地产曙光 | 封面文章

文/乐居财经 李奕和

进入九月份，港股上市房企的年中业绩会已告一段落。

从各家房企管理层的表态看，财务上的降负债，业务结构上的经营性支撑，以及产品力方面的好房子等，仍是被反复提及的关键词。

今年以来，随着行业“好房子”的深入贯彻，各地的供地，从容积率的下降，到各项土地指标的平衡。“好地块”为“好房子”的推进，提供了最底层的现实基础。

一个从土地供给，到政策导向，到产品落地，全面革新、提升品质的新居住时代，已然来临。

只不过，相比产品已先一步进入新阶段，房地产行业的利空出清，仍在持续。

今年上半年，房企所面临的业绩压力仍较为严峻，多数房企业绩仍在下滑。这不仅体现在房企营收的下降，利润的下滑甚至亏损，更成为它们在债务处理之外面临的又一问题所在。

乐居财经统计整理了已发中报的83家港股上市房企发现，2025年中期，营收下降房企有58家，占比69.88%；仅25家内房股营收增长，占30.12%。

此外，归母净利润下降的有46家，占比55.42%；归母净利润增长的37家，占比44.58%。甚至，今年上半年有59家内房股归母净利润录得亏损，占统计房企总数的71.08%。

不过行业分化也在持续，部分公司凭借自身产品力、市场规模及利润的韧性，以及通过资产转让、债务重组等方式，在财务报表上有较好的表现，甚至实现扭亏。

另外，一部分房企也在一边积极推进化债，一边努力探索新业务和新增长点。试图以多元场景、多业态复合融合发展，推动经营回归，重塑市场信心。

万科营收破千亿，华润置地成“利润王”

乐居财经统计整理的榜单显示，2025年上半年，83家房企实现总营业收入8840.6亿元。当中，万科企业以1053.23亿元的营业收入，排在内房股的首位。

其也是今年上半年唯一一家营业收入突破千亿的内房股。

紧随其后，华润置地实现营业收入949.21亿元，位列第二。中国海外发展营收832.19亿元，排在第三。碧桂园营收725.7亿元，排在第四。

龙湖集团、绿城中国则均以超过500亿元的营收，分列第5位和第6位。

这里值得一提的是，如果算上A股，保利发展实现营收1168.57亿元，同样突破千亿。绿地控股、招商蛇口实现营收944.96亿元、514.85亿元。也均突破五百亿。

盈利方面，83家内房股上半年累计实现归母净利润-1016.29亿元。受市场及行业影响，亏损仍是内房股房企头顶难以扫清的阴霾。

这里面，仅24家内房股在2025上半年实现归母净利润的正向盈利，共录得归母净利润434.23亿元。

其中，华润置地以118.8亿元的归母净利，位列榜首，成为上半年内房股“利润王”。远洋集团以102.02亿元，位列第二。中国海外发展以85.99亿元，位列第三。

然而，从83家房企的整体情况来看，上半年陷入较大额度亏损的内房股也不在少数。除了上面24家实现正向盈利的房企，剩余的59家房企在上半年合计录得了1450.61亿元的亏损。

甚至，不少房企在上半年亏损超百亿。

如，碧桂园归母净利润-190.78亿元；融创中国归母净利润-128.09亿元；万科企业虽然营收突破千亿位于内房股榜首，但归母净利润录得119.47亿元的亏损；佳兆业集团归母净利润-100.3亿元。

此外，诸如世茂集团、中国奥园、雅居乐集团、正荣地产、旭辉控股集团、禹洲集团，在上半年也录得50-90亿左右的归母净利润亏损。

事实上，即便将统计范围放大，亏损也依然地产行业面临的一大严峻问题。

如A股房企中，据乐居财经统计，上半年实现归母净利正向盈利的房企不到五成。另外超过五成的房企均录得亏损。期内，*ST金科、华夏幸福、金地集团、信达地产、绿地控股、华侨城A、荣盛发展等A股房企均录得较大亏损。

远洋净利意外跃居第二，房企化债渐入新阶段

回到这次榜单的主角内房股，2025年上半年，83家在港上市房企中，有52家房企同比上年中录得归母净利的续亏。

也就是说，占了六成多的房企，去年上半年归母净利亏损的情况下，今年上半年依然录得亏损。像融创中国、碧桂园还连续两个半年报亏损超百亿。

另外，中国奥园、合生创展集团、中渝置地、渝太地产、中国新城市、辰兴发展、明发集团7家房企，在今年上半年盈转亏。特别是中国奥园，去年中归母净利223.12亿元，今年中盈转亏为-88.14亿元。

究其原因，结转项目减少，营收、毛利率下降以及资产减值，仍成为房企盈利的拦路虎。

最典型的如万科，曾就业绩预亏表示，主要由于房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

当然，即便在市场仍处于低迷周期的大环境下，也有房企的业绩录得增长，实现持续盈利甚至扭亏为盈。

乐居财经统计的83家港股上市房企中，有20家房企在今年年中以及去年年中实现了持续的盈利，这个比例占24%左右。盈利较大的，如，华润置地连续两个年中报归母净利破百亿。

中国海外发展去年中归母净利103.14亿元，今年中也达85.99亿元；被誉为民营房企之光的龙湖集团，去年中归母净利58.66亿元，今年中依然保持32.16亿元的归母净利盈利。

事实上，现如今的房地产市场，其土拍中，也主要以这些能够持续保持正向盈利的房企在活跃。

期内，还有4家房企同比去年实现了扭亏。包括远洋集团、粤海置地、粤港湾控股、恒达集团控股。

特别值得一提的是远洋集团。去年上半年，该公司归母净利亏损53.82亿元，今年上半年扭亏大增录得102.02亿元的归母净利。

不过，这一业绩的变化，主要是由于远洋集团完成境外债务重组录得的非现金收益所致。如果撇除前述一次性境外债务重组收益的影响后，远洋集团于同样录得归母净利亏损。

不仅是远洋集团如此。早在去年中，中国奥园就曾以223.12亿元的归母净利，一跃成为内房股榜首。当时，也主要由于奥园集团完成境外债务重组为其带来266.38亿元收益所致。

虽然不是直接经营所致，但这也至少从侧面表明，房企的债务重组已经逐步步入新阶段，曙光渐现。

更值得一提的是，不少房企也在一边化债，一边通过各方协作融合发展，探寻新增长点，并取得不错成效。典型的如万科。

得益于大股东深铁以及各方的支持，其妥善解决到期债务特别是公开债务的兑付问题，截至目前，万科已经顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前已无境外公开债到期。

并且，该公司持续整合资源，推动公司多元场景、复合业态的融合发展。如跟大股东深铁集团产业协作，共同打造出的“轨道交通 机器人配送”，成为全球首个实现地铁无人配送的商业化案例。

今年以来，关于房地产的利好政策仍在持续出台，政策利好之下，房企的化债也进入关键节点。随着政策效果显现，房企化债进入新阶段以及新业务增长极渐成体量，这些利好都将持续成为房企销售、业绩逆势回升的关键。