外溢西三旗，跌成啥熊样了？

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

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这一轮楼市回调，整个北京二手房价格的大盘子，跌了大约30%。

一些比较差的房子，跌了百分之四五十，而一些比较好的房子，跌了百分之二三十。

所以，这次回调，也算是检验北京各个小区真实成色的时候：当潮水退去，才知道哪些小区在裸泳。

接下来十几期，大表哥会分板块，重点梳理一些典型标杆楼盘的价格变化，看看它们的涨跌情况。

目的就是通过最真实客观的数据，看看哪些楼盘是真优质好盘，哪些楼盘是泡沫水货，供大家在买房时参考。

（特别说明：

接下来列出的各小区价格，是大表哥从二手房大数据库中，将该小区各历史时间段，成交的所有二手房的价格，进行加权平均所得。

不是某一套房，也不是某个户型，而是同一时期整个小区的二手房价格加权平均。所以这个价格可能会比某个具体的房源高，也可能低。）

今天聊海淀的边缘板块——西三旗。

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重点看6个小区，沁春家园、育新花园、知本时代、枫丹丽舍、富力桃园C区、金隅翡丽一期。

6个小区品质依次从低到高，沁春家园、育新花园代表刚纯需盘，知本时代、枫丹丽舍代表小改善盘。

富力桃园C区、金隅翡丽一期是西二旗板块楼龄最新，也是品质最高的，代表大改善盘。

1.沁春家园

2014年，整个沁春家园的二手房成交均价是30634元一平米；

2017年，整个沁春家园的二手房成交均价是57287元一平米；

2022年，整个沁春家园的二手房成交均价是63867元一平米；

2025年，整个沁春家园的二手房成交均价是41556元一平米；

从上述价格可以看出，沁春家园从2022年历史最高点的63867元一平米，跌到现在的41556元，跌幅是34.9%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的30634元一平米相比，沁春家园目前有35.4%的涨幅。

2.育新花园

2014年，整个育新花园的二手房成交均价是44965元一平米；

2017年，整个育新花园的二手房成交均价是83361一平米；

2022年，整个育新花园的二手房成交均价是88655元一平米；

2025年，整个育新花园的二手房成交均价是62514元一平米；

从上述价格可以看出，育新花园从2023年历史最高点的88655元一平米，跌到现在的62514元，跌幅是31.4%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的44965元一平米相比，育新花园目前还有39%的涨幅。

3.知本时代

2014年，整个知本时代小区的二手房成交均价是33778元一平米；

2017年，整个知本时代小区的二手房成交均价是65232元一平米；

2022年，整个知本时代小区的二手房成交均价是76338元一平米；

2025年，整个知本时代小区的二手房成交均价是52387元一平米；

从上述价格可以看出，知本时代小区从2022年历史最高点的76338元一平米，跌到现在的52387元，跌幅是31.4%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的33778元一平米相比，知本时代小区目前依然还有55.1%%的涨幅。

4.枫丹丽舍

2014年，整个枫丹丽舍的二手房成交均价是35225元一平米；

2017年，整个枫丹丽舍的二手房成交均价是68254元一平米；

2022年，整个枫丹丽舍的二手房成交均价是80564元一平米；

2025年，整个枫丹丽舍的二手房成交均价是60894元一平米；

从上述价格可以看出，枫丹丽舍小区从2022年历史最高点的80564元一平米，跌到现在的60894元，跌幅是24.5%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的35225元一平米相比，枫丹丽舍目前依然还有72.9%%的涨幅。

5.富力桃园C区

2014年，整个富力桃园C区的二手房成交均价是38540元一平米；

2017年，整个富力桃园C区的二手房成交均价是62965元一平米；

2022年，整个富力桃园C区的二手房成交均价是80865元一平米；

2025年，整个富力桃园C区的二手房成交均价是61352元一平米；

从上述价格可以看出，富力桃园C区从2022年历史最高点的80865元元一平米，跌到现在的61352元，跌幅是24.1%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的38540元一平米相比，富力桃园C区目前依然还有59.2%的涨幅。

6.金隅翡丽一期

2014年，整个金隅翡丽一期的二手房成交均价是42911元一平米；

2017年，整个金隅翡丽一期的二手房成交均价是89467元一平米；

2023年，整个金隅翡丽一期的二手房成交均价是92945元一平米；

2025年，整个金隅翡丽一期的二手房成交均价是78864元一平米；

从上述价格可以看出，金隅翡丽一期从2023年历史最高点的92945元元一平米，跌到现在的77861元，跌幅是15.1%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的44566元一平米相比，金隅翡丽一期目前依然还有83.8%的涨幅。

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看完具体数据，大表哥简要总结三点。

第一，整个西三旗板块这一轮的跌幅在32%左右，略大于北京大盘30%的跌幅，属于表现比较差的。

里面的原因主要在于两点，一是西三旗本身属于海淀的边缘板块，紧挨着昌平，和昌平就一路之隔。

这种边缘板块历来都不是特别好的地段，主要购买人群很多也是西二旗的外溢，西二旗这一轮整体的跌幅都在30%左右，外溢板块西三旗这个跌幅也在情理之中。

二是因为西三旗板块整体比较老，老破小老破大是主流，像金隅翡丽和富力桃园是难得的次新房，更多的还是建材城东里、五机床厂宿舍这种老房子。

北京这一轮房价下行，整体上各个板块都是老房子要比次新房跌的更多，西三旗老房子居多，体现在整个板块上就是下降幅度也比较大。

第二，西三旗板块内这6个盘，跌幅也有比较明显的分化，总的趋势还是品质越高，跌幅越小，品质越差，跌幅越大。

像最便宜的沁春家园这种纯刚需盘，跌幅是34.9%，已经超过北京大盘30%的跌幅，属于表现很差的了。

育新花园这个老破小跌幅在29.5%，勉强跑赢北京大盘，主要还是因为育新花园有学区加持，勉强维持住了不是最大跌幅。

而枫丹丽舍、富力桃园这两个偏改善的盘跌幅就相对小些，都在24%左右。

第三，大表哥认为西三旗板块短期内不会有止跌的迹象，而像枫丹丽舍、富力桃园等跌幅比较小的盘，还有比较大的补跌可能。

至于里面的原因，除了上一轮涨的比较多之外。和2014年相比，枫丹丽舍还有72.9%的涨幅，富力桃园C区还有59.2%的涨幅，而北京绝大部分楼盘，和2014年相比，涨幅都在60%以内，很多都已经跌回2015年底了。

海淀最近两年在北部供应的新房也比较多，昌平南也抱着海淀大腿，拼命供应新房，而且新规之后的新房也有放量供应的趋势。

所以，枫丹丽舍、富力桃园在新房冲击下，价格下行压力会更明显。

特别提醒金隅翡丽这个小区，它是西三旗板块次新房的天花板，也是价格最贵的，由于成交量小，所以价格不那么敏感，会有一定的滞后性。

目前金隅翡丽15.1%的跌幅明显不符合市场行情，因此大表哥认为，金隅翡丽短期内是板块内最有可能补跌的小区，想买这个小区的朋友要注意，小心高位接盘。