深圳分区限购政策再优化，楼市“金九银十”能否如期而至

界面新闻记者 | 王妤涵

在“金九银十”到来之际，深圳楼市迎来一场“及时雨”。

9月5日深夜，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，进一步优化住房限购政策、调整企事业单位购房政策、优化信贷政策，新政自9月6日起开始实行。

“深圳此次限购政策的优化力度较此前北京、上海更大，也更为精确，限购政策的优化进一步细化至分区、分街道，针对不同的行政区、街道落地执行不同的限购政策”，中指研究院政策研究总监陈文静在采访时对界面新闻记者指出。

新政落地首日（9月6日），界面新闻记者从深圳房产中介乐有家处了解到，其位于罗湖区的多个线下门店当日的咨询量和带看量整体都有增加，客户看房的态度也照此前积极了很多，不过成交数据还没有那么快反映，小部分业主有反价表现。

据界面新闻整理，此次居民购房政策的优化分区域来看，主要有以下几项：

·福田、南山和宝安区新安街道仍执行限购政策，户籍家庭限购2套（成年单身视作家庭，此前限购1套现可购买2套，户籍家庭限购2套不变）；非户籍家庭在此区域购房，满1年个税/社保可购买1套；

·罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明6个区域，户籍家庭不限购房套数；非户籍家庭不满1年个税/社保可购房，限购2套，满1年个税/社保不限套数；

·盐田、大鹏新区两区则不再审核购房资格，完全放开限购。

居民限购政策调整内容 图片来源：易居研究院

针对企事业单位购房，此次政策也进行了明确的放宽：

·企事业单位可在全市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求；

·在福田区、南山区和宝安区新安街道3个“一级限购区”范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在深圳累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；

·除上述三个范围内其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。

与此同时，本次优化也对信贷政策进行了调整：各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求、本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

此前，除深汕合作区外，深圳购买二套住房商贷利率为5年期以上LPR-5BP，多数区域二套房贷利率处在较高水平，此次二套房贷利率有望降至5年期以上LPR-45BP，能够有效降低居民购房利息支出，减轻房贷负担。

据易居研究院计算，若按照100万贷款本金、30年期等额本息的方式计算，此次调整后，房贷总还款成本将减少近8万元、月供额将减少220元（实际过程中二套房贷利率具体多少，要看自律机制、银行情况和客户情况）。

100万贷款本金情况下二套房房贷成本变化 图片来源：易居研究院

从数据表现来看，近三个月以来深圳楼市表现相对冷淡。

中原研究中心统计数据显示，8月份深圳预售新建商品房共成交1352套，环比下降13.4%；成交面积为14.60万平，环比下降8.8%，成交量延续下滑势头。

深圳商品房成交面积及套数统计 图片来源：深圳中原研究中心

截止8月底，深圳一手预售住宅库存为32293套，相较6月底再增加4391套。按近12个月月均去化速度（月均3206套）计算，去化周期为10.1个月；按近6个月一手预售住宅去化速度（月均2026套）计算，去化周期为15.9个月，若加上现售房源，实际去化周期可能会更长。

“近期新房流速明显减弱，8月份南山、福田等中心区高价盘、改善盘集中的区域，交易量也只有6月份的一半左右，下滑幅度比较大。这也显示居民再新房市场的改善的意愿下降，与近期同类二手房价跌幅扩大，拖累市场预期有关”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻记者表示。

从区域划分来看，此次限购政策松绑的范围均为成交主力。

中指研究院监测数据显示，2025年1-8月，深圳新建商品住宅成交2.66万套，其中除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约1.88万套，占比超70%。

二手房方面，1-7月成交约3.73万套，除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约1.93万套，占比约52%。

“此次政策，一方面可以释放看好未来的需求，即经过前期充分调整，部分人群认为价格已经到触底、探底的阶段；另一方面也可以吸引外地人群购房，比如吸引珠三角或广东其他城市来深圳外围区域购房”，李宇嘉表示。

另外，在限购政策优化的同时，深圳市住房和建设局还优化了多项公积金提取政策，同时对于缴存制度进一步优化，以加大对职工购房、租房的支持力度。

主要调整包括：在深圳购买住房的职工提取一次住房公积金用于支付购房首付款；在深圳购买住房的职工提取住房公积金用于支付所购住房的购房税款（包括购房契税等），进一步扩大公积金提取使用范围。

对于多子女家庭，删除“至少有一个未成年子女”的规定，放宽对多子女家庭租房提取的支持条件，可覆盖更多家庭，降低其住房成本；职工个人缴存住房公积金的缴存比例可自愿提高，可以选定高于单位为其缴存的比例，但不得超过国家规定的上限，支持职工差异化比例缴存，可帮助有需要的人群增加公积金缴存余额，提高其公积金贷款额度上限。

此前，在今年6月份深圳发布的提振消费专项行动实施方案中曾指出，可提取公积金支付购房首付款，本次政策也是对前期政策的落地执行。

总体来看，深圳此次楼市政策的优化调整，不仅响应了因城施策的精准调控导向，更通过多维度举措，为市场注入了实质性利好，有助于提振楼市预期，促进市场“止跌回稳”。

而伴随一线城市相继落地楼市新政，预计短期更多城市将继续跟进支持政策。陈文静指出，接下来即将进入传统的“金九银十”楼市旺季，随着政策显效以及企业推盘积极性提升等，市场活跃度有望好转。