物间属公共区域，张敏无合法处分权，不计入房价）；

评估采用 “比较法（权重 80%）+ 收益法（权重 20%）”，比较法选取同小区 3 个近期交易案例（单价 11.06 万 - 11.76 万 /㎡），修正后单价 11.61 万 /㎡，最终评估价 1060.21 万，交易价 866 万为评估价的 81.68%，未低于 70%“明显不合理低价” 标准。

主观意图证据：

微信记录显示：9 月 18 日张敏对李娟说 “价格不高，明年至少涨 100 万，你可比较小区其他房子”，可见其知晓市场价，并非 “信息匮乏”；

张敏称 “父亲患癌被利用”，但未提交 “李娟、中介明知其急需用钱而压低价格” 的证据，且李娟 7 月曾主动提出 “帮忙协调医院”，无 “恶意哄骗” 行为。

二、案件分析

（一）争议焦点

房屋买卖合同是否因 “显失公平” 符合撤销条件（需同时满足 “客观价格显著失衡 + 主观利用危困 / 缺乏判断能力”）；

张敏主张的 “李娟、中介恶意串通” 是否有证据支持。

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

“显失公平” 客观要件不成立 —— 交易价未显著低于市场价

依据《民法典》第一百五十一条 “一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求撤销”，及《民法典总则编解释》第二十二条 “显失公平需满足‘双方权利义务显著失衡，且严重损害受损害方利益’”：

评估价 1060.21 万，交易价 866 万，差价 194.21 万，占评估价 18.32%，未达到 “显著失衡” 标准（司法实践中通常以 “低于市场价 70%” 为认定阈值）；

张敏主张 “含 20㎡储物间应按 12 万 /㎡定价”，但储物间属公共区域，其无合法产权，评估公司已单独核算 “场地使用费”，不能计入房屋成交价，故 “12 万 /㎡” 主张无事实依据。

“显失公平” 主观要件不成立 —— 无证据证明 “利用危困 / 缺乏判断”

依据《民事诉讼法》第六十七条 “当事人对自己的主张需提供证据”：

张敏称 “因父亲患癌缺乏判断能力”，但微信记录显示其签约后明确知晓 “房屋有涨价空间”，且房屋曾办理抵押贷款、对外出租，张敏具备房屋交易经验，并非 “缺乏判断能力”；

无证据证明李娟、中介 “故意利用其急需用钱”：李娟 7 月曾主动提供医疗帮助，签约时无 “强迫、哄骗” 行为，中介已告知 “需配偶同意”，张敏自称 “已与丈夫确认”，不存在 “恶意串通”。

张敏单方毁约意图明显，抗辩无事实支撑

张敏收取 100 万定金后，仍沟通 “过户、资金监管”，直至 10 月才以 “价格低、丈夫不同意” 为由毁约，不符合 “发现显失公平后立即主张权利” 的合理行为；

主张 “定金支付前可反悔”，但合同及补充协议均无此约定，李娟提前支付 85 万是 “弟弟操作失误”，且张敏已实际收取，不能认定为 “强迫交易”。

三、裁判结果

驳回原告张敏要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议的全部诉讼请求；

本案诉讼费由原告张敏承担。

四、案件启示

（一）房屋出卖人：签约前 “三注意”，避免毁约风险

明确自身权利，核实房屋价值

卖房前通过 “链家、贝壳” 等平台查询同小区近期成交价，或委托正规评估公司估价，避免 “主观臆断市场价”；若房屋有 “未登记附属空间”，需先向不动产登记部门核实 “是否属合法产权”，不可将 “公共区域” 计入房价（本案中张敏因误判储物间价值，导致对市场价认知偏差）。

夫妻共同财产，务必提前协商

若房屋是夫妻共同财产，签约前需书面确认 “配偶同意出售”，并留存 “配偶签字的同意书”，避免后期以 “未获同意” 为由毁约（本案中张敏自称 “丈夫不同意”，但无证据证明签约前已告知买方、中介，反而自称 “已与丈夫确认”，最终不被法院采信）。

审慎对待合同，拒绝 “口头约定”

对 “定金支付、解约条件” 等关键条款，需明确写入合同，不可轻信 “口头承诺”；若因特殊情况（如家人患病）需 “预留解约空间”，应在合同中约定 “解约条件及补偿方式”，避免后期无据可依（本案中张敏主张 “定金支付前可反悔”，因无书面约定被法院驳回）。

（二）房屋买受人：交易中 “两留存”，保障合同履行

留存 “自愿签约” 证据，防范撤销风险

签约前保留 “看房记录、价格磋商聊天记录”，若出卖人提及 “特殊情况（如家人患病）”，需通过书面方式确认 “出卖人自愿以当前价格交易，知晓市场价”（本案中李娟留存的微信记录，证明张敏知晓 “房屋有涨价空间”，成为反驳 “显失公平” 的关键）；

按约履行义务，留存付款凭证

严格按合同约定支付定金、房款，留存 “银行转账记录、收款收据”，若因客观原因需 “提前付款”，需书面告知出卖人并留存通知记录，避免被认定为 “强迫交易”（本案中李娟虽提前支付 85 万，但能证明 “操作失误”，且张敏已收取，未被认定为违约）。

（三）中介公司：居间服务 “两规范”，规避责任风险

核实房屋权属，明确告知义务

居间时需查询房屋权属状态（是否为共同财产、有无抵押），明确告知出卖人 “共同财产需配偶同意”，并留存 “告知记录”；若出卖人自称 “已获配偶同意”，需要求提供书面同意书，避免后期卷入 “恶意串通” 争议（本案中甲中介已履行告知义务，故不承担责任）；

留存 “价格磋商” 证据，证明无误导

记录出卖人的报价过程（如本案中张敏先报价 880 万 - 980 万），留存 “同小区成交价对比表”，证明 “交易价是双方协商结果，无哄骗、诱骗行为”，避免被牵连入 “显失公平” 纠纷。

（四）核心提醒：合同撤销 “证据为王，要件缺一不可”

本案中张敏败诉的核心，在于 “无法证明显失公平的客观要件（价格未显著失衡）和主观要件（无证据证明被利用）”；李娟胜诉的关键，在于 “留存了自愿签约的微信记录、按约付款的凭证”。这警示所有房屋交易参与者：

✅ 出卖人需理性评估房价，审慎签约，不可因 “事后反悔” 随意主张 “显失公平”；

❌ 买受人不可轻信 “口头承诺”，需留存书面证据，按约履行义务；

⚠️ 遇到 “合同撤销” 争议，需先判断是否满足 “显失公平 / 欺诈 / 胁迫” 的法定要件，必要时咨询律师，避免因 “证据不足” 承担败诉后果。

房屋交易涉及大额财产，只有各方规范操作、留存证据，才能避免 “签约后毁约” 的纠纷，保障交易安全与合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）