县城经济，是房地产最大的“韭菜地”。

县城经济，是房地产最大的“韭菜地”。人们掏空三代人的养老钱，搭上未来几十年的收入，买来的房子却遭遇价格暴跌，甚至变成“负资产”。

那为什么县城的房价会崩塌得如此惨烈呢？这背后有着经济与社会的双重原因。

首先，在小县城，财富和地位往往不是靠个人拼搏十几年就能获得的，基因遗传和家族背景缺一不可。中国县城里的一些“顶级玩家”，无需怎么努力，就能开上奔驰宝马，住上商业大平层，晚上不是去酒吧就是去打麻将，生活十分潇洒。

就像我同学的表弟，我们刷题的时候，他在蹦迪；我们拼命找工作的时候，他不工作。结果现在，人家一年的收入远远超过我们中的大多数人。仅仅因为他父亲是当地某个局的领导，母亲经营着县城最大的家具城。

正是看清楚了这一点，那些年轻人宁愿去大城市挤地铁、当“牛马”，也不愿意留在小县城，拿着一个月3000元的工资“躺平”。并且，当能买房、想买房的年轻人加速逃离时，县城里的房子却越盖越多。过去十年甚至更长时间，房地产大开发在县城留下了大量的存量住房。

根据调查，平均每个县城闲置房超过1.3万套，足够填满20个小区。但尽管闲置房超标，大部分县城出于土地财政惯性，或者开发商惯性，仍有新盘不断入市，持续增加供应。同时，棚改安置房、公租房也在分流部分地段的需求，市场的有效需求进一步被稀释。

其次，恒大、碧桂园等头部房企曾经大举下沉县城市场，利用品牌效应快速收割资金。如今，它们自身深陷债务危机，在县城的项目大多面临大面积烂尾、停工，或者严重减配交付，使得楼房交付在县城成为异常艰难的任务。

再加上在市场寒冬之下，资金链本就脆弱的本土中小开发商，卷款跑路、项目烂尾、一房多卖等恶性事件频频发生，进一步加剧了购房者的恐慌和市场的“寒冬”，彻底摧毁了市场仅存的信心。

不仅如此，当今县城房产已经彻底丧失其核心价值，正在加速蜕变为吞噬现金流的负资产。租金回报率普遍惨不忍睹，扣除折旧、物业费、维修费之后，现金流往往是负数或者微乎其微。

持有县城房产意味着持续贴钱，它本质上是一项效率极其低下的投资。而且在人口持续流失、产业能力低下的背景下，县城房产缺乏长期可持续升值的基础。过去靠货币放水、棚改推动的虚假繁荣已经彻底终结，未来跑赢通胀的概率极低，阴跌或者长期横盘才是大概率事件。

因此，县城房产的困境远不止价格下跌那么简单，它是一场由人口流失、产业急需升级、供给失控共同引发的危机，导致的结果就是县城房产完成了从“梦想之家”到沉重包袱的转变。