服务提能・效益提级 | 鑫苑服务以科技驱动赋能高质量发展

2025年8月28日，鑫苑服务发布2025年中期业绩报告。报告期内，鑫苑服务总经营收入45002万元，同比增长11%；净利润6093万元，净利率13.5%，毛利率34.5%，远高于行业均值。

可以看到，尽管物业行业深陷规模瓶颈、价格敏感与利润困局的三重夹击，传统模式下“增收不增利”成为众多物企的困境，但鑫苑服务依然用“质效双升”的生存逻辑，交出了一份可圈可点的成绩单。

2025年的物业管理行业，正站在转型的十字路口。一方面，是政策的高压，多地发文整治物业乱象，要求规范服务履约、公共收益透明化；另一方面，则是资本市场接近冰点，AI浪潮奔涌，企业如何把握机遇，实现降本增效与模式跃迁？如何保持高服务质量供给和高盈利能力？鑫苑服务如何在科技赋能下连续数年净利润率跑赢行业？我们从其2025年中期业绩报告数据中解读到了底层支撑。

根底深固：经营收入持续增长，好服务底色仍亮眼

2025年上半年，鑫苑服务总营收中，物业服务同比增长13.2%，实现稳健发展；增值服务同比增长23.6%，实现快速发展；其中非关连收入的占比达96%，市场化能力已完全形成。

其中物业服务增速的取得在当前物业费“限价”、成本刚性挤压和“物业退场潮”席卷的大背景下实属不易。据其官方平台披露，其常年坚持专项品质提升管理动作和特色化、差异化服务标准的落地执行，通过智慧巡检、智慧运营、智慧安防、智慧能效等系统的数字化应用，助推服务满意度和服务体验的持续提升，此外，还积极围绕“骑手友好社区”“儿童友好社区”“活力社区生活”进行创新打造，完成了从“功能履约”到“情感订阅”的服务价值跃升。

半年来，鑫苑服务获得了诸多政府和行业荣誉：“河南省新服务新供给重点企业”、国家级和省级“美好家园”、中国物业服务满意度百强企业TOP8等，这些都见证了鑫苑服务在“好服务”维度的深耕不辍。优异服务品质和品牌影响力助力其在市拓中保持持久竞争力，进而能实现规模的持续增长和总营收的稳健增长。

循环有力：AI助力质效双升，科技驱动成效显著

受困于人工成本增加、部分项目收费难、增值服务增长乏力、管理效率不足等挑战，行业部分物企利润增长未能跟上营收的步伐，“增收不增利”的现象仍存。据行业研究机构数据显示：2024年上半年上市物企净利润均值同比下降30.93%，持续负增长；毛利同比下降0.95%，净利率均值6.20%。

而鑫苑服务2025年中期业绩报告显示，其毛利率34.5%，净利率13.5%，远高于行业均值，同比2023年H1，其净利润和净利润率连年保持稳健增长，说明公司经营的质效持续提升。这其中，除了其拥有近三十年的物业管理运营经验外，科技赋能已成为其打破利润增长瓶颈的关键驱动力。

基于多年来对业务数据的扎实治理与标准化管理，鑫苑服务在智慧物业建设方面，从创新搭建“鑫Meta”大物管数字化管理平台，到覆盖全链条“大物管全栈式科技综合服务全景图”的能力建设，乃至今年上半年在物业行业首发的“客服智能体&管家智能体”，其正在用AI智能重塑传统物业的管理逻辑，驱动着管理效率的跃升与服务模式的变革，已形成了“科技投入 - 质量改善 - 效率提升 - 成本降低 - 利润增长 - 科技再投入”的【飞轮效应】，让营收增长和企业盈利能力更具持续性与生命力。

未来，鑫苑服务将研发智能客服、智能管家、智能巡检等更多智能体，并落地应用，探索“真人+机具+智能体”的三叉戟管理结构，以数据驱动物业服务效率与体验的全面升级。

步伐矫健 ：存量管理权大换手时代，市拓业绩稳步增长

2025年以来，行业正从规模导向的“跑马圈地”迈向效率与品质驱动的“精耕细作”时代，一场存量管理权大换手正在进行。同时，物企与业主的价值认知错位也给物企守盘带来更大挑战，“边守边攻”正考验着物企的市场化运作能力，也检验着物企的品牌影响力。

据鑫苑服务2025年中期业绩报告，其合约面积6740.4（万㎡）增幅10.6%，在管面积4017.9（万㎡）增幅12.5%，规模保持了稳健成长。其中，我们看到其第三方项目规模及占比、收入及占比以及坪效上都在持续提升，在管面积中第三方占比58.9%；合约面积中第三方占比68%，说明其市场化拓展质量持续优化和改善，这与其深化"属地深耕、战略合作、战区专拓、市场投标"四轮驱动模式息息相关。

此外，为了确保市场拓展项目的高质效运营，鑫苑服务去年以来启动了项目准入机制、强化立项评估、并主动优化坪效较低项目，再加上智慧社区的全场景应用和智慧物业的全模块管理，让第三方市拓项目实现了三年同比提升的增长趋势，2025年H1坪效5.34（元/㎡）相对2023年H1坪效3.39（元/㎡），增长了57.5%，这为企业整体利润水平的保持提供全周期保障。

枝繁叶茂：横向空间+纵向场景，多业态多业务价值构建

若将物业服务比作物企的“主干”，那么多业态横向空间服务延展和多种增值业务纵向延伸便是“枝叶”，让企业营收结构更加多元，让服务的价值更能彰显。

物业服务业态方面，鑫苑服务以传统住宅物业服务为压舱石，非住宅物业已覆盖办公、商业综合体、工业园、产业园、学校、公建等领域。2025年上半年，新拓了运城亚洲新世界项目、广州东方重机电气项目、开封金达商贸城、内蒙古包头瀚海半导体产业园、焦作金城百纳三合盛（山东）育苗养殖项目、郑州中铁泰和里项目、洛阳太格里艺术公园等项目，业态结构进一步优化，这将丰富企业的服务经验与资源储备。

多经增值业务方面，在国家政策“东风”与市场“内需”引擎的双重驱动下，增值服务已成为物企的必争之地，“15分钟便民生活圈”的政策蓝图，正推动物企向“生活管家”加速转型。然而，这片看似繁花似锦的市场，其实是冰火两重天。需求“疲软”、投入“烧钱”、专业“门槛”……，据行业研究数据，部分上市物企的增值业务普遍下滑：社区生活服务（13家）同比暴跌22.81%；美居服务（8家）同样重挫22.03%；租售、车位管理也均录得超8%的下滑。

而鑫苑服务的2025半年报显示，其社区增值收入实现同比提升23.6%，租售服务收入同比提升129%，美居业务收入同比提升23%，纯水业务收入同比提升17%，这与其“精准聚焦、模式再造、专业升级、生态整合”的智慧增值服务创新模式有关。

其通过科技赋能，将多经增值业务业主端小程序与物业管理后台数据打通，通过AI智慧大脑对业主需求精准分析，提供需求预测和个性化营销决策意见，为物业建立增值营销平台和私域运营基础，再加以数据驱动，完成从传统“人找货”到智能化“货找人”的模式转变。

目前，鑫苑服务已在“社区资产+空间+人”服务生态中重构服务价值链，开展包括租售服务，美居服务，零售服务，纯水服务和到家服务等多样化增值业务，实现服务数字化，场景在线化，成功开辟了物业+服务的新赛道。

向阳生长：挑战+机遇中有为而上，打开物企营收新空间

2025年中央城市工作会议为城市发展定了方向，即从“大规模增量扩张”阶段转向“以存量提质增效为主”的新阶段。作为城市治理与民生服务的“最后一公里”，深耕社区的物业行业，既是社区微观治理核心力量，也是衔接城市公共服务与居民需求的关键纽带，将迎来「城市更新」催生「社区硬件更新」、「存量提质增效」激活「社区运营升级」、「民生需求升级」拓展「生活性服务延伸」的三大机遇。

未来，鑫苑服务将凭借智慧物业领军企业的核心优势，聚焦于大物管领域，以数据驱动运营，将科技与业务深度融合，通过智能体平台打造数字化赋能物业的新场景，围绕管理服务、场景增值、科技赋能三大发展曲线，实现经营效率和业务规模的持续成长。

同时，将深度发挥“围墙优势”，积极参与城市更新破解民生痛点，精耕空间运营响应“存量提质”要求，构建嵌入式服务织密民生网络，对规模物企进行科技服务，对中小物企开展多经支撑，共同打开物企营收新空间。

结尾：

所谓向阳而生，从来不是沐浴晴空万里，而是在风雨来袭时守住心底的光，在迷雾笼罩时保持向上的力。期待更多物企如鑫苑服务在行业破局和自我革新的“重山”中跋涉，以深耕细作和价值创造为光，长出更加坚韧增长的模样。

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