连卖3年、开盘6次、次次日光！背后的操盘手终于现身了……

今年前7个月上海的销售业绩榜单里，出现了一点微妙的变化。

保利、招商、华润三巨头均以超250亿的销售额强势占据前三，但紧跟在三巨头之后的，是一家上海本土房企——浦开集团。

浦开集团的这个成绩，不仅力压去年强势冲顶上海销冠的“老大哥”中海，而且风头甚至还盖过了浦东本土兄弟公司陆家嘴集团。

地产圈一直有个浦东房企“四大天王”的说法：保障房起家浦房集团，擅长大盘开发；手握陆家嘴片区+前滩片区两大王牌的陆家嘴集团，赢在起跑线；坐拥浦东金桥黄金地块的金桥集团，收租到手软，是最能赚钱的开发企业。

而浦开集团，则屡屡凭借靓丽的销售业绩，在各类榜单中频频刷脸、屡屡夺魁，成为了上海地产圈一个绕不开的话题。

但你可能想不到，助力浦开业绩腾飞的，仅仅是一个功勋项目——浦开云璟生态社区。

这个项目从2022年首开，到2025年7月四期入市，前后三年，共计六次开盘。神奇之处在于：

1866套房源全部当日售罄，场场触发积分！

前后三年时间里，楼市冷热交替，市场情绪频繁切换，产品内卷成风，竞品层出不穷，但浦开云璟似乎从未收到过任何干扰，热销从未中断。

云璟生态社区效果图

如今，浦开云璟已开至4期，最新项目“开云锦悦华庭”二批次已过会，并于8月28日正式取证，30日开启认购当天，斩获：

150+认购，认购率达到75%！

这组靓丽的数据，也为当下踌躇的市场行情再度注入了一剂强心针！

过去我们盘点过不少凭一个“神盘”定鼎乾坤的房企，但像这样自己开启自己“独立行情”的项目，还真是少见。

或许热销本身并无秘密，真正的玄机藏在项目背后及操盘手浦开身上。

01

一个和浦东新区

“血脉相连”的开发者

和其他几家浦东区属国企一样，浦开集团也是应浦东大开发之势而生的国有独资企业，其出身根红苗正，成长历程也没有缺席过浦东大开发的任何一个重要时刻。

浦开集团最大的贡献是为浦东大开发建设统筹了大量的土地资源，比如整个花木地区、森兰、世博、前滩、文化公园等建设用地；也先后承担了花木行政文化中心、新国际博览中心、东郊宾馆等项目的前期开发，也诞生了世纪公园、世纪广场等优质作品。

新国际博览中心

同时浦开还承接了公交枢纽场站、航道疏浚，以及轨交周边的开发，承担了大量民生工程。

通俗点说，在整个浦东开发的过程中，浦开长期“以土为业”，扮演了排头兵的角色，没有浦开前期对土地的统筹梳理、整备成熟，就难有后期这些地标区域的迅速拔地而起。

另一边，浦东人们日常只要出门，无论开车还是公交，经过的道路、桥梁、轨交以及市政公共配套场馆，大多和浦开有关。

从深耕的广度来看：浦开的发展历程渗透在整个浦东新区从骨骼到肌理的构建之中，这不是一家来浦东“投机”的公司，其本身就是浦东机遇的一部分。可以这么说：

浦开就是最熟悉和了解浦东的开发商之一。

从深耕的厚度来看：浦开熟悉脚下的每一寸土地，不仅有开发的激情，更有深厚的感情，通俗点说浦开就是像在打造“自己家”一样来为建设浦东出力。

过去我们总谈区域深耕，但像这种与浦东相伴而生、同频成长、一以贯之的开发企业，放在上海也是屈指可数的。

也正是因为浦开做土地一级开发的出身，所以浦开和另一家兄弟公司浦发一样，擅长大盘联动开发，担得起城市运营商的角色。

比如浦开云璟体量在百万方级别，涵盖公建、地铁、住宅、办公、商业等多个业态，浦开在此间要担当规划、设计、建造、运营等关键任务，要为整个区域板块改善赋能，对应的开发难度是天量级的。

云璟生态社区效果图

但和普通的大盘开发不同，浦开走了一条特色差异化道路——其多数项目都是围绕着浦东大型绿地而建，形成了独特的生态社区开发模式范本。

上海有10大楔形绿地，浦开一家就包揽了其中的2个，在生态资源稀缺的上海市区，这样的生态和景观资源加持无异于让社区提前赢在起跑线。

比如浦开云璟社区紧邻张家浜楔形绿地，社区内有三大公园，具备得天独厚的生态资源配置。同时，北蔡楔形绿地同样也由浦开重仓持有。

左手大盘开发，右手生态资源，这样独特的开发模式成为浦开进击上海房企头部，颠覆市场格局的“独门密器”。

但更重要的是，从从大基建行业玩家，到躬身入局打造住宅项目，浦开从一开始就展现出了与所有开发商不一样的打法——全维度的实景呈现力。

02

“逆向思维”

浦开的全维实景呈现的开发逻辑

艳姐前段时间和一位房企高管聊起，伴随这几年地产行业调整出清，行业的公信力也受到一定程度的折损，让很多房企陷入了“自证陷阱”：

首先，开发商要说服购房者相信，自己有能力按时履约、如期交房，这是双方信赖的底线和基础。

其次，开发商还要夯实交付能力，降低“交房即维权”的风险，在当下买房已经成了“开盲盒”游戏的环境里，尽量独善其身。

最后，对于项目所在的板块规划要有充分的信心，毕竟一个蓝图从规划到落地至少5-8年，大量市政配套是否兑现，远在房企能力范畴之外。

其实大部分单纯看规划的板块都有不确定性，毕竟一个版图从规划到落地至少5-8年，盲目拥趸显然是带有危险信号的。

这三道指标筛选下来，能向购房者郑重做出“美好生活”承诺的开发商屈指可数。说白了，当下地产行业，真正能将“兑现能力”摆出来谈的，除了大型央企地产，和深耕本土的大型国企，没几个人能有这份底气。

但在浦开打造的云璟生态社区这个项目上，艳姐看到了一种罕见的“逆向逻辑”，开发商不需要摊开规划大谈未来，不需要体现承诺思考兑现能力，因为：

所有该做的，浦开已经提前做好了。

在别的开发商还在谈规划和即将兑现的时候，浦开进入云璟生态社区先做的不是打地基盖房子，而是默默修路开河，引入产业，把一切基建先做好，把一切可能都打造好。

待项目亮相市场时，周边早已毛地变成熟地，所有生活的场景充满确定性。

浦开云璟这个项目，落位张家浜楔形绿地，属于是典型的“起步赢一半”的项目，因为张家浜“邻居们”包括了：

“全国首个出口加工区”金桥出口加工区、“国家级高新区TOP 3”张江高科技园区、有“小联合国”之称的碧云国际社区、“浦东的行政部门聚集地”花木居住区……

这几个高能级区域不仅仅是“近水楼台”，自身也积压了大量改善需求，久无新盘供应的花木、忙于产业发展的张江和金桥，都缺少标杆品质和生态宜居的住宅产品，多方应力之下，大量需求指向了张家浜。

可以说浦开云璟的热度，很大比例依赖于TA的区位。

但仅仅是区位优势还不足以成就浦开云璟的高热度，仔细看就能发现，项目周边集齐了所有的爆款元素。

这个项目距离地铁14号线及地铁21号线（在建）的浦东足球场站，只有500米左右的距离，同时项目距离中环也仅有800米左右。

整个板块内云璟峰汇与云璟悦汇两个超30万方的国际甲级写字楼，已经吸引密尔克卫总部、威信出行、区征储中心等一批龙头企业入驻办公。

云璟生态社区首期独栋办公

此外，还有浦东足球场、有约10万方的上海第二座万象天地，约2.5万方凯悦尚萃星级酒店。

华润万象天地效果图

更不用说依托绿地资源，板块内整体绿化高达340公顷，其中四大公园高达约170公顷。

产业、办公、交通、商业、生态全维度成熟，这样的配套更容易形成地标、区域中心，能够集聚人口和产业，将直接带动整个区域的产业升级，也为业主未来资产升值打开空间。

从这个角度看，在浦开云璟这个项目上，浦开和很多博取风口红利，鼓吹概念的开发商不同，采用的是“全维度实景呈现”的开发逻辑。

不跟你“画大饼”，不去讲述中长期利好，而是兑现落地的配套、当下的价值、已知的风险。

从区域价值，到日常出行；从休闲购物，到板块前景，方方面面都有确定性，无需费心多虑，或者被利空打折。

简单说，所见即所得，你不用等规划落地，所有的配套是在等你。

但当你以为浦开仅有平地起新城的“造城能力”，但当你参观了即将面世的开云锦悦华庭肯定还要感叹：

从大基建行业玩家，到躬身入局打造住宅项目，浦开的产品塑造能力也同样不容小觑。

浦开云璟四期效果图

03

“带着生活思考”的

诚意作品

参观过开云锦悦华庭二批次的样板间，你会有一种强烈的感受，样板间呈现的不止于展示空间与装饰设计，更是在诠释一种从容有度的生活境界。

说一个代表性的数据，开云锦悦华庭的户型普遍做到了约78%的得房率，普遍高于同级别的新房，舒适度和性价比一步拉满。

其推出的建面约76㎡户型，算是一个标准意义的刚需户型，饶是如此，浦开仍做了三开间朝南、双卧室朝南，尤其将南向面宽做到了约11米！

临时搭建样板展示空间，实际以交付为准

亮点在进深达4.6米主卧，空间感能和一般百平米小三房匹敌，即便规划L型衣帽间与儿童床，仍显从容不迫。卫生间尺度甚至可媲美市面百平以上户型，彰显“小户型、大生活”的格局。

可以看出，浦开从一开始就不是“走量”的营销思维，而是从生活细节和舒适度，来认真对待每个产品，再小的户型，也有居住的尊严。

同样，建面约107㎡户型设计成了三开间朝南，客厅面宽约4.2米，这个尺度媲美众多市面宽厅产品。通过U型厨房的设计实现南北通透、采光通风俱佳。

临时搭建样板展示空间，实际以交付为准

主卧搭配宽幅飘窗，空间与尺度相当从容，相比同类的百平米3房显然更具有实用性。

而在建面约153㎡户型，尊崇和气度感逐渐溢出，浦开用了“五开间+大横厅+双套房”这个豪横的组合，给出了一个关于上海终极改善的硬核方案。

搭配类一梯一户布局，不仅形成了私密入户的归家动线，还留出一个门庭空间，交给业主自行定制，摆放定制鞋柜，或悬挂私人艺术品，让这里定制成归家的“情绪缓冲区”。

临时搭建样板展示空间，实际以交付为准

而在产品装标上，浦开则凸显了“隐奢于素，质感超越品牌堆砌”的价值理念，不追求浮华装饰，更注重真实、实用与精致的平衡。

项目全系标配大金或同等品牌中央空调+菲斯曼或同等品牌地暖+霍尼韦尔或同等品牌新风系统，即便是最小的建面约76㎡户型也没有区别对待。

美诺、嘉格纳、西门子、博世等一线国际品牌或同等品牌，覆盖了全系产品厨房里的洗碗机、蒸烤一体机、灶具、油烟机等，强品牌+高实用，全面提升烹饪体验。

临时搭建样板展示空间，实际以交付为准

卫浴选用杜拉维特/唯宝马桶与台盆，高仪/汉斯格雅五金，低调中尽显奢华，于细节处呵护生活尊严。

但浦开在产品中营造的真正高级感，还是藏在看不见的用心里。

比如，全屋交付防水防霉墙布，并特意选用了米白色调兼容多种风格，明亮不压抑；107㎡与153㎡户型背景墙整面岩板交付，如艺术装置般大气典雅；尤其是153㎡户型玄关配奢石与拼花地坪，归家仪式感瞬间拉满。

临时搭建样板展示空间，实际以交付为准

室内空间均采用了弧形吊顶提升层高视觉，空间更开阔；搭配阳台落地玻璃设计，引光入室，视觉无缝衔接客厅，实现“空间双维度跃升”。

参观开云锦悦华庭的样板间，你会有一种强烈的感受，这不仅是一处居所，更是一种被深刻理解和温柔对待的生活方式。

结语

很多时候我们习惯了“红盘”“爆款”的鲜花和掌声，往往忽略了背后操盘手投入的时间和用心。

在浦开云锦这个注定要在上海楼市历史中留下一笔的项目上，我们也看到了浦开事无巨细、兢兢业业，埋首建设和落实，做了大量细致的工作。

规划、建设、运营，精研产品、立志标杆、惠及千家，通过这种由点及面的方式，为脚下的土地注入蒸蒸日上的驱动力，与浦东同频，与城市共振，藉此我们看到了一家国企开发商的社会责任和担当。

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主编：张艳

责编：浩浪

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