6.5亿！辉盛国际210套高端公寓寻买家

上海大宗交易还真热闹！

8月份陆家嘴集团刚以9.45亿元转手旗下一个租赁住房项目，9月初，辉盛国际（Frasers）旗下上海五角场辉盛坊公寓酒店项目计划以6.5亿元对外出售。

据官网资料，上海五角场辉盛坊于2024年6月15日正式启幕，运营不足1年半。

该项目品牌定位高端，提供210套客房及公寓，均按五星级标准打造。酒店配备室内恒温游泳池、健身房、瑜伽馆、360㎡会议室等设施，满足商务与休闲需求。

周边高校、企业密集，长期住宿需求旺盛，尤其适合商务人士、访学家庭及长期租客。酒店单间RevPAR（平均可售房收入）在550-1449元之间，公寓月租10000-13000元，租金回报率较高。

该项目建筑面积为19566.52平方米，宗地面积27354.00平方米，土地期限自2006年4月14日起至2056年4月13日止。物业性质为旅馆，楼层共计14层，提供210个客房。

目前项目以股权转让方式交易，各付各税，参考售价为6.5亿元。

营运方面，项目净营运收益约3600万元，展现出稳定的收益能力和投资价值。

3个核心的数据，210套房，净营运收益3600万元，售价6.5亿元。

按照商业地产估值中最常用、最核心的指标资本化率（Cap Rate）来算，资本化率大约是 5.54%。

这是什么概念？

在一线城市（北上广深）的核心区位、由知名品牌（如辉盛、雅诗阁、万豪等）运营的优质服务式公寓项目，由于其风险低、收益稳定，资本化率通常被压得非常低，普遍在4.5% - 5.5% 之间。

6.5亿元的售价，符合当前高端市场行情，甚至略微偏高。

如果按照每平方米单价法，每平方米单价 = 65000万 / 19566.52 ≈ 33,210 元/平方米。

如何理解3.32万元/平方米的单价？

这个价格高于同区域的普通住宅或公寓价格，但它对于带稳定租金回报和高端酒店装修的成熟运营资产来说是合理的。这个单价不仅包含了房产本身的物理价值，更包含了其背后的品牌价值、运营团队、稳定的租约和未来现金流，这些无形资产带来了溢价。

6.5亿元的售价是否合理？

第一，辉盛国际（Frasers）是全球领先的运营商，其品牌和管理能力能为资产带来更高的租金收益和更稳定的出租率，这部分价值直接体现在售价中。

第二，项目位于新江湾城核心地段，周边需求旺盛（高校、企业），此类优质资产在一线城市市场极为稀缺，“抢手”自然推高价格。

第三，约3600万元的年净收益是已经实现的、可验证的，对于追求长期稳定现金流的机构投资者（如保险、基金、信托）来说，这种资产极具吸引力，愿意为此支付溢价。

有能力且愿意接手此类资产的公司，需要同时满足雄厚的资金实力、特定的投资策略和强大的运营或整合能力。

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