房企龙头也没那么赚钱了，但还在抢地

现在的榜单不再受关注，但仍有一定参考意义。

根据克而瑞和中指院刚公布的1-8月房企销售排行榜，操盘金额在1000亿以上的房企，有五家。从这个维度看，它们属于第一阵营。

它们分别是保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口。由于统计口径差异，榜单权益销售金额有所不同，我们就不去跟合约销售额一一比较了。

放在中报的聚光灯下，五强的含金量就十分悬殊了。

今年上半年，华润置地营业收入949.21亿元，中海地产832.19亿元，保利发展1168.56亿元，绿城中国533.68亿元，招商蛇口514.85亿元。

虽然保利是后二者营收的一倍，但至少它们都保持在500亿以上，说得过去。

房企赚不赚钱，终究要看利润。

华润置地归母净利润118.8亿元，同比增加16.21%；

中海地产归母净利润为85.99亿元，同比减少16.62%；

保利发展归母净利润约27.1亿元，同比下降63.47%；

招商蛇口归母净利润14.48亿元，同比增长2.18%；

绿城归母净利润为2.10亿元，同比下跌近90%。

华润从中海手里抢走了“利润王”的位子，它的经常性业务（包含经营性不动产及资管业务、轻资产管理和生态圈要素型业务）核心净利润就达60.2亿元。

头部房企各有各的难言之隐。保利发展虽然销售额和营收都是行业第一，但归母净利润却只有27.1亿元。

中海地产归母净利润下滑，中期未能守住第一，但它的表现与行业大势是相符合的。

招商蛇口虽然净利润获得正增长，但归母净利润只有14.48亿元。

绿城中国刚刚换帅，虽说上半年的财报主要反映的是过去的经营成果，但区区2亿元的净利润，多少有点不给新领导面子——这个数字，创下绿城中国自2006年在港交所上市以来最低中期净利润纪录。

绿城中国将之归因为结转和计提。也就是说，它还在为库存买单。

深究起来，是少数股东拿走了绝大部分。绿城中国期内净利为12.11亿元，但是，非控股股东权益拿走了10.01亿元的净利润，占比83%。而去年同期，该比值为38%。

8月18日国务院常务会议提出，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。从7-8月的市场情况看，我们不敢说楼市仍在加速下探，但至少，现在还没有看到明显的止跌势头。

楼市是不是底部，以及底部有多长，谁也说不准。但从龙头行动看，不管是补库存需要还是从前瞻性判断出发，它们认为现在是买地的时候。

今年上半年，保利发展仍然拿地最猛，新增26个项目，总地价509亿元，权益占比87%。而去年同期仅新增12个项目，拓展成本126亿元。

中海地产新增17宗地块，权益地价为401.1亿元。

华润置地上半年新增土地储备148万平方米，获取项目18个，权益投资322.8亿元。

它们的共同特点是，新增土地均位于北京、上海、杭州等一二线核心城市。

招商蛇口上半年新增16宗地块，总地价约353亿元，权益地价约为219亿元。值得一提的是，招商蛇口同期因经营活动产生的现金流量净额是负的，-20.06亿元，去年同期为12.88亿元，公司的解释是：房地产项目销售同比回款减少，购地款同比增加。

与营收和利润相比，绿城中国拿地在五强中最为激进。

上半年，绿城新增项目35个，总建筑面积约355万平方米，权益土地款362亿元，较去年同期增长约135%。其中有些地块的溢价还比较高。

2021年末、2022年末、2023年末、2024年末、2025年第二季度末，绿城中国的净资产负债率分别为：52.0%、62.6%、63.8%、56.6%、63.9%。在房企降负债为主基调的当下，绿城的这种上升曲线有点扎眼。

这说明，绿城中国还在追求（相当）规模的路上。一手扩规模，一手降负债，很难平衡。如果四季度市场止跌回稳，甚至回升，绿城明年就会有比较好的收成。

必须说明的是，从房企结转结算一般规律看，上半年情况并不一定能代表全年。如果九十月有几个热销大项目，销售额就会增长较多；同样，如果之前有一批项目在年底能结算，营收和利润就会再上台阶。

这种市况，谁都不轻松。虽说基本没有出险之忧，但头部房企的日子也是战战兢兢的。

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