上海房贷新政落地，20年100万贷款可省利息过万

2025.09.01

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作者 |第一财经 陈君君

9月1日，上海房贷利率新一轮调整正式落地。记者从多家银行获悉，存量房贷客户可通过线上渠道申请加点调整，部分客户已在当天完成操作，利率水平同步下降。此次调整的核心在于“首套、二套统一定价”和“存量利率常态化调整”，也是“8·25”房贷新政落地的重要内容之一。

一位上海房贷客户向记者表示，当天，他通过银行手机APP完成了存量房贷利率调整操作，将原本的二套房贷利率从3.45%（LPR-5BP）下调至3.36%（LPR-14BP），降幅约为9BP（基点）。

多家银行人士对记者表示，政策落地首日，线上申请数量明显增加，后台处理量集中上升，部分客户或需等到次日才能完成批量调整。

部分存量房贷利率今起调整

记者梳理发现，20余家国有大行、股份行以及地方性银行此前均已发布调整上海个人住房贷款利率定价机制的公告。部分银行明确执行时间为9月1日，多数同步落地；也有个别银行的公告显示，将从9月5日起执行。

由于新政明确上海房贷利率不再区分首套和二套，新发二套房贷利率也随之向首套靠拢。新政实施前，临港新片区及六个郊区执行二套LPR-25BP，核心区为LPR-5BP；新政统一降至LPR-45BP。而在存量房贷方面，部分银行已从今日起接受加点调整申请，客户可根据条件提交申请或等待银行主动调整。

上述客户表示，操作过程相对顺畅，只需在APP中确认条款并提交申请，后台审核通过后利率即可即时生效。虽然降幅有限，但他称“多少能减轻一点负担”，也更直观地感受到了政策落地带来的好处。

据记者测算，以贷款100万元、剩余20年等额本息为例，利率从3.45%下降至3.36%后，月供将减少约50元，总体节省利息超过1万元。

多家银行人士对记者表示，政策落地首日，线上申请数量明显增加，后台处理量集中上升，部分客户或需等到次日才能完成批量调整。

谁能调整？利率加点在符合条件范围内

此次银行发布的公告核心内容一致：在利率定价机制安排上，首套与二套住房贷款利率不再区别对待；同时，存量房贷利率进入常态化调整，符合条件的客户可以申请下调利率加点。

根据规定，存量房贷利率加点值如果高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值30个基点以上，客户可向银行申请调整加点，重新约定的加点不得低于该平均水平加30BP。

公式为：全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR（贷款市场报价利率）的算术平均值。

央行此前公布，2025年二季度全国新发放房贷加权平均利率为3.09%。而8月20日公布的最新5年期以上LPR为3.50%。换算下来，全国平均利率的加点水平为3.09%-3.50%=-0.41%（即-41BP）。在此基础上再加30BP，即为-11BP，也就是说，凡是现有房贷加点值高于-11BP的客户，都符合申请调整的条件。

从采访情况看，多家银行的答复一致：政策细则基本按新政要求执行，只要符合条件，银行会为客户办理。

“只要是二套房，且利率加点在符合条件范围内，客户就可以提出调整申请。”某国有大行上海分行的信贷经理向记者表示。

这意味着，对于不少此前贷款利率较高的客户来说，本次调整可带来一定程度的负担减轻，但幅度有限。记者与多位信贷经理交流了解到，客户普遍对“能否调、能调多少”最为关心，而这也是近期咨询量集中的问题。

“最近咨询量很大，大家都在问‘我能不能调’，但解释过程非常复杂，需要结合央行数据、LPR利率、加点水平等进行计算。”一位股份行客户经理表示，尤其是计算加点值和最终利率，客户往往听不太懂，需要花时间把背景解释清楚。

如何调整？各家细则不尽相同

在办理方式上，记者发现各银行操作路径不一。在部分银行，借款人可以到贷款经办机构申请调整利率加点值，银行审核通过后，新的利率加点值将立即生效。

另一些银行则在手机银行APP上设置了存量房贷利率调整申请入口，申请人阅读并同意业务办理须知后，银行会在后台进行审核，审核通过后，通常会在一天内给予反馈。

部分银行提前行动，在9月1日之前就主动电话联系客户，同步启动存量房贷利率调整工作。

记者梳理发现，多家银行明确提出“主动调整”方案，并允许存在异议的客户退出调整。以上海银行为例，9月5日将对符合条件的浮动利率贷款批量调整，系统后台自动完成，无须客户申请。新利率自调整日起生效，生效前利息按原合同计算。若客户有异议，可在公告发布日至生效日前向贷款经办行提交书面申请，银行将维持原合同条款。

记者在采访中了解到，不少客户对主动调整较为认可。“如果银行后台直接帮我调整，省得自己跑一趟，这是最理想的方式。”一位来自闵行区的房贷客户说。

但也有客户担心信息传递不畅。“我最怕的是银行调整了，但我没收到短信，或者还款计划没搞清楚。”另有房贷客户表示。

多位银行信贷经理向记者强调，此次存量房贷利率调整仅调整贷款利率加减点，其他合同要素（如贷款余额、剩余期限、重定价日、重定价周期等）不变，同时，调整不收取任何费用，贷款客户若有疑问应向相应办理机构咨询。

微信编辑| 苏小

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