“熊孩子”住四代住宅，安全吗？邦泰观宸曲江175㎡分析｜房哥问答441期

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问答441期

问：这两年，经开区高铁新城，还有啥利好？

答：很长时间里，高铁新城扮演的都是小透明的角色，整个城北，爆火的只有港务区，未央湖不争气，徐家湾也是近两年才陆续启动，高铁新城18年移交经开后，七年时间，几乎没有太多声音。

其实这里是被低估的区域，今年开始，北客站铁一系传闻，外加高新二小，一中，交大名校资源进场后，围绕名校，大家才重新关注高铁新城。

目前这个区域主要有四个亮点和两个短板：

学校密集：经开一小，一中，三校，四校，五校，八校（在建），一校初中部，三小，六小，八小等，学校覆盖度西安少见。

医院林立：西安儿童医院经开园区，大兴医院渭水园园区，红会医院北院区，三所三甲。

环境不错：渭河河堤路生态公园，紫薇湖，西安湖，绿地覆盖面积大，居住密度小。

产业齐全：以食品类为主，小六汤包，放心早餐等，也有隆基，陕西重型机械研究院，天隆科技园，陕建新能源研究院（在建）等。

短板只要是交通和商业，整个尚稷路沿线，仅绿城，中南，恒大几个小区入住率高，其他还是工地或空地，基础商业靠底商，地铁有规划19号线，目前主要是开车和公交。

房价12000-16000元/㎡，核心卖点还是学校，开发商以经发和绿城为主，铁一系（八校），经开一小，一中周边贵一些。

由于这里是经开的二期，今年开始，经开区的优质资源都在向这里倾斜，基础建设，产业，学校，商业引入的力度更大了。

问：房哥，国际港务区华润港宸润府，上车怎么样？

答：现在还有房，主要剩大面积，总价会高一些，不止港务区，全西安的大户型，除曲江外，都不算好卖，但优惠折扣能谈的力度也是很大的。

港宸润府的整体小区品质还是不错的，酒店式的大堂，会所，度假风的水系，景观，在这个价位里，档次是够的，产品属于四代住宅，没有如今这么夸张的户型的和赠送面积，但实际居住体验也不错。

核心卖点为港务区奥体位置，百亩大盘，央企社区，以及高新一中陆港学校的优势，目前整个奥体南区域，没有什么住宅土地了，可选的新房非常有限。

主要有三家，位置最好的绿城桂冠东方，纯粹大户型，纯改善，在奥体场馆南侧，十月面世，位置更好的文昌临江阅，没有华润背靠绕城，三环的困扰，但陕北开发商，地块小，起步门槛更低的绿城润百合，更加靠近三号线地铁口，但南侧有华南城五金市场。

同样学校卖点，门槛更低的还有华润未来城市的二手房，DK5地块门槛来到15000+，虽然是老产品，但总价更低。

和大多数区域一样，奥体也进入二手降价，新房缺客户的阶段，着急卖房的在价格上都有谈判空间。

问：四代住宅大露台，遇上社会压力大和熊孩子，会有安全隐患吗？

答：只能说会有安全隐患，但熊孩子和社会压力大，导致的行为，不局限在哪个位置，比如到处可见的2T4连廊房，同样有这个问题，包括住别墅，想不开，管不住的也有。

对于四代住宅而言，目前大家最在意的还是采光和隐私，由于错层设计，露台属于互相借来的空间，楼上楼下相互遮挡，比较合理的方案是露台放在东西两侧，采光面更重要的南向，还是普通的阳台，可封闭设计。

露台面积也不是越大越好，而是要扩大室内的实际等房率，多做飘窗，半赠送或全赠送，好房子不仅是大房子，更要符合西安的地理环境和生活习惯。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

安全的位置也存在，露台交付玻璃栏板，高度有限，家里有小孩的需要多多注意，要在露台内侧安装玻璃门，既保温防止雨水，也能一定程度保证安全。

当下的新房，因为降价，大家购买意愿变弱，开发商能做的只能多多赠送，变相降价，唯一的方案就是露台，因此到底四代住宅好不好的争议一直会存在，但新房里，为了好卖，露台房会长期存在。

问：为什么西安人非要住南二环，高新，港务，航天不好吗？

答：准确的说，老西安人一直就是住南二环的，住在哪儿，不仅看房子，更看周边的工作，配套和城市资源，南二环素有西安金腰带的称呼，是因为沿线政府机构，商业，高校，医院，市场很多，天生具有人流聚集效应，生活半径在这里，自然买房首选这里。

反观外围新区，来的主要是新西安人，没有非住南二环的生活圈子，因此可以接受曲江，高新，经开，西咸，航天，他们是以房子为中心，老西安人是以生活半径为中心。

也因此，会出现老西安人看不上新区，新区人看不上老城区的的情况。

但新区遇冷，楼市降温后，回归主城已是趋势，大家不信PPT造城，不听规划，只要眼见为实的时候，主城区建城几十年的人气，资源，配套就成了最大的卖点。

比如，西咸开了家肯德基，大家很激动说500强入驻了，但南二环开了肯德基，周边人都不会多看一眼，这就是区别。

问：高新CID独角兽用地，明年学区可能划到31小，11初吗？

答：31小，11初目前周边学区房是六个小区，分别是碧桂园云墅，中海学仕里，中建悦庐，招商云墨，中天新希望未来印，越秀铁建樽樾，这些小区加起来的户数至少6000户以上，学区已经挺拥挤了。

独角兽的几块地，目前还没拍，但附近的高新50小已经建成开学，对应最近的小区除了龙湖，云熙港外，就是独角兽地块，就是专门为新地块准备的学校。

现在的高新CID学校格局，整个西太路以西，31小，50小，51小，都是高新一小体系，周边土地多，小区多，吸引力更强，西太路东，周边开发基本完毕，21小纳入高新实验体系，23小为西电附小体系，整体吸引力弱一些。

对独角兽用地，与其再给31小，11初增加学区压力，不如好好扶持50小，尽快做出名气，小学阶段差异也没有太大，后期31小，50小，51小初中都是11初。

高新CID的名校成绩，还得看路西的11初和路东的5初比拼了，都是高新一中的体系。

问：27年上学+自住，中建悦庐还是铁建越秀樽樾？

答：相同改善社区，学区房卖点，但确实不是一个时代的产品，中建有大户型但2T4小面积占比也不少，有点像升级版的中海学仕里，从交付看，园区兑现的挺好，但总价门槛更低。

而樽樾，起步是143㎡，小区会所，园区，外立面，包括户型，档次，品质也更高，同样价位，如果是大户型改善，买新不买旧，首选还是樽樾，但开发商现在也清楚，自己是独苗，所以房价上差价会比较大，如果买， 没有捡漏的机会。

对于190㎡以上面积，结合目前高新CID二手房处境，更多就是纯自住，改善，体验为王，交付以后，短期内二手房价格不会太友好，总价太高，本来买这个区域的，就是奔着上学来，要控制成本的，大户型流通率不会好。

备选的主要是二手房，碧桂园，中海，中建都有大面积，但小区档次，居住品质和樽樾还有不小的差距。

问：邦泰观宸曲江175㎡户型自住，算不算好？

答：户型本身，还是不错的，把现在四代住宅露台房的卖点，都展现了，比如四面朝南的南向，大主卧套，六米宽的端厅，C型包围无立柱分割的露台，以玄关为中心，折叠式的北向卧室，带卫生间的三套房等。

尤其是客厅三向采光，视野非常通透，同样的户型，换到另一个区域，项目上，也会很抓眼球。

邦泰的产品，户型上套娃，格局相似，只是房间布局，尺寸上有小幅差别，算是另一种意义的居住平权。

观宸曲江算邦泰在西安最好的一个位置，楼下地铁口，对门就是曲江金茂府，旁边理工大校区，附近新房很少，目前周边的选择梯队是这样的。

预算最高的会去金茂璞逸东方，中等在金茂府和邦泰观宸曲江纠结，邦泰户型，园区实景，会所用料，价格更优势，不足在于西安暂无交付项目，预算更低的，就去雁塔青龙寺看保利天瑞。

175㎡的预算，已经算中级改善，邦泰的园区多转转，地库，大堂，外立面，景观，会所，大门都是实景，看这种酒店度假式的风格，是不是你的菜。

问：陕建雁南云境均价17000+，高新上班自住能买不？

答：此前出备案价的时候，还有20000+买入的，现在大家都在降，陕建也不能免俗，特价房走量。

整个西部大道周边，新房价格坚挺的只剩下中粮大悦未来城了，龙湖，陕建，中海价格都有变动，也侧面说明了竞争激烈，周边客户还在犹豫。

作为自住，高新上班，住在西沣路，西部大道，有几个选择方案：

1、新房里，中海锦业元晟，锦业拾光，优势是中海交付稳定，物业口碑好，周边靠近公园，生活配套齐全。

2、新房里，陕建 雁南云境，目前主要是价格低，但一分钱一分货，位置在西部大道南，距离周边商业，公园有距离，但门口有雁塔七小，四中，陕师大体系，主打学区房卖点。

3、二手房里，选择范围极大，万科高新华府，海亮新英里，融创西安宸院，金地西沣公元，中央公园，都有大量二手房可选，且价格可谈，如果能接受三代产品，二手性价比更好。

过去单价17000+预算，只能备选雁塔，长安，现在整个西安都是横着走的，软件新城，西部大道，科技路沿线，西太路沿线都有房，如果能首选高新，就不看雁塔了。

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作者：Kikyo

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