谢逸枫：城市更新大变革来临！央企，国企，民企联手央企新模式

文/谢逸枫

目前多场重要会议反复提及城市更新，可见城市更新是自上而下非常重要的战略方向。5月15日，中办、国办印发关于持续推进城市更新行动的意见，明确房地产行业在增量转向存量的过程中，能够有效拉动投资和消费，扩大内需。

7月15日，城市工作会议再次强调，以推进城市更新为重要抓手。7月30日，中政局会议明确表示，高质量开展城市更新。8月28日，中办、国办印发关于推动城市高质量发展的意见提出，高质量开展城市更新，为重要抓手。

例如深圳不少城市更新项目出现停滞的现象，据合一城市更新最新数据显示，截至2025年8月3日，深圳已列入城市更新计划项目1061个，已通过城市更新专规批复项目750个，通过率70.7%。实施主体公示554个，实施率为52.2%。

恒大公告显示，截至2022年12月31日，恒大负债总额为24374亿元，剔除合约负债7210亿元后为17164亿元；借款6123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项10022.6亿元（含应付工程材料款5961.6亿元）、其他负债1017.4亿元。

截至2022年末，恒大拥有土地储备2.1亿平方米，完全竣工及在建的在售项目累计1241个；参与旧改项目共79个，其中大湾区就有55个（深圳34个，分布在南山、龙岗、龙华、坪山等区），其他城市24个。

从2015年下半年开始，恒大对外披露的深圳土储及货值几乎是以翻倍的速度在生长。到了2016年，恒大的旧改项目数已达到21个，预计销售金额达4025亿元；到了2018年的巅峰时期，旧改项目更是达到了45个。

恒大在深圳城市更新项目，只有6个被盘活，其他停滞的旧改能等来白骑士。恒大集团在2019年宣布了46个深圳项目，其中大部分是旧改项目。经过3年的“爆雷”，只有6个旧改项目得到了接手盘活。

根据最新的情况，这6个被盘活的旧改项目分别是向南一期项目（2023年4月初，安居建业接手）、蛇口城市更新项目（一期为原联合饼干厂项目，招商蛇口接手2024年7月获得批复）。

排榜村项目（恒大集团和桑泰集团共同运作，正在进行设计和建设工作）、坪山正奇城市更新项目（深圳市安和三号有限公司接手，计划于2024年底入市）、岳盟工业区项目（安居建业接手，更名为塘城壹号，为商住综合体项目）。

白石岗项目（深圳市鹏泰投资开发有限公司接手，并于2024年2月获得国家开发银行深圳市分行专项贷款支持）除了这6个被盘活的旧改项目，其他停滞的旧改项目的前景不明确，能否等来白骑士成为了一个未知数。

根据公开信息统计，截至2021年9月23日，恒大在深圳已获批（计划公告）的城市更新项目高达22个，拆除土地面积共计303.9公顷，平均拆迁面积达到13.81公顷，规模之大，可见一斑，恒大布局深圳的决心之大。

恒大2022年在深项目多为旧改，其中立项的项目约20个，主要分布于南山、龙岗、龙华、坪山等区，除了少数处于签约收楼阶段的，其余在建的包括已拆平、计划立项的项目，基本处于停工阶段，如今恒大似乎已无力回天。

除了恒大国香山一、二期已建成入住外，其余项目在当时皆处于在建/前期推进阶段。5年时间过去，发现当中的21个旧改项目连最基础的立项都没有，只有24个项目有进展（盐田太平洋工业区项目的实施主体为特建发）。

恒大深圳旧改项目中只有约一半在推进，其他项目要么没有申报立项，要么陷入停滞。恒大已经退市，进入破产清算程序。2025年3月11日，恒大龙岗区坪地街道坪地中心社区石灰围片区城市更新单元计划失效。

过往城市更新因粗放式发展和缺少法律法规约束，开展速度较慢，无序竞争加剧了供给过剩的问题。此次比以往会有明显不同，高质量开展城市更新战略下，法律法规会更加完善，更合理的城市规划会有助于房地产长期保值和增值。

城市更新成为房地产市场的重点方向，重要性进一步提升。城市更新对于房地产的意义是长期且深远的，对于房企来说，预示着更多的机会。城市更新门槛高，竞争少，但是条件非常苛刻，一般房企无法参与，唯有资金实力强的企业。

目前参与城市更新的房企类型为五类，一类型是特部地方国企（包括城投），二类是少数央企地产板块的房企类，三类是头部综合性房企和民企，四类是未来的央企。五是资本方合作（银行、保险、基金、信托等）、中央企业合作参与。

合理规划和建造城市更新项目与开发商的综合开发能力相辅相成，参与城市更新的开发商需要较强的资金实力。截止2024年年报，开发商具有综合开发实力、融资成本低、账面现金超过1000亿元，只有四家。

意味着可以参与一线城市和新一线城市的城市更新项目的房企少，四家公司分别为A股为招商蛇口、保利发展。H 股为华润置地、中国海外发展。但是，中央企业可以通过合作、控股、项目参股的方式，进入城市更新。

8月24日，佳兆业联手中信城开（中国中信集团有限公司（前称中国国际信托投资公司，简称中信集团，为中央金融企业）旗下从事房地产开发经营的全资子公司）就深圳福田佳园项目签署了战略合作协议。

佳佳兆业集团发布自愿性公告称，于2025年8月18日，集团与中信城开就深圳福田佳园项目签署了战略合作协议。双方将组建联合工作团队，以共同管理模式高效推进项目建设，致力于将福田佳园项目打造成为好房子建设的标杆示范项目。

福田佳园项目（旧改项目）位于福田CBD中心区，地段十分优越。此次双方战略合作的达成，标志着“央企助力+市场化运作”创新城市更新模式及创新发展模式的深化实践再攀新高，实现了多方利益主体科学协作、共赢双赢的战略目标。

根据资料显示，前身东山小区，建于上世纪八十年代，总占地规模近8万平方米，曾是深圳建安集团的单身宿舍和职工住宅区。佳园项目分两期开发，一期以住宅为主，所处地块原为单身宿舍区，产权属建安集团。

二期为复合多业态，地块原为职工住宅区，已通过福利分房，产权属于职工个人。错综复杂的权属关系为后来的旧改工作埋下了诸多隐患与阻碍。2008年建安集团取得项目拆迁许可证，但是拆迁工作没有实质性进展。

一直到2010年4月深圳公布第一批立项的城市更新项目，拆迁工作都未完成。2012年，建安集团引入佳兆业共同开发。建安集团将宗地以作价入股的方式注入项目公司，佳兆业和建安集团分别占股65.5%、34.5%。

佳兆业集团介入后，项目建设进度未迎来立竿见影的提速，在2021年又开始停滞不前。直至2020年1月，一期工程才正式启动建设。受佳兆业债务危机影响，项目再次陷入困境。2022年12月底，佳兆业佳园在住建局公示。

按照佳兆业佳园备案来看，住宅143套，备案均价约10.3万/平方米，单价区间为8.41-12.57万/平方米，区间总价约1162-9891万。2023年4月，在深圳市政府指导下，佳兆业引入国企福田安城投进行合作。

2023年12月底，佳兆业佳园一期顺利完成回迁房集中交付。一期商品房按照购房合同在2024年5月底交付。因此，从项目的规划来看，项目二期地块的开发，大概率是此次佳兆业与中信城开合作的重点项目。

7月21日，国资委提出中央企业是城市发展的重要参与者，是城市基础设施建设的主力军，与城市发展休戚相关。毫无疑问，这更是明确了头部央企参与城市更新的战略定位。受制于较高的参与门槛，城市更新赛道的竞争并不拥挤。

城市更新对国内前50强、前30强、前10强房企非常重要，因为城市更新这个赛道，项目具有高利润、竞争对手少，长期稳固的龙头地位和利润修复的杀手锏。经历过这轮房地产大调整、大周期后，将变成市场新的引领企业。

城市更新是未来房地产长期发展重要战略，是房企未来增长的重要曲线，是房企利润修复和长期主义的阵地。背后的推动来就是城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。