只有接受房价上涨，才能稳得住楼市

根据国家统计局的数据，全国二三线城市二手房价自2025年1月以来至7月，已连续7个月环比回落，房价虽呈稳势，但楼市压力显著。若进一步观察结构，一线城市自4月起，4-7月连续4个月房价环比下跌，且跌幅呈扩大趋势。

即便放眼全国二手房价格，也可发现一线城市已成为新一轮房价加速下跌的领跌力量——楼市被纳入国家2025年经济目标，是需着力实现的战略性目标。

从国家层面来看，随着统计数据的不断公布，甚至国务院全体会议，均将加大力度巩固房地产止跌回稳态势列为重要会议精神。

但全国楼市呈现出一组有趣的矛盾：一方面，一线城市房价呈加速领跌态势；另一方面，当前一线城市中，除广州外，深圳、上海、北京三地仍执行限购政策。

尽管8月9日、8月26日，北京市、上海市分别放松了五环外、外环区域的房地产限购政策，但并未取消限购，仍仅允许户籍人口及缴纳社保或个税的外来人口在上述区域不受限制购房。

这意味着，除上述具备缴纳社保和个税条件的常住人口外，其他家庭在郊区区域仍无法购房。

问题随之而来：为何深圳、北京、上海等城市的中心区仍执行限购？为何这些城市房价会出现领跌？

我们先回答第二个问题：房价领跌并非因郊区房价加速下跌，更重要的原因在于这些一线城市核心区域房价全面加速下跌。在此背景下，即便在外环区域一定程度放松限购，对整个城市楼市价格的稳定作用恐怕也极其有限。

若参考此前北京、上海、广州已在外围区域一定程度放松限购的案例，甚至广州已全面取消限购，实证经验表明，此类举措对稳楼市的作用目前已几乎为零。

那么，为何这些城市一边呈现房价加速领跌全国的局面，一边仍执行相对严格的限购政策？

在我看来，核心原因在于决策者仍担忧这些城市中心区域放开限购后房价应声上涨。坦率而言，若既担忧房价上涨，又希望稳住楼市，这种思路恐怕会与目标渐行渐远。

我们知道，房产与其他资产存在本质差异。当前，具备投资属性的购房群体规模已大幅缩减——毕竟过去数年，国家出台一系列房地产调控政策，加之房价经历大幅调整，这些经验教训使得如今具备房产投资（含炒房）能力的群体已极少。

对于刚需家庭而言，若国家政策既担忧房价上涨、试图抑制上涨，又希望稳住楼市，站在普通家庭视角，若今年购房后，明年房价较今年下跌50万甚至100万，当下还会选择买房吗？

因此从某种意义上看，对待房产这类资产，若既无法接受房价上涨，又想稳住房价，就如同股票市场中既不接受股价上涨、又想稳住股市，逻辑完全一致。

当下我们看到，国家政策层面存在另一组矛盾：一方面，国家多部门（包括央行、商业银行及其他相关部门）乃至国务院层面，均将稳楼市列为全年重要战略目标；但另一方面，部分地方政府仍以各类理由执行与国家稳楼市政策相悖的举措，形成“左右手互搏”的局面——例如仍对部分区域执行严格限购。从经济学角度而言，此类政策一方面浪费了宏观调控资源，另一方面也对宏观调控政策的权威性造成了一定损害。

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