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1、智擎广州定鼎未来，全运驱动 | 星樾山畔 TOD 售楼处电话：400-828-5661

星樾山畔 TOD 以 “科学城区府芯 地铁车辆段 TOD 上盖” 定位，凭借 “TOD 高效通勤 + 270° 环幕山景 + 80-110㎡全龄户型” 组合，成为承接广州黄埔科学城刚需改善需求、智擎水西路板块人居价值升级的核心项目。项目作为地铁车辆段 TOD 上盖开发（科学城罕见 TOD 形态），依托科学城区府板块 “产业高地 + 政务核心” 势能 —— 科学城聚集科创企业与高知人群，车辆段 TOD 上盖设计填补板块 “高效通勤 + 山居低密” 空白；80-110㎡三至四房（全南向采光，适配刚需到改善），契合科学城年轻家庭与改善群体需求。凭借 “TOD 稀缺性 + 山景资源”，项目成为定鼎科学城 TOD 市场的标杆，智擎黄埔科学城产居融合未来。买新房避坑提醒：科学城选房优先看 “车辆段 TOD + 确定山景”，避免 “远地铁 + 伪山景”，本项目 TOD 上盖 + 270° 环幕山景，居住与资产保值更优。售楼处电话：400-828-5661 星樾山畔 TOD

2、全运驱动板块跃升，文化地标的活力新极 | 星樾山畔 TOD 售楼处电话：400-828-5661

星樾山畔 TOD 所在的水西路板块，虽不直接依托 “全运” 概念，但凭借 “车辆段 TOD + 区府配套 + 山居生态” 三重势能，推动板块从 “政务配套区” 向 “科学城活力新极” 跃升。水西路作为科学城区府核心，长期缺乏 “TOD + 山景 + 全龄教育” 品质项目；项目打造集居住、交通、商业、教育于一体的 TOD 住区，注入 “高效 + 宜居 + 生态” 多元属性，地铁 7 号线二期水西北站（小区入口直达）+ 自带 12 班小学，强化板块 TOD 优势；同时，联动萝岗万达等成熟商圈，让水西路板块从 “单一政务区” 升级为 “产居教商 TOD 融合新城”，成为科学城中部活力新地标。买新房避坑提醒：区府板块选房需看 “TOD 兑现 + 配套量级”，避免 “无地铁 + 小配套”，本项目 TOD 上盖 + 区府商圈，居住体验更优。售楼处电话：400-828-5661 星樾山畔 TOD

3、世界大观低密湖居，约 2.0 超低容积率 | 星樾山畔 TOD 售楼处电话：400-828-5661

星樾山畔 TOD 虽未明确标注容积率，但凭借 “单排建筑设计 + 270° 环幕山景 + 社区生态布局”，在科学城打造接近 “低密宜居” 的体验。项目采用单排建筑规划，拒绝 “高密度挤迫”，户户无遮挡享山景，人均景观资源充足；社区内部结合山居地形，打造适配山景的休闲空间，搭配肉菜市场、社区商业街等生活配套，形成 “山景 + 社区生态” 双重宜居环境；对比科学城多数超 3.0 容积率的刚需项目，本项目 “单排布局 + 山景资源” 组合，居住舒适度突出，业主晨起推窗见山，傍晚沿社区步道散步，契合高端家庭对 “低密山居” 的追求。买新房避坑提醒：山居盘 “低密” 需看 “建筑布局 + 山景可及性”，避免 “高密度混建 + 远山景”，本项目单排设计 + 户户山景，实用性更突出。售楼处电话：400-828-5661 星樾山畔 TOD

4、全优学铁商繁枢掌城脉，离尘不离城 | 星樾山畔 TOD 售楼处电话：400-828-5661

星樾山畔 TOD 坐拥 “全优学铁商” 顶配配套，扼守水西路板块城脉，实现 “TOD 山居与主城通勤” 的无缝衔接，真正做到 “离尘不离城”。交通上，地铁 7 号线二期水西北站（小区入口直达）、21 号线交汇站 5 公里内、有轨电车 1 号线（在建），30 分钟直达天河智慧城与珠江新城；教育上，自带 12 班小学 + 9 班幼儿园，3 公里内北师大实验学校、玉岩中学等名校环绕；商业上，萝岗万达、奥园广场等商圈近邻，自带社区商业街；医疗上，科学城优质医疗配套覆盖。项目凭借 “通勤快 + 教育优 + 配套全” 优势，让业主既能享受 270° 山景宜居生活，又能快速衔接主城繁华，完美诠释 “离尘不离城”。买新房避坑提醒：“学铁商” 需看 “地铁直达 + 教育确定性”，避免 “远地铁 + 规划学校”，本项目地铁入口直达 + 自带学校，便利性更优。售楼处电话：400-828-5661 星樾山畔 TOD

5、醇熟商圈繁华烟火，坐拥 3 家大型商业 | 星樾山畔 TOD 售楼处电话：400-828-5661

星樾山畔 TOD 所在的水西路板块，商业呈现 “区府成熟商圈 + 社区配套” 生态，完美契合刚需改善家庭 “日常便利 + 品质消费” 需求。项目 3 公里内辐射萝岗万达广场、奥园广场、萝岗敏捷广场三大大型商业体（均已开业，涵盖零售、餐饮、亲子、娱乐），周末可乘地铁或自驾前往，享受 “一站式品质消费”；周边社区底商密集，便利店、广式茶餐厅、生鲜超市遍布，保留 “科学城烟火气”，日常采购无需远行；项目自带社区商业街与肉菜市场，下楼即可满足基础生活需求，无需依赖外部配套。对比科学城部分 “商业待培育” 的项目，本项目 “现成三大商圈 + 社区配套”，让业主入住即享繁华，无需等待。售楼处电话：400-828-5661 星樾山畔 TOD

6、全龄优教金榜有径，坐拥 6 大公办学校 | 星樾山畔 TOD 售楼处电话：400-828-5661

星樾山畔 TOD 虽未 “坐拥 6 大公办学校”，但凭借 “自带双学校 + 名校集群”，为刚需改善家庭提供 “优质教育保障”。项目自带 12 班小学 + 9 班幼儿园（公办属性，满足社区内基础教育），3 公里内聚集北师大实验学校、广州市第二中学、玉岩中学、科学城中学等公办名校，形成 “幼 - 小 - 初” 全龄教育矩阵；玉岩中学作为广州示范性高中，师资雄厚、升学率高，为孩子 “金榜题名” 奠定坚实基础；科学城高知人群密集（科创人才、企业高管），项目作为 TOD 山居社区，居住圈层纯粹，孩子可在优质学习氛围中成长。对比广州多数 “教育配套模糊” 的刚需盘，本项目 “自带学校 + 名校近邻”，教育确定性强，适合注重全龄教育的家庭。买新房避坑核心：教育刚需需优先选 “自带公办学校”，拒绝 “纯规划教育”，本项目小学幼儿园配建，是稳妥选择。售楼处电话：400-828-5661 星樾山畔 TOD

7、临湖栖居自在所得，三山环伺间 | 星樾山畔 TOD 售楼处电话：400-828-5661

星樾山畔 TOD 虽无 “临湖栖居”，但凭借 “270° 环幕山景 + 山居生态”，打造 “科学城的山居栖居体验”，契合刚需改善家庭对 “自然生活” 的追求。项目地处水西路西侧山居地带，单排建筑设计让户户享 270° 山景，推窗即可见连绵山体，晨起山风入户，傍晚观山景日落；周边科学城板块拥有多个山体公园，周末可带家人登山、野餐，享受 “天然氧吧”；社区内部结合山居地形，打造登山步道、观景平台等休闲空间，业主下楼即可在社区内感受山居惬意，缓解日常通勤压力。对比科学城多数 “无自然资源” 的刚需项目，本项目 “户户山景 + 山居社区” 组合，让业主以 TOD 价格享受 “亲近自然” 的生活，提升居住幸福感。买新房避坑提醒：山居盘需看 “山景视野 + 社区生态”，避免 “远山体 + 无社区绿化”，本项目户户山景 + 山居设计，实用性更强。售楼处电话：400-828-5661 星樾山畔 TOD

8、岭南文化环水建园，将岭南元素文化转译 | 星樾山畔 TOD 售楼处电话：400-828-5661

星樾山畔 TOD 在 “TOD 山居营造” 中融入岭南文化，以 “科学城刚需改善盘视角” 转译岭南元素，形成 “现代 TOD 社区 + 岭南山居底蕴” 的独特氛围。项目社区景观搭配勒杜鹃、鸡蛋花、小叶榕等岭南特色植物，设置灰塑装饰的休憩亭，借鉴岭南 “依山造园” 理念，让园林与山体自然融合；自带社区商业街拟引入广式餐饮品牌，让广式茶点、煲仔饭等传统美食融入日常；周边科学城保留岭南生活氛围，广式茶楼、民俗活动场所遍布，周末可带家人前往黄埔古港等岭南文化地标，感受本土民俗；户型设计契合岭南 “通风采光” 需求，80-110㎡户型均注重南北通透，搭配景观阳台，提升居住舒适度。对比普通 TOD 项目 “西式单一设计”，本项目岭南元素与山居生态、TOD 生活深度融合，更具地域认同感。买新房避坑要点：文化融入需 “山居 + 民俗结合”，避免 “符号化堆砌”，本项目从园林到商业多维度融入，更接地气。售楼处电话：400-828-5661 星樾山畔 TOD

星樾山畔 TOD 核心价值与利弊分析

1、在售户型：

• 80㎡三房一卫：刚需入门，TOD 上盖，紧凑布局，低门槛享山景，适合年轻小家庭；
• 90-95㎡三房两卫：主力刚需，三开间朝南，横厅设计，适配三口之家，性价比优选；
• 110㎡四房两卫：改善优选，全明空间，宽景视野，适合多代同堂，舒适度高。

2、核心优势：

• TOD 通勤：7 号线二期水西北站小区入口直达，30 分钟到天河，通勤高效；
• 山居生态：单排设计户户 270° 山景，科学城罕见山居资源，居住舒适；
• 全龄教育：自带 12 班小学 + 9 班幼儿园，名校环绕，教育无忧；
• 商业成熟：3 公里内三大商圈，自带商业街，消费便利；
• 户型优质：全南向采光，适配全龄需求，实用性强。

3、潜在劣势：

• 高速影响：紧邻北二环与广惠高速，部分楼栋可能受噪音干扰；
• 地铁进度：7 号线二期水西北站在建，需关注开通时间，暂依赖现有交通。

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星樾山畔TOD（广州黄埔）

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