一份来自法官的换购住房退税指南，请查收→

无论是为了改善居住环境，还是为了生活便利，换房总是人生中的一件大事。但买卖房产涉及的税费，尤其是个人所得税，往往是一笔不小的支出。近年来，国家为支持居民改善住房条件，出台了换购住房可退个税的相关政策。然而在实际生活中，很多当事人因为对政策细节了解不够，不仅容易产生行政争议，还可能错过本可以享受的政策优惠。今天，我们就从一个真实的案例出发，和大家聊聊换购住房个人所得税退税那些事，希望能帮助大家更好维护自身权益。

案情简介

原告在出售旧房、购买新房后，向税务机关申请退还出售旧房所缴纳的个人所得税。税务机关经审查认为，原告出售的旧房登记在其一人名下，但所购买的新房登记在原告妻子一人名下，原告不是新购住房产权人或产权人之一，不符合退税条件，遂作出不予退税决定。原告起诉认为，虽然购买的新房登记在其妻子一人名下，但是购房款系由夫妻二人共同支付，其亦是新房的产权人之一，享有申请退还个人所得税的权利。庭审中，法院引导被告税务机关当庭逐项拆解退税条件，针对原告提出的意见，被告税务机关释明，不动产物权变动是一个动态复杂的过程，确定不动产物权的真实权利状况，不属于被告税务机关的职责范围，税务机关在办理退税业务中对于房屋产权人仅作形式审查，以不动产登记簿上登记的权利人为准。原告正确理解、完全接受后，当庭申请撤回起诉。

尽管案件以撤诉结案，纠纷得以化解，但我们也注意到，原告由于对政策理解存在偏差，最终未能享受到换购住房可退个税的红利。退税的条件是什么，又能退多少呢？在此，法官对相关政策进行宣传解读，希望帮助符合条件的朋友顺利享受到政策优惠。

换购住房申请退税的规定

为继续支持居民改善住房条件，财政部、税务总局和住房城乡建设部联合发布了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2023年第28号），明确延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策至2025年12月31日。

公告规定:

自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

退税的时间依据是什么？

出售现住房的时间点：

出售现住房的时间，以纳税人出售时个人所得税完税时间为准。

购入新房的时间点：

新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准（如不一致的，以后者为准）；

新购住房为新房的，购买住房时间以住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。

退税人要满足什么条件？

享受优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：

其一，纳税人出售的自有住房和新购住房位于同一城市。同一城市是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。

其二，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

退税金额怎么算？

新购住房金额 ≥ 现住房转让金额，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税。

新购住房金额 ＜ 现住房转让金额，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）*现住房转让时缴纳的个人所得税。

住房为共同所有的，对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

申请退税流程

办理地点：纳税人须前往出售自有住房时缴纳个人所得税的当地税务机关预约办理，即前往出售自有住房所在地的主管税务机关办理。

材料要求：符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。

补充阅读：

房屋产权人的认定

《中华人民共和国民法典》

第二百一十六条第一款 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

本期作者

王灿

上海铁路运输法院税务审判庭法官助理

编辑| 傅婷煦

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