一场早有预告的交易 中海招商中旅154.78亿联手上海购地

观点网 上海这座国际都市，最近尤为热闹，特别是在土地交易市场方面。

刚刚过去的第七批次土拍，吸引了华润置地、招商蛇口、中海、中铁置业、江苏润皋置业、保利发展、闵房集团、象屿地产、精工钢构等新老玩家。最终5宗地块全部成交，收金111.16亿元。

然而，现实情况注定了有所收获的只能是少部分玩家在上海第七批次土拍中，中海、招商等熟面孔乘兴而来、败兴而归。不过，将鸡蛋放在同一个篮子里并不是这些老玩家们的习惯动作。

9月5日，土拍结束后的第二天，中海地产、招商蛇口、中旅投资三房企联合，从上海国资手上以154.78亿收购了上海东安巨无霸组团地块，为自己在前一天土拍中的失利成功找补。

买家与卖家

9月5日傍晚时分，中海发布了一份收购交易公告称，下属子公司中海企业发展集团有限公司（以下简称“中海企业发展”）与上海虹润置业有限公司、杭州旅投房地产开发有限公司，联合竞得上海新东安企业发展有限公司（以下简称“新东安公司”）90%股权及相关债权、上海新百安经济发展有限公司（以下简称“新百安公司”）90%股权。

据观点新媒体了解，上海虹润置业有限公司的大股东正是招商蛇口，持股比例达100%；而杭州旅投房地产开发有限公司的背后则是总部刚搬去三亚的中旅投资，持股比例同样是100%。

而转让方分别为上海城市更新建设发展有限公司（以下简称“上海城更”）、上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“徐汇城投”），从名字也能判断出，这是两家上海国资企业。

公告披露，新东安公司与新百安公司两家转让标的的主要资产是位于上海徐汇区的相邻的两宗涉宅地，由斜土社区C030301单元125-31、127b-24地块组成，总占地面积约13.41万平方米，总计容建筑面积约53.41万平方米，规划用途包括商品住宅、商业、办公、科研设计等。

截止2025年6月30日，新东安公司、新百安公司的经审核资产净值分别约为50.91亿元、25.82亿元，估值则分别约为54.98亿元、26.62亿元，合计约81.6亿元。而本次交易对价总额约154.78亿元。

其中，中海方面以73.41亿元收购新东安公司50.5%股权及相关债权、以8.12亿元收购新百安公司30.5%股权，合计投资81.53亿元。以此计算，招商蛇口此次的花销应该是65.52亿元，中旅投资则斥资了7.74亿元。

若按照上述的投资额度来算，中海在这次投资的项目中所占权益应为47.4%，招商蛇口为38.1%，中旅投资为4.5%，徐汇城投为10%。

早有预告的交易

2024年初，上海徐汇区启动东安片区旧城区改建，这是上海史上最大单地块一次性征收项目。

进入2025年之后，东安片区旧改项目以协议方式陆续成功出让三宗涉住宅地块，分别为徐汇区C030301单元125-31、127b-23、127b-24，出让总额约523.03亿元，用地面积15.93万平方米，地上计容面积60.05万平方米，意向用地者均为徐汇城投和上海城更的大股东上海地产（集团）有限公司。

上述三宗地块中的两宗正是今天的主角。具体来看，127b-24地块是在5月17日完成出让的，价格为98.18亿元，楼板价12.41万元/平方米，由新百安公司作为用地主体。

该地块东至东安路、南至中山南二路、西至127b-22地块、北至127b-23地块，为普通商品房用地，建设用地面积3.02万平方米，容积率2.62，地上计容建筑面积7.91万平方米，建筑高度不超过100米。

5月31日，125-31地块以341.35亿元的价格出让，创下了全国土地出让总价新纪录，平均楼板价为7.5万元/平方米，竞得者为新东安公司。地块建设用地面积10.39万平方米，土地用途为住宅、商业、办公、科研设计用地，容积率4.38，地上计容建筑面积45.51万平方米。

这两宗地块很快就又被摆上了货架。

7月1日，上海公共资源交易中心发布公告，徐汇区东安新村两宗协议出让地块的股权及债权将进行捆绑转让。本次拟转让的标的正是新百安公司90%股权和新东安公司90%股权及相关债权。

若是将时间再往回拨，6月上旬时曾有消息传出，招商蛇口旗下的上海虹润置业有限公司（最终交易方之一）发布过关于对127b-24地块、125-31地块的招标计划公告，预计总投资600亿元。

因此，当时交易所公告一出，便有人猜测最终会由招商蛇口接盘。不过让人意想不到的是，最终接盘除了招商蛇口，还有中海和中旅投资。

另外值得一提的是，上述三宗地块的最后一宗也找到了它的归宿。

5月17日，127b-23地块以83.5亿元的价格，由上海新枫安企业发展有限公司（上海城更100%持股）摘得。后于8月15日，中华企业发布尔日常关联交易公告称，公司受上海新枫安企业发展有限公司委托，负责建设管理上海市徐汇区斜土社区C030301单元127b-23地块项目。

补仓

对于此次收购，中海在公告中表示：收购事项符合本公司的核心业务策略，东安项目的开发预期有利于巩固及提升本集团在上海的市占率、引领力及品牌号召力，并为本集团创造收益，有利于本集团的长期业务发展。

对于中海和招商而言，此次补仓上海徐汇尤为重要。

今年上半年，中海在内地10个城市和香港新增17幅地块，新增土地储备总建筑面积为258万平方米，权益建筑面积为257万平方米。然而当中并没有上海的项目，直到7月24日上海六批次土拍中，才以118.88亿元竞得静安、普陀区两宗地块。

和中海类似，招商蛇口在前7个月于上海仅新增了两宗地，这对于头部房企而言明显是不够的。而此次徐汇东安项目恰好是一个巨无霸项目，能够解开其燃眉之急，且该项目还是一个优质项目，基本不会有去化难的后顾之忧。

据了解，东安项目地块所在区域堪称上海核心区的黄金地段，交通方面，北侧临近地铁4号线、7号线汇合站东安路站；商业方面，项目一公里范围内有正大乐城、绿地缤纷城等商业综合体；医疗方面，周边有中山医院、复旦大学附属肿瘤医院、上海中医药大学附属龙华医院以及上海市精神卫生中心等优质资源；

此外，项目南边不远处便是西岸金融城，是一座总建面约180万平方米，投资超600亿的超级综合体，将提供24万平方米商业零售、65万平方米超甲级写字楼、超5万平方米的奢华酒店以及文化艺术场馆等。

在房企最关心的去化方面，项目所在的板块可以说是天花板级别的存在，最近两年的豪宅项目基本开盘即清盘。

比如，今年3月28日，与127b-24地块仅一条内环高架相隔的能建西岸誉府开盘，首推312套房源当日即清，实现销售额47.68亿元，均价为14.3万元/平方米。5月11日，绿城潮鸣东方项目开盘推出120套房源实现“日光”，单日销售金额69.88亿元，均价约19.5万元/平方米。

此外，招商汇元玺于2023年11月首次开盘，整盘销售均价为13.1万元/平方米，目前已售罄；2024年4月29日，香港置地启元首次开盘，销售均价17.8万元/平方米，至今也已售罄。

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