商业地产进入“以存量优化替代增量扩张”深度转型期

中经记者 颜世龙 北京报道

日前，2025年中国国际服务贸易交易会·第七届中国商业地产品牌价值论坛在首钢园三高炉举办。论坛由北京市投资促进服务中心、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会支持，房讯网、房讯指数联合主办。

品牌领跑商业地产市场裂变

今年《政府工作报告》首次将“盘活存量用地和商办用房”提升至国家战略高度，标志着商办行业进入“以存量优化替代增量扩张”的深度转型期。今年7月，国务院国资委印发的《关于新时代中央企业高质量推进品牌建设的意见》明确，将品牌价值纳入中央企业负责人经营业绩考核。

当前，作为国民经济重要组成部分的商业地产行业，正处在转型升级的高质量发展新时期。以往低水平重复、同质化发展已是一个软肋。品牌建设无疑是商业地产供给侧改革的重要引擎。以品牌建设驱动商业地产结构调整，引领商业地产行业的可持续发展、特色发展、差异发展、品牌发展，将极大推进商业地产行业的高质量发展。

商业地产行业是经济的晴雨表，商业办公和购物中心是商业地产两大主要业态，前者反映了B端企业的活跃情况，后者反映了C端居民的消费情况。品牌是当今市场的核心竞争力，是企业最珍贵的无形资产。在商业地产行业高质量发展的当下，品牌已然成为商业地产企业综合竞争力的集中体现，代表着开发商、投资商、运营商、服务商和终端消费者（企业和个人）共同的追求。

北京市投资促进服务中心党组成员、副主任唐永宏在致辞中指出，商业地产作为连接商业活动与城市空间的关键载体，其发展水平直接反映城市的经济活力、消费能力和功能完善程度，从大型购物中心、高端写字楼到特色商业街区、产业园区配套商业，不同形态的商业地产项目在满足居民多样化消费需求的同时，也为企业提供了优质的经营和办公空间，成为推动城市更新与产业升级的重要力量。

他表示，目前北京全市写字楼总面积已经接近2300万平方米，其中甲级写字楼面积达到1288万平方米，同时北京市拥有各类产业园区共640余个，总建筑面积达到5400万平方米，上述丰富的商业地产依托在座各位企业家的杰出管理，以专业化运营模式、优质完备的配套设施和精准高效的服务水平，为首都招商引资工作提供了重要的支撑，为首都经济社会发展注入了强大的活力。

唐永宏对出席论坛的企业家提出三点希望：一是希望各位企业家进一步坚定在京发展的信心。二是希望各位企业家充分利用好北京“两区”政策的优势。三是希望各位企业家与我们进一步加深合作。

商业地产仍处调整阶段

全联房地产商会党委常务副书记、秘书长赵正挺表示，商业地产行业作为拉动经济、促进消费增长的重要力量，加强品牌建设具有重要意义。而在商业地产包括商业办公和购物中心等诸多业态，关乎人们美好生活与工作的多个方面，虽然在经济下行背景下受到了冲击和影响，但整体行业以品牌价值引领不断创新求变，部分头部房企正在奋力实现企业的品牌愿景。

他说，当前我国商业地产企业在有效需求不足、政策持续发力、供需两端表现偏弱背景下，部分头部企业经营业绩整体保持平稳，并呈现出三个主要特点。第一，部分商业地产企业经营策略更加稳健，扩张步伐趋缓；第二，通过轻资产运营维持规模增长、注重存量运营和城市更新；第三，不断强化运营能力，拓展融资渠道，强化品牌建设。

全联房地产商会写字楼分会执行会长刘凯表示，2025年，中国商业地产市场经历了多重挑战，商办用地、投资和新开工持续下降。租售需求偏弱，空置率走高，租金售价维持低位，以价换量仍是当前市场的主要特征。多家研究机构数据表明，商业地产市场仍处调整阶段，市场信心仍在修复，供求关系仍待改善，促进商业地产市场止跌回稳仍需市场参与各方共同努力。

刘凯认为，今天的中国商业地产市场正站在“内卷”与“进化”的十字路口。向左，是继续用价格战、渠道战、装修战把所有企业拖进困境；向右，是用品牌、科技、绿色把行业重新做一遍。选择权在企业、在消费者，也在我们在座的每一位管理者和从业者。‌因此，在盘活商办、城市更新、促进消费等政策叠加发力的大背景下，从需求端到供应端两个方面出发，我们维持对商业地产市场“短期看产品，中期看运营，长期看品牌”的观点。

第一，短期看产品。需求端对绿色低碳、智慧安全的高品质产品的需求比例持续扩大，供应端回归产品主义，追求“好房子”，预示着“好商办”时代的来临。第二，中期看运营。需求端对商业空间的要求越来越智慧化、生态化和人性化；供应端需要不断深化科技赋能运营管理服务水平，在提高运营能力和品牌建设上持续发力。第三，长期看品牌。需求端更愿意对品牌价值支付品牌溢价；供应端更需要以品牌引领产品标准化和运营精细化，从而建立起基于品牌价值的核心竞争力。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）