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在民间借贷中，“以房屋买卖合同作担保” 很常见，但遇到 “借名购房” 的抗辩该怎么办？近日，北京西城法院审理一起典型案件：原告受让 500 万债权后，借款人拒不还款，担保人称 “房屋是借名购买，与我无关”，最终法院支持原告 —— 判令借款人还本付息，原告可申请拍卖担保房屋偿债，为类似纠纷提供了清晰指引。
一、案情梳理
1. 2023 年 4 月：借款 500 万，用房屋作担保
2023 年 4 月 12 日，陈峰（原出借人）与李哲（被告一，借款人）签《借款协议》：李哲借 500 万元，年利率按同期 LPR 的 4 倍（上限 14.6%）计算，期限 2 个月（4 月 12 日 - 6 月 12 日），款项转至李哲指定的王浩（被告二，担保人）账户。
同日，陈峰按约向王浩转账 500 万，王浩随后将这笔钱全额转给李哲及李哲指定的案外人；为担保借款，王浩与陈峰签《北京市存量房屋买卖合同》，约定 “王浩将海淀一号房屋（涉案房屋）以 950 万卖给陈峰，陈峰已付‘定金’500 万”—— 双方均认可，这不是真买卖，而是 “以房担保借款”，若李哲到期不还，陈峰可通过拍卖房屋偿债。
2. 2023 年 11 月：债权转让，原告陈明受让权益
2023 年 11 月 6 日，陈峰与陈明（原告，胜诉方）签《债权转让协议》，将对李哲的 500 万债权，以及海淀一号房屋的担保权益，一并转让给陈明。王浩对这次转让明确表示认可。
3. 争议爆发：借款人不还钱，担保人提 “借名购房”
李哲到期后分文未还，陈明催讨无果；王浩却抗辩：“海淀一号房屋是李哲用我的购房指标买的，实际产权归李哲，我只是代持，借款和我没关系，不该担责。” 为此，王浩提交了 2022 年与李哲签的《借名购房协议》复印件，但陈明表示 “从没见过这份协议，不知情”。
李哲经法院传唤未出庭，也没提交任何证据。
二、案件分析
1. 争议焦点
陈明能不能要求李哲还 500 万本金及利息？
陈明能不能申请拍卖海淀一号房屋偿债？
王浩要不要对房屋拍卖款不足部分补钱？
2. 胜诉关键：法律适用 + 事实推导
（1）李哲必须还 500 万及利息，借贷关系 + 债权转让都合法
法律依据：《民法典》关于借款合同、债权转让的规定，《民间借贷司法解释》第 2 条（出借人需提供债权凭证）、第 28 条（逾期利率不超合同成立时 LPR 四倍）。
事实推导：陈峰与李哲的《借款协议》是双方真实意思，陈峰还了钱，借贷关系成立；陈峰把债权转给陈明，王浩也认可，虽没提前通知李哲，但法院认定 “起诉状副本送达李哲时，债权转让生效”。李哲到期不还构成违约，必须还 500 万本金，利息按 “同期 LPR 四倍” 算（上限 14.6%）。
（2）陈明可申请拍卖海淀一号房屋，“以房担保” 合法有效
法律依据：《民间借贷司法解释》第 23 条（以买卖合同作借款担保，借款人不还，出借人可申请拍卖房屋）。
事实推导：王浩与陈峰签《房屋买卖合同》的目的是 “担保借款”，双方都认可，不是真买卖；虽然房屋登记在王浩名下，还存在甲银行的抵押和多个查封，但陈明作为债权受让人，有权申请拍卖房屋偿债（只是没有优先受偿权，需按一般债权规则受偿）。王浩提的 “借名购房”，陈明不知情，且房屋登记在王浩名下，不影响担保效力。
（3）王浩不用补拍卖款差额，责任主体是李哲
法律依据：《民间借贷司法解释》第 23 条第 2 款（拍卖款与借款本息的差额，由借款人或出借人主张返还 / 补偿）。
事实推导：李哲是实际借款人，钱也是他用的，所以拍卖款不够还的部分，该由李哲补，不是担保人王浩。陈明要求王浩补钱，没有法律依据，法院不支持。
三、裁判结果
依照相关法律规定，法院判决：
被告李哲于本判决生效后 10 日内，偿还原告陈明借款本金 500 万元，并支付利息（以 500 万为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期 LPR 计算，自 2023 年 4 月 12 日起至实际付清之日止，上限年利率 14.6%）；
若李哲不履行上述义务，陈明可申请拍卖北京市海淀一号房屋，用拍卖款偿还上述债务；
四、案件启示
1. 债权人（如陈明）：3 个避坑要点
债权转让要留证：签书面《债权转让协议》，明确转让范围（本金、利息、担保权益）；若没通知债务人，可通过 “起诉 + 法院送达” 实现通知效果。
以房担保要明确性质：和担保人签合同时，直接写明 “本合同为借款担保，非真实买卖”，避免后续争议；同时查房屋登记（所有权人、抵押、查封），了解权属情况。
借款人违约要快起诉：到期不还别拖延，尽快起诉并主张 “拍卖担保房屋”，避免房屋被其他债权人抢先查封，影响偿债。
2. 借款人（如李哲）：别心存侥幸
签了借款协议就要按约还款，逾期会被追本金 + 利息，还可能被强制执行（拍卖财产、列失信名单）；即使不出庭，法院也能凭证据缺席判决。
3. 担保人（如王浩）：清楚担保风险
用自己名下房屋为他人担保，要知道 “房屋可能被拍卖” 的风险；别拿 “借名购房” 当借口，只要债权人不知情，房屋登记在自己名下，就得承担担保责任；担保后要督促借款人还款，避免自己财产受损。
核心提醒
民间借贷的核心是 “诚信”，但光有诚信不够 —— 债权人要留好证据（协议、转账记录、转让凭证），担保人要认清风险，借款人别违约。遇到纠纷，及时用法律手段维权，才能最大程度保护自己的权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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