中国奥园资不抵债缺口扩至352亿，千亿房企艰难自救

曾经跻身“千亿俱乐部”的粤系房企中国奥园，如今资产总额1450.04亿元与负债总额1801.77亿元之间，隔着一道深达352亿元的鸿沟。
8月28日晚间，中国奥园(03883.HK)交出的年中成绩单显示，其资不抵债的“缺口”已经扩大至351.73亿元。比数字更令人担忧的是董事会主席郭梓文的缺席——这位创始人多次减持，持股比例已降至13.03%，曾经高举“冲刺千亿”旗帜的房企巨头，如今正经历着前所未有的艰难时刻。
有公开数据显示，截至2025年1月31日，奥园集团未能及时清偿的到期债务本金累计额约为433.75亿元。更令人心惊的是，奥园集团及子公司涉及多项重大未决诉讼，涉诉金额约616.66亿元。这些数字背后是公司面临的巨大流动性压力，据最新财报显示，公司流动负债超过流动资产约200亿元。
回顾奥园近年来的业绩，下滑趋势明显。2024年公司总营业额约96.74亿元，同比下降64.9%。这一年公司年内亏损约20.96亿元，毛损率高达167.3%。奥园的经营困境在2023年已经显现。当年虽然总营业额约为275.33亿元，同比上升47.1%，但年内亏损达到96.41亿元，股东应占亏损为95.34亿元。
为化解债务危机，奥园走上了重组之路。2024年3月20日，中国奥园通过在香港、开曼群岛及英属维京群岛并行落实计划安排，完成集团重大境外债务的整体重组。根据重组计划，集团若干优先票据及债券及借款的支付义务被解除，相关债权人相应获得公司的票据及股份。此次重组解除约446.11亿元的优先票据及债务的支付义务。
为改善流动性，奥园还在2024年9月引入阿联酋的一家专业投资机构Multi Gold作为战略投资者。该机构通过购入约6.22亿股份，持股比例达到16.48%，成为奥园集团的单一最大股东。这一举措被视为奥园自救的重要一步，但也反映出原有股东权益被大幅稀释的现实。
尽管面临重重困难，奥园仍在尽力维持基本运营。2024年，奥园集团累计交付房源18570套。在2025年，奥园集团通过“一盘一策”精准攻坚，全力冲刺交付决胜战。截至2025年2月中旬，奥园集团全国项目开工率超90%。
奥园管理层表示，集团优先确保物业开发项目交付。截至财报批准日期，集团大部分物业开发项目正在如期推进，并继续确保物业开发项目的竣工及交付。
奥园前景仍然充满挑战。公司表示将聚焦“保交付、保兑付”两大核心战略，持续深耕粤港澳大湾区。目前奥园于大湾区土地储备总建筑面积约564万平方米。公司还将推进境内债务重组工作，重点布局珠三角城市更新及危房改造领域，加速推动业务基本面修复。然而，这些计划能否顺利实施，仍存在很大不确定性。
奥园在财报中坦言，为改善集团的流动性及现金流以维持持续经营，奥园正在积极探索潜在的资产出售机会。然而在当前市场环境下，资产处置并非易事。公司坦言，面临“支付罚息，银行账户冻结，资产查封、执行拍卖等风险”。董事也已实施或正在实施与各种境内贷款人积极磋商借款重续及展期。
只是，这些努力如同在暴风雨中修补漏水的船只，每一步都显得艰难而迫切。