高福云境和金陵华庭，谁才是云端之王？！2大顶级豪宅全面解析！

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嘉里金陵华庭过会，均价来到了20.5万/㎡，掀起了城心置业的新高潮。

另一方面，还有一个项目也备受期待，而且这或许是上海房地产史上比较极致的对决！

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高福云境VS金陵华庭

一个是俯瞰下去，尽是百年海派的老洋房屋顶与梧桐树海

一个是推开窗户，便将黄浦江与陆家嘴的现代繁华尽收眼底

这不是简单的地段之争，而是在两大传奇地标之间，关于“谁才是云端之王”的终极问答！

深聊之前欢迎参与投票

其实，这2个项目都已经是上海顶级地段，产品也都是顶豪大平层，地段和户型双封顶，再去打分的意义不大

我们今天主要来聊聊TA们之间的两点差异：

· 衡复风貌区与外滩的历史文脉；

· 外立面与户型设计带来的差异化居住体验；

话不多说，我们直接开始：

历史文脉对比：

先看高福云境：

常言道：“头顶有梧桐的才是真上海”

高福云境位于黄浦区巨鹿路与瑞金一路交汇处，门牌号巨鹿路99号，真正的巨富长豪宅，占位上海永恒的“海派文化之心”

衡复风貌区实景 图源网络

这样的顶级地段天赋，从百年前就开始了！

我们来看1930年的上海地图：

（可放大点击查看）

百年前风云际会，上海一跃成为远东大都会

尤其是主要承担高端居住功能的红色区域，中西合璧的建筑在新筑道路两侧拔地而起，遍植法国梧桐，给排水、煤气、电话、路面交通等现代化市政设施齐备

也是从这时起，巨富长便成为名流显贵、文人政要的聚居地！

上海淮海中路航拍，拍摄于1936年

无数历史保护建筑、花园洋房、公寓里弄里，藏着半部中国近代史，鲁迅、巴金、宋庆龄、张学良等名字都与这里的街道深深绑定

在历史与文化中自然孕育下，这里早已不是一个地理概念，而是一种文化符号，代表着上海优雅、精致、低调和深厚的文化底蕴
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图源网络

新中国成立后，这片土地逐渐演化为上海中心城区最大的历史文化风貌区——衡复风貌区，地跨黄浦、静安、徐汇、长宁四区

地图为1938年上海部分区域地图

不夸张地说，在过去的百年时间里，这里一直是上海公认的顶级地段，这种由时间沉淀出的氛围感和人文气质，是再多高楼大厦、宏伟建筑所不能复制的

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与百年海派文脉相辅相成的是充满上海腔调的生活氛围

高福云境楼下的巨鹿路，从常熟路往东走，巨鹿花园洋房、网红花店、瓷器店、公路商店、作家书店（偶遇作家概率超高）扎堆，连画廊和西餐厅都带着腔调

周边的“小马路”更是有着天然的慢节奏，茂密的梧桐树冠构成了天然的“城市穹顶”，将喧嚣与浮躁隔绝在外，白天逛买手店喝咖啡，晚上在梧桐树下散步，自住舒适度直接拉满！

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项目周边马路实拍

梧桐树下的上海、64条“永不拓宽的街道”、面向公众开放的名人故居，还有众多的文化艺术展馆、沿街特色小店，都让这片街区充满腔调，也是老上海人心目中的白月光

而在百年海派文脉与腔调生活之上，高福云境还有2个非常重要的价值基石：

① 稀缺供应，卖一套少一套

衡复风貌区的价值核心在于保护而非开发，这里的路网与建筑风格还保持着百年前的规划

复兴中路汾阳路一带今貌与20世纪40年代的复兴中路汾阳路一带

（资料图片，来源《老上海百业指南》）

太原路永嘉路一带今貌与20世纪40年代的太原路以东一带

（资料图片，来源《老上海百业指南》）

严格的风貌保护条例限制了新项目的诞生，使得区域内的每一席之地都极为珍贵，新房的买入机会是十年一遇甚至几十年一遇！

② 稀缺视野，俯瞰历史的云端大宅

整个衡复风貌区都是永久限高的，这也使得距离限高区只有约13米的高福云境就成为了整个片区内唯一一个超高层建筑！

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四面视野零遮挡，近揽衡复梧桐林海，中眺城市地标群，远观天际线轮廓，视野非常绝，绝对是顶豪中难得的“无界视野”！

东向视野：前排延中绿地公园视野开阔，新天地、陆家嘴三件套景观尽收眼底

南向视野：南侧可瞰思南公馆、TX淮海，同时可直面复兴公园绿意，视线还能触达徐家汇新鸿基ITC中心、后滩SK大厦、卢浦大桥

北向视野：北向直面辅德里公园，同时纵览南京西路商圈的璀璨

西侧视野：可以看到衡复的老洋房，静安寺、龙之梦、中山公园等也在视线内

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买在这里，你拥有的不仅仅是一套房子，更是一段历史、一种氛围和一个永不落幕的价值标签，这正是很多老上海人对于“顶级地段”的终极定义！

接下来我们看金陵华庭：

金陵华庭属于金陵东路板块，但也是外滩街道，这里是上海近代城市开始的起点，也是上海近百年来毫无争议的最繁华顶级地段之一

1873年《清国上海全图》 图源网络

尤其是金融业，从1847年第一家外资银行设立开始到20世纪初，这里被誉为“东方华尔街”，自建国以来，特别是改革开放之后，外滩依然是各类金融机构的驻扎地，为上海金融中心地位的确立贡献了汗马功劳！

汇丰银行、江海关新姿、怡和洋行大楼 图源网络

20世纪30年的外滩照片 ©上海文物建筑

也就有了我们如今看到的“万国建筑群”，成为上海靓丽的城市名片！

从白渡桥到金陵路，凝聚着不同时代、不同国家建筑艺术的精华，这里的每一幢建筑都是中国近代史重要的史迹和代表性建筑！

我们聚焦到金陵华庭所在的金陵东路

始建于1860年的金陵东路，原名“法大马路”，曾是二十世纪初上海除外滩之外土地估值最高的地块之一，在规划建造初期对标的便是“大马路”南京路

1912年起开始兴建骑楼，并于1930年左右形成成熟的骑楼街市格局，绵延1公里多，非常壮观，也是上海唯一的骑楼风貌保护道路

1940年代，街市繁荣兴旺，各类商号聚集于此，百货店、鞋帽店、绸布庄、绒线店、饭馆、银行等随处可见，当时金陵路上商号已有256户；而到了1947年商号达到358户，成为仅次于南京路的商业街

这段时间，金陵东路逐步形成“外市内里”的独有格局，沿街是繁荣的骑楼风貌街市，两旁向内延伸出集聚居住空间、工坊铺面，多元业态复合共存

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改革开放后，金陵东路经历了又一次辉煌时期，是黄浦区商业的重点街区，老字号林立，上海市民购买笔墨纸砚、文体用品、绒线鞋帽等多数都会来金陵东路，是当时“上海四大商业街”之一

后来千禧年上海“钢琴热”，这里又蜕变为盛极一时的“乐器一条街”，承载一代上海人的时光记忆

不止繁华，这里还有深厚底蕴，大自鸣钟、密采里酒店、共舞台都曾设于金陵东路。上海市第一个居委会“宝兴里”、发布共产党宣言的《新青年》杂志门市部也诞生于此

这个风貌独特的历史街区，见证了上海城市近两百年来的发展与变迁

一方面，在2035规划中，金陵东路向东向北有机衔接外滩历史文化风貌区，链接外滩第二立面城市更新

外滩-02更新单元“三师”联创方案效果图

另一方面，它是上海风貌价值精华路段，拥有百年骑楼和约2倍于新天地石库门的体量，可更好丰富外滩文化价值

而且，金陵华庭体量高达约67万方，是极为少有的地铁上盖综合体，涵盖约12.4万方低密风貌商业群落、约240m地标超塔办公等多元业态，这就相当于一个“微缩城市”，居者不用走远，下楼就能日咖夜酒，上楼私密生活，繁华与静谧一键切换

同时在项目现代建筑之外还将传承历史文脉，让骑楼、石库门旧而新生，新旧共生，共同激活单元，焕发片区生机

最后来说说金陵华庭的景观视野：

作为外滩街道20多年来首个超级豪宅，稀缺性是不言而喻的

加上约150米地标级视野，俯瞰外滩万国博览建筑群、陆家嘴景色，业主更是能步行到外滩晨跑、散步，外滩就是日常生活一部分

以后从金陵东路到外滩，地标豪宅、骑楼、石库门商业、外滩万国建筑将一路连缀连成片，形成一条上海价值至高的L型发展带

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外立面及户型对比：

我们先看高福云境：

万科高福里是巨富长少有的城市更新项目，周边的商业氛围已经很成熟了，项目业态主要以住宅为主，临街部分有少量底商

根据规划，未来的高福里将会保留全部石库门建筑，作为独栋及联排别墅，同时兴建一栋150米的超高层豪宅，成为浦西住宅的制高点之一

来看外立面分析：

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户型方面，清一色豪华大平层，特点如下：

·层高约3.5米（远超市场常见的3.3-3.4米），不仅提升空间气场，也扩展了视野

·创新采用转角方厅设计，搭配270°巨幅窗，将梧桐街景与城市地标无缝引入室内。LDK一体化布局，零走道浪费，空间利用率与舒适度拉满

·全套房设计，平权享受：行政级主卧套房：双开门仪式感，超尺度空间，配置独立衣帽间、双台盆卫浴（浴缸+淋浴）、类酒店Mini Bar及私享客厅，休憩、社交、观景功能完备。平权次卧套房：彻底告别“主卧阔绰、次卧逼仄”

以约289㎡户型为例，次卧尺度分别达约4.3米×3.87米、约3.8米×5.14米，均配独立卫浴及充足收纳，多子女家庭亦能舒适同住

· 独立家政动线：保姆间/家政间独立入户，配备专属卫浴及洗衣区，与主人生活空间完美区隔

再来看嘉里金陵华庭：

嘉里金陵华庭也是黄浦规模较大的综合体开发项目，一共10块地，其中住宅有两块，即下图的064-1和065-01地块。

根据规划，项目住宅部分有4栋超高层住宅，其余均为3层的别墅项目。综合体的属性，保证了住宅业主的便利度和充满烟火气的生活氛围，同时骑楼的风貌改造也保留了文化底蕴

不过大体量的商办可能会带来噪音和人员混杂的问题

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项目一期已经售罄，即将推出的金陵华庭二期，约150米高的双子地标塔楼，北侧面向宁静的公园，东、南侧则是低矮的历史风貌街区，视野开阔无遮拦，高区可尽享陆家嘴与黄浦江的繁华景致

来看外立面分析：

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在产品打造上，二期罕见的四梯配置，主佣动线分离，匹配高端客户的更便捷更高效的居住需求

延续一期独门独户专属电梯门厅，二期的尺度将更为阔绰。户型建筑面积约360-875平方米，以更大的尺度，为高端客户创造卓越的大宅圈层

有小伙伴会担忧商业对隐私性的干扰

针对这点，金陵华庭在外享骑楼街区闲适与松弛的同时，对内遵循闹中取静的“里弄慢生活”景观理念，打造了出则繁华、入则静谧的环境

同时还设计了一条里弄式浓荫归家动线，从繁华骑楼街市转身，穿越静谧的巷弄，便捷联通住宅

户型方面，小胖君个人觉得金陵华庭的豪宅感更强，强就强在主人流线和后勤流线分开

高福云境的289户型，两户共用两部贯通梯，豪宅感是欠缺的，家庭成员和后勤工人的行动曲线是混杂在一起的

后勤人员需要先进入厨房，再进到一个暗房休息生活

高福云境的316户型，两户主要家庭成员共用两部贯通梯，虽然家庭成员和后勤人员可以分两个门进入，但是屋内的使用流线还是混杂在一起的

金陵华庭二期电梯数量是四部，每户一部私属电梯和一部贯通梯供家庭成员使用，还有一部专门的后勤电梯

独门独户的电梯厅、独立的家政后勤专属动线等，秩序感、私密性拉满，豪宅电梯数量一定要足使用感受才好

A户型和B户型最大的区别是厅的位置，A户型是边厅，B户型的厅位于中间

边厅的景观视野肯定要好于中厅，由于窗户玻璃面积大，视觉感受也会放大厅的面积

两个户型均是三套房+书房设计，每个家庭成员都有自己相对独立的生活空间

后勤生活区域与主人生活区域隔绝开，这种感觉是非常好的

需要注意一下的是，这栋楼大角度南偏东，东边户下午的日照可能会差一些

该户型为四房两厅五卫户型，大端厅设计，四面宽朝南，采光极佳

·入户侧面玄关收纳柜，解决杂物堆积难题

·客餐厅一体化且转角大端厅的设计，大气舒适

·厨房U型料理台配合科学三角动线，烹饪时光办享家庭互动乐趣，同时结合家政间和保姆间，让后勤流线更加舒畅

·在房间的布局上，两卧是朝南的，阳光充足，一个卧室和书房朝北，主卧套房设计，步入式衣帽间，奢华南向主卫，自然通风采光，舒适度高

·多套房设计，满足更多功能需求

整体来看，该户型方正大气，空间尺寸规划精准，功能布局完备充分考虑到不同年龄段的生活需求，无疑是追求品质居住者的上佳之选

该户型为四房两厅五卫户型，飞机型布局，四面宽朝南，采光极佳

·客餐厅一体化的设计，大气舒适

·厨房U 型料理台配合科学三角动线，烹饪时光亦享家庭互动乐趣，同时结合家政间和保姆间，让后勤流线更加舒畅

·在房间的布局上，两卧是朝南的，阳光充足，一个卧房朝北，书房朝西

·主卧套房设计，步入式衣帽间，奢华主卫，自然通风采光，舒适度高

·多套房设计，满足更多功能需求

整体来看，该户型方正大气，空间尺寸规划精准，功能布局完备，居住舒适

该户型为四房两厅四卫户型，飞机型布局，四面宽朝南，采光极佳

·客餐厅一体化的设计，大气舒适

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该户型为四房两厅五卫户型，飞机型布局，四面宽朝南，采光极佳

·入户侧面大尺度玄关，侧面收纳自如

·客餐厅一体化的设计，大气舒适，南北通透

·厨房U型料理台配合科学三角动线，烹饪时光亦享家庭互动乐趣，同时结合家政间和保姆间，让后勤流线更加舒畅，中西厨设计，更加丰富

·在房间的布局上两卧是朝南的，阳光充足，一个卧房朝北，书房朝北

·主卧套房设计，步入式衣帽间，奢华主卫，自然通风采光，舒适度高

·多套房设计，满足更多功能需求。多飘窗设计，拓展室内空间

整体来看，该户型功能配置齐全，尺度舒适，采光和通透感好

该户型为五房两厅六卫户型，端厅式布局，六面宽朝南，采光极佳

·入户侧面大尺度玄关，侧面收纳自如

·客餐厅一体化的设计，侧面转角大端厅，视野阔绰，大气舒适，南北通透

·厨房U型料理台配合科学三角动线，烹饪时光亦享家庭互动乐趣，同时结合家政间和保姆间，让后勤流线更加舒畅，中西厨设计更加丰富

·在房间的布局上，三个卧室是朝南的，阳光充足，一个卧房朝北

·主卧套房设计，步入式衣帽间，奢华主卫，朝南自然通风采光，舒适度高，多窗设计，拓展室内空间，全套房设计，满足更多功能需求

整体来看，该户型功能配置齐全，空间尺度豪华，居住感受很好

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最后我们做个总结：

高福云境周边时尚、潮流、文艺的生活方式独树一帜，而且无需等待，肉眼可见，价值底盘相当稳固，俯瞰整个衡复风貌区的视野，没有谁拒绝！适合追求安全资产配置，具备老上海情怀，热衷海派居住调性的买家

再看金陵华庭，拥双轨交地铁上盖，大体量骑楼、石库门商业及地标办公酒店等业态，外滩步行可达的地段天赋，更适配认可城市更新规划前景，看好外滩塔尖稀缺性的买家高福云境和金陵华庭，谁才是云端之王？！历史文脉、外立面、户型全面解析！