买房付 190 万遇拒交，卖家擅自出租，法院判赔违约金 + 律师费

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买家 2018 年花 230 万买东城安置房，按约支付 190 万后，卖家以 “要提前付尾款” 为由拒交房屋，还擅自出租收租，6 年后才在法院主持下完成交接，买家起诉 “要求付尾款、卖家赔违约金 + 律师费”，法院最终判决 “买家付 40 万尾款，卖家赔 20.7 万逾期交房违约金 + 2.5 万逾期办证违约金 + 5 万律师费”！近日，北京市东城区人民法院审理此案，明确 “卖家未按约交房、办证构成违约，需承担违约责任”，为 “安置房买卖逾期交付” 纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情简介

安置房买卖与付款履约

李伟（原告，胜诉方）2018 年 8 月 12 日通过乙公司（居间方），与郑涛（被告一，卖家）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定 “李伟以 230 万元购买‘东城一号房屋’（郑涛名下安置房，当时未办证），2018 年 8 月 12 日付定金 10 万，9 月 30 日前付 180 万（累计 190 万），过户或委托公证完成当日付尾款 40 万；郑涛需在 2018 年 9 月 30 日前交房，取得房产证后 90 日内配合过户”。

合同由郑涛的叔叔郑明（被告二，代理人）代签，郑涛事后认可其代理权。李伟按约付款：2018 年 8 月付 10 万定金，9 月 28 日付 180 万，郑明出具收条，郑涛予以认可。

房屋租赁与交付争议

签约时 “东城一号房屋” 已出租，租期至 2020 年 1 月，月租金 4000 元。双方协商 “租户继续承租，郑涛将租金转给李伟”，郑涛按约支付 2018 年 9 月 - 2019 年 12 月租金后，2020 年初租期届满，郑明突然要求李伟 “提前付 40 万尾款”，李伟以 “过户条件未成就” 拒绝，郑涛遂擅自将房屋再次出租，自行收租，拒不交房。

2020 年 4 月，原租户孙女士因 “郑明撬门” 报警，李伟为安抚租户退还 4000 元押金，郑涛仍拒绝沟通，双方矛盾激化。

过户与后续维权

2021 年 12 月 17 日，“东城一号房屋” 登记至郑涛名下（房产证下发），李伟多次通过中介催告郑涛过户，郑明以 “未收到尾款” 为由拖延，直至 2022 年 7 月 25 日才配合将房屋过户至李伟指定的第三人王浩（李伟朋友，因学区房资格暂代持）名下。

过户后，双方约定 2022 年 7 月 31 日交房，但郑明拒绝承担交房前欠缴的物业费、供暖费，且仍拒交房屋钥匙，交房再次搁置。2024 年 7 月 25 日，在法院主持下，李伟才正式接收房屋（房屋空置，无需钥匙即可进入）。

期间，郑涛 2020 年 11 月因患病成为无民事行为能力人，东城区法院指定其父亲郑军为监护人，但郑军未积极履行合同义务。李伟为维权支出律师费 5 万元，遂起诉要求 “郑涛交房、自己付尾款，郑涛赔逾期交房违约金、逾期办证违约金、律师费及相关费用”。

（二）原告诉求与各方答辩

原告李伟诉求

① 判令郑涛交付 “东城一号房屋”（庭审中已交接，诉求不再主张）；

② 判令自己在交房当日支付尾款 40 万；

③ 判令郑涛按 4000 元 / 月支付 2020 年 1 月 - 实际交房日的逾期交房违约金；

④ 判令郑涛支付逾期办证违约金 15.042 万元；

⑤ 判令郑涛赔偿律师费 5 万元；

⑥ 判令郑涛支付物业费 7020.72 元、卫生费 120 元、供暖费 3582 元。

各方答辩理由

郑涛、郑明（败诉方）：辩称 “2020 年 1 月已交房，李伟与租户续签合同并收租；房产证 2022 年 3 月才领取，不存在逾期办证；李伟拒不付尾款，自己享有不安抗辩权；物业费等应由李伟承担，不同意赔偿违约金及律师费”；

王浩（第三人）：认可李伟诉求，称 “代持房屋是因李伟女儿上学需求，实际权利归李伟”；

郑军（监护人）：未提出新的答辩意见，认可郑明的陈述。

（三）法院查明关键事实

李伟已按约支付 190 万购房款，郑涛认可收款；2024 年 7 月 25 日为实际交房日，此前房屋由郑涛控制，李伟未实际占有；

郑涛 2021 年 12 月 17 日取得房产证，中介 2022 年 1 月 26 日已告知郑明 “房产证已下发”，但郑涛拖延至 2022 年 7 月才过户，远超 “取得房产证后 90 日内过户” 的约定；

无证据证明 “李伟与租户续签合同”，相反，2020 年 4 月报警记录、中介证言均显示 “郑明阻碍李伟收房，擅自出租”；

李伟支出律师费 5 万元，有《委托代理合同》及转账记录佐证；房屋欠缴的物业费、供暖费等，因 “郑涛在逾期交房期间实际控制房屋并收租”，但法院结合 “已支持租金标准违约金”，未支持李伟要求郑涛承担该部分费用的诉求。

二、案件分析

（一）争议焦点

郑涛是否构成逾期交房、逾期办证，是否应承担违约责任？

李伟主张的违约金、律师费是否应支持？

物业费、供暖费等应由谁承担？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

本案核心依据《合同法》第六十条（全面履行）、第一百零七条（违约责任）、《民法典时间效力规定》第一条第二款（旧法适用），结合合同约定与履行事实，从三方面突破争议：

郑涛构成根本违约，逾期交房、逾期办证事实成立

依据《合同法》第六十条 “当事人应按约定全面履行义务”：

逾期交房：合同约定 2018 年 9 月 30 日前交房，郑涛虽前期转租金，但 2020 年起擅自收租、拒交房屋，直至 2024 年 7 月才在法院主持下交接，逾期近 4 年，且无证据证明 “李伟已实际控制房屋”，构成逾期交房；

逾期办证：2021 年 12 月 17 日房产证下发，郑涛最迟 2022 年 1 月已知晓，但拖延至 7 月才过户，远超 “90 日内过户” 的约定，无证据证明 “逾期是因政策或开发商原因”，构成逾期办证。

李伟主张的违约金、律师费符合合同约定，应予以支持

依据《合同法》第一百零七条 “违约方应承担赔偿损失等违约责任”，及合同第九条约定：

逾期交房违约金：合同约定 “违约方按日付总房款万分之三违约金”，李伟主张 “按 4000 元 / 月（与租金标准一致）”，低于合同约定标准，且与 “未占有房屋的损失” 相当，法院支持 2020 年 4 月 - 2024 年 7 月（51.83 个月）的违约金，计算为 20.7333 万元；

逾期办证违约金：虽无法确定郑涛具体领证时间，但 2022 年 1 月已知晓房产证下发，仍拖延过户，法院综合履行情况，酌情支持 2.5 万元（远低于李伟主张的 15.042 万元，但仍体现违约惩罚）；

律师费：合同明确约定 “违约方需赔偿守约方律师费（不超总房款 5%）”，李伟支出的 5 万元未超 230 万总房款的 5%（11.5 万），且有合同与转账记录佐证，法院全额支持。

物业费等费用未支持，但不影响核心诉求实现

法院认为 “虽合同约定交房前费用由出卖人承担，但郑涛逾期交房期间实际收租，李伟已获租金标准的违约金，利益已得到补偿”，故未支持物业费、供暖费等诉求，但该部分金额较小（合计约 1.07 万元），不影响李伟核心权益（违约金 + 律师费合计 28.2333 万元）。

三、裁判结果

一、原告李伟于本判决生效后 7 日内支付被告郑涛购房款 400000 元；

二、被告郑涛于本判决生效后 7 日内支付原告李伟逾期交房违约金 207333.33 元；

三、被告郑涛于本判决生效后 7 日内支付原告李伟逾期办理房屋所有权转移登记违约金 25000 元；

四、被告郑涛于本判决生效后 7 日内支付原告李伟律师费 50000 元；

四、案件启示

（一）安置房买家：交易避坑 “四要点”

明确交房、过户节点，细化违约责任

签订合同时，需明确 “交房时间、房产证办理期限、过户时限”，并约定 “逾期交房按租金标准或日万分之三付违约金，逾期办证按日 1000 元付违约金”，避免模糊表述；若房屋已出租，需约定 “租金归属、租户交接方式”，留存书面协议。

付款留痕，保留催告证据

按合同约定分期付款，通过银行转账支付，备注 “XX 房屋购房款”，要求卖家或代理人出具加盖手印的收条；

卖家逾期交房、办证时，需通过微信、短信、律师函等方式催告，留存沟通记录（如本案李伟的中介催告录音、群聊记录），证明 “自己积极履约，卖家恶意拖延”。

遇代签需确认授权，避免代理风险

若卖家委托他人签约，需要求代理人出具《授权委托书》（最好经公证），并由卖家事后书面追认（如本案郑涛认可郑明的代理权），避免因 “无权代理” 导致合同无效或履行障碍。

维权及时，留存维权成本证据

若卖家违约，需在诉讼时效内（3 年）起诉，支出的律师费、诉讼费等，需留存《委托代理合同》、发票、转账记录，依据合同约定向违约方追偿（如本案李伟 5 万元律师费全额获支持）。

（二）安置房卖家：履约诚信，避免额外损失

按约交房、过户，不滥用抗辩权

即使买家未付尾款，需确认 “尾款支付条件是否成就”（如本案 “过户后付尾款” 是约定条件，卖家无权要求提前支付），不可擅自拒交房屋或拖延过户，否则构成违约；

取得房产证后，需主动通知买家并配合过户，不可因 “房价上涨、资金需求” 恶意拖延，否则需承担高额违约金（如本案郑涛承担 23.2 万元违约金 + 5 万元律师费，远超 40 万尾款的利息收益）。

房屋租赁需透明，不擅自处置收益

若房屋在交易期间出租，需按约定将租金转给买家，不可擅自终止转付或再次出租，否则可能构成 “侵占房屋收益”，进一步加重违约责任（如本案郑涛因擅自收租，需按租金标准支付逾期交房违约金）。

遇特殊情况（如丧失民事行为能力），需安排监护人履约

若自身出现健康问题导致无法履约，需及时告知买家，并由监护人（如本案郑涛的父亲郑军）积极配合履行合同，不可放任违约状态持续，否则监护人需承担相应责任。

（三）核心提醒：安置房交易 “合同是底线，证据是保障”

本案中李伟胜诉的核心，在于 “按约付款 + 留存完整催告证据 + 合同明确违约责任”；郑涛败诉的关键，在于 “恶意拖延交房、过户，无证据证明自身抗辩理由”。这警示所有参与者：

✅ 买家需 “细化合同条款 + 留存履约证据 + 及时维权”，用法律手段保障权益；

❌ 卖家不可 “无视合同约定 + 滥用抗辩权”，否则需承担违约金、律师费等额外损失；

⚠️ 涉及安置房等特殊房屋，建议提前咨询律师，明确 “交易流程、风险点、违约责任”，避免因 “不懂规则” 陷入长期纠纷。

安置房买卖因 “办证周期长、履行环节多”，更需双方秉持诚信、严格履约，唯有 “明确权利义务、留存证据、及时维权”，才能减少纠纷，实现交易目的。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）