万科，造血功能，变得很差

万科的财报是8月22日发的，之所以一直没写万科，是因为还少深铁的半年报

深铁和万科是深度绑定在一起的，一损俱损，一荣俱荣

现在，深铁2025年半年报出来了，主要指标如下：

营入72.84亿元，上年同期92.99亿元，同比-21.7%

净利润-32.68亿元，上年同期-37.85亿元，同比13.6%

对联营合营公司的投资收益-32亿元，上年同期-26.3亿元，同比-21.6%

事情已经很明朗了——深铁亏损的，差不多是投资万科的亏损

揭开万科的财报前，还是先回顾一下今年上半年深铁对万科的输血：

根据万科公告，截至6月30日，上半年累计提供股东借款约155.7亿元；截至8月5日，深铁在2025年内已累计向万科提供借款支持8次，借款金额243.69亿元

在深铁集团提供借款置换掉155.7亿短债、且万科手持现金消耗141.6亿的情况下；万科2025年上半年期末短债规模依然高达1553.7亿、有息总负债仍处于3642.6亿历史高点。
而现金短债比降到了0.48，跨越1的生命线后，万科的现金情况恶化的深度，有点出乎预料之外。

在房企们所有的自救中，自身造血功能的改善是唯一有效的途径，除此之外的大多数动作只能是延缓病情而已。

事实上，万科的销售比持续恶化的财务指标更让人揪心。

8月，万科的权益销售额降至67.5亿元，这是2025年以来的最低点；权益销售面积降至53.5万平米，仅略高于2月春节档期；

万科财报显示，上半年开发业务全口径销售金额691.1亿元，同比-45.7%；

同期，保利发展-16.2%；中海-19%；华润置地-11.5%；

万科，已经大幅度落后于同属国央企阵营的传统老牌房企。

在之前的作文里，我写过万科的拿地情况，2019-2021年是万科疯狂拿地的高峰，那个时候拿的地，拖到现在基本上也快开发完了；

现在的存货资产大部分应该是2023年以后拿的，而2024年之后，万科在土地获取上几乎没有太大动作，这也就意味着万科以后的销售回款越来越少，能够造血的功能越来越差。

万科的财报中，核心数据还是资产负债表。

在万科11941.5亿元资产中，最大的资产有两项，一项是“存货”4625.2亿元，含已计提存货跌价准备约152亿元，这一项是未售物业和土地的货值；一项是“其他应收款”2155.5亿元，含已计提信用损失准备约298亿元，这一项是对合作项目的开发投资借款；

前者的计提比例是3.2%，和目前的新房价格跌幅有关；后者的计提比例12.1%，和要不回来账有关

我觉得存货的计提比例少了，房价下跌的幅度，这半年可不止3.2%

万科的负债总额8729.89亿元，净资产还有3211.6亿元

流动资产8389.3亿元，流动负债6410.7亿元，净流动资产只有1978.6亿元；如果楼市和楼价继续下跌，年末的净流动资产可能还要再少一些。

背靠着深铁这棵大树，万科活下去没有太大问题。

唯一的变数，是不是站着活。

就万科的财报而言，如果再不拿地，万科的造血功能差不多两年后就终结了。

深铁救万科，除了帮万科还债外，还得帮万科拿地；

事情就是这么显而易见。