长沙楼市8月观察：价格分化加剧 新房韧性强二手房承压

市场概况：成交量创新低价格结构分化明显

2025年8月，长沙楼市整体表现出明显的"淡季特征"，成交量创下阶段性新低，但价格呈现结构性分化。

据克而瑞数据显示，8月长沙内五区新房成交建筑面积仅20.25万平方米，成交1399套，环比下降24.62%，同比下降48.66%。成交量的下滑反映出市场需求仍处于偏弱状态。

从上图可以看出，长沙8月新房成交量创下近一年来的新低，但成交均价保持相对稳定，反映出开发商通过多种促销手段维稳价格。克而瑞数据显示，8月长沙新房成交均价为12949元/平方米，环比仅微降0.37%。

最引人注目的市场特征是"新房与二手房价差扩大"。与2024年8月相比，长沙新房价格稳中有升，而二手房价格持续下行，导致两者价差从1200元/平方米扩大至约4600元/平方米，涨幅近四倍，呈现"冰火两重天"局面。

价格分化：区域、产品双重分化趋势明显

价格分化不仅体现在新房与二手房之间，在区域和产品层面也呈现明显差异。

◈区域分化：核心区与外围区表现迥异

8月长沙楼市区域分化趋势加剧，主城区及教育资源优越的地块价格表现相对坚挺，而外围区域价格低迷。

从克而瑞数据来看，8月长沙新房成交主要集中在内五区，尤其是雨花区、天心区和岳麓区，这三个区域合计占总成交建筑面积的73.49%。从均价来看，岳麓区达13601元/平方米，开福区更是高达14459元/平方米，而望城区均价仅为9270元/平方米，显示出明显的区域分化。

据市场调查，岳麓区凭借学区和生态资源优势持续保持吸引力，而雨花、望城等区域则更多依靠价格优势吸引刚需购房者。

◈产品分化：改善型住房成市场主流

从房型结构看，长沙8月新房成交以三居室和四居室为主，共占总成交套数的92.71%，显示改善型需求主导市场。

从建筑面积段来看，130-150平方米的住宅成交最多，达567套，占比40.53%，其次是110-130平方米段的住宅，成交410套。这反映出长沙购房者正逐步从"有没有"转向"好不好"，改善型需求成为市场主力。

市场热点：纯新盘入市受关注招商序引领热潮

8月长沙共有25个楼盘推新，其中3个为纯新盘，大部分为毛坯出售，主力户型以120-144平方米建面为主。

在新盘中，招商序无疑是本月最大亮点。该项目首期开盘热销，月成交158套，占8月长沙内五区总成交量的11.3%，成为月度销冠。

招商序项目位于圭塘河风光带与鼓风机厂遗址公园附近，规划有大面积景观与创新空间。该项目凭借央企开发商背景、新规产品高得房率(108%-117%)、优越区位和交通条件等优势，引发市场热捧，首开去化率达95.4%，体现了市场对优质产品的强需求。

其他备受关注的项目还包括颐德公馆湘江序和美林·东塘壹号。前者位于洋湖南板块，拥有一线江景资源；后者则主打AI智能科技健康住宅，预售价21800元/平方米，开创了科技健康住宅的新概念。

政策变化：以旧换新政策正式落地

8月长沙楼市政策出现明显变化，核心举措是推出住房"以旧换新"补贴政策，该政策于2025年7月至2026年7月期间实施，长沙市民一年内售房再购新房可按新房交易总价的1%申请补贴，单套最高补贴3万元。

政策细节于8月中旬正式落地，首批8家房企参与实施。该政策仅适用于新建商品住房购买者，申请者需在规定时间内完成旧房出售与新房购买，经相关部门审核后获得补贴。

与此同时，长沙还实施"认房不认贷"、放宽首套房认定、下调首付比例和房贷利率、上调公积金贷款额度、不再审查购房资格等多项利好措施，旨在持续刺激改善性住房需求。

业内普遍认为，"以旧换新"补贴有望缓解存量时代二手房难卖与新房去化压力，为市场注入活力。但短期内市场成交难有剧烈放量，主要作用体现在提振信心、激活改善性需求，为"金九银十"回暖预期做铺垫。

市场展望：低点蓄势期待"金九银十"

目前长沙楼市整体仍处于低点蓄势阶段，8月表现出的价格分化、成交低迷、市场观望情绪明显等特征，预计将在政策支持下逐步走向恢复。

从库存和去化周期看，长沙新房市场处于阶段性调整期。7月末库存建筑面积为865.65万平方米，去化周期为25.8个月，高于健康水平，显示供需仍有一定失衡。

二手房市场方面，8月成交继续萎缩，成交套数仅1425套，环比下滑46.31%，同比下滑37.66%。但值得注意的是，二手房均价出现止跌企稳迹象，8月成交均价为8434元/平方米，环比小幅上涨0.66%，显示出价格可能已接近底部。

展望未来，随着"以旧换新"等政策持续发力，加上传统"金九银十"旺季到来，长沙楼市有望迎来阶段性回暖。但结构性分化仍将持续，优质项目与一般项目之间的市场表现差距可能进一步拉大。

建议购房者理性看待市场，核心区域、品质项目仍将保持韧性，外围区域价格可能继续承压。对于改善型置业需求，可关注政策红利释放的时间窗口；对于首次置业者，则应更加注重区位、配套和产品品质的综合考量。

文章来源:乐居买房