长租公寓产品已经迭代到“住不起的模样”

长租公寓更新迭代的速度远超想象。最近长租公寓交易进进出出，很多高质量的作品出来让人惊艳。对企业而言这一行业内卷到抠地皮，对消费者可能隔一个月市场上的产品又上了一个台阶，在这个池子里的人只有一次次的升级更新自己的户型、配置、公寓、服务，才能不被大潮淹没。

案例赏析：近期开业的三个高端公寓

金茂横沔公寓

苏河美欣公寓

吴泾方隅公寓

从群租房发展到今天的模样，长租公寓这个行业在多重因素作用下终于在高质量发展的路上一路狂奔。各方混战下，一个优秀案例出现就是为行业提供可复制的创新路径，企业想要为品牌筑护城河只有不断创新寻找机会点。从同策研究院观察来看，行业未来的3个机会点或者趋势已经明了，跟大家分享：

1、长租公寓市场细分方向——圈层定制

很多行业深化的过程就是从标准化到定制化，再到定制的标准化的过程。现在长租公寓行业就处于从标准化向定制化转变的过程中，这一变化中又有长租公寓的特殊发展印记。

此前市场化公寓企业整体布局白领公寓，受到保租房冲击后，又集体跃迁至中高端公寓，但是随着城市核心区楼宇升级改造，市中心保租房也会逐渐覆盖中高端公寓市场，所以之后没有哪个品类安全，再去卷中低高端已经没有意义。因为长租公寓是按栋退出的，未来只要管好这栋楼里住着是什么样的人，是哪种圈层（创业人群、女性、留学人才等），通过视觉、功能、交互、社交将圈层固化，开辟差异化赛道。

比如雅诗阁的核心资产就是遍布全球的高端客户，这些国际化高净值人士就是一个圈层，并且这个圈子是封闭的不流通的，所以雅诗阁才能实现逆市扩张，但是雅诗阁降维做白领公寓反而不怎么样。目前行业已经延伸出多个细分赛道，比如萌宠公寓、女性主题公寓、养老公寓，如城家推出“宠物人格化”公寓，方隅打造了大规模成体系的女性主题楼层，雅诗阁联合养老品牌丝滑入局养老公寓赛道。哪个细分圈层被哪个品牌占领，哪个品牌的护城河就更深一些。

图：上海吴泾方隅服务公寓“爱马仕橙”样板间

美国洛杉矶Sentral DTLA公寓有两个特殊职位“生活方式体验官”和“租户体验官”，一个负责租住全流程体验、一个负责生活方式提案，重点都在于体验，国内公寓职位分工也会是这样的趋势，居住空间不止是生活场景的入口更是构建生活方案的智慧，这样的趋势下“圈层文化”同类同频的人更容易运营，定制化的服务才能更有针对性，对租客也更有吸引力。

2、长租公寓市场需要的不是便宜的房子，而是价格合适的好房子

2023年开始中国经济进入下半场，持有类资产租金先扛不住进入下行通道。从上海近4年的不动产租金走势来看，商业和办公（甲级写字楼）的租金都是从2023年开始连续下跌3年，住宅的租金则是从2024年6月开始下跌。再看跌幅，住宅租金比高点回调约9%，远低于商业租金的近20%跌幅，甲级写字楼租金25%的跌幅。可见住宅租赁类资产刚需属性凸显韧性更强，具备穿越周期的能力。

图：2022-2025年8月上海商业&办公&住宅租金价格走势

数据来源：wind、同策研究院整理

并且长租公寓价格回调主要由于保租房的大规模入市，如此大规模冲击下租金抗住了，根据同策研究院监测今年6-7月上海的长租公寓租金微张，空置率有也所下滑。可见自由充分竞争的市场需要的不是便宜的房子，而是价格合适的好房子，不然市场看不见的手会引导租金一路向下。那么什么是价格合适的好房子？高品质的居住空间、智能化的生活设施、无微不至的服务、充满活力的社区、宠物友好的氛围，这样的愿景下长租公寓产品还有一段品质升级的路要走。

3、长租公寓资产管理的深度深化，用终局思维推导开局

想要实现投资周期闭环，企业必须要从运营商思维彻底转变为资产管理思维，从项目初始所有决策都应以提升资产价值、增强资产流动性和降低运营风险为核心。

产品定位上，有效的产品细分能够在有限的投入下，实现价值跃升，通过对特定圈层生活方式的深度解构，实现精准的产品定制，但是做圈层不是做小众，圈层是同类人群的标品，小众是非标品，比如公寓如果结合电竞、露营、骑行等热门品类，这些产业规模也都不小，但是两者结合圈层大大缩小，这样的定位会增大风险溢价，降低资产流动性。

空间设计上，采用模块化+标准化降低成本，绿色建筑和智能家居增值点提升资产价值，比如很多公寓企业设置物业经理/维护职位，就是负责建筑消防、节能等合规性、环保的问题，符合ESG趋势。服务与运营上，建立数字化运营系统提升运营效率，通过设置体验官类软性服务岗位，打造独特的品牌特色，能有效提升资产溢价。

最后，长租公寓的赛道已不再只是空间的竞争，更是人群的洞察、生活的提案与资产价值的长远博弈。从“有的住”到“住得好”再到“住得值”，产品的迭代从未停止，而对“何为好产品”的定义权，正逐步交还给那些愿意为品质、圈层与体验买单的新租住一代。未来，能真正读懂细分需求、用终局思维打磨资产、用运营智慧沉淀品牌的企业，才可能在这条日益拥挤却又无限可能的赛道上，跑出可持续的回报与影响力。

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