老物业赖着不走近三年，索要物业费胜诉：这钱到底该不该付？

你能想象吗？业主大会都已经解聘了老物业，还选聘了新物业，可老物业就是赖着不走，这一赖就是近三年。而更让人意想不到的是，退场后的老物业竟然把业主告上法庭，索要这三年的物业费，还一审、二审都胜诉了。这究竟是怎么回事？这笔钱业主到底该不该付？

在北京石景山区，有这样一个案例。某大厦的业主们因对原物业服务质量、价格等问题不满，于 2017 年底通过业主大会公开招标，选定了新的物业企业，并在 2018 年 1 月与新物业签订合同，同时向老物业发了终止服务、准备交接的告知函。
按照规定，三十天后就该完成交接。然而，老物业却拒绝退场。住建部门对其进行了处罚，业主委员会也将其告上法庭，历经一审、二审，均判定老物业应退出。但即便如此，老物业还是拖到了 2020 年 11 月才完成交接。
在这近三年的时间里，老物业不仅没走，2023 年还向多位业主发送催交通知，索要 2018 年 1 月到 2020 年 11 月的物业费，在索要未果后，于 2024 年起诉了部分业主。令人惊讶的是，老物业在这些诉讼中一审、二审均获胜诉。
法院认为，在双方协商、诉讼及判决执行过程中，老物业仍在为小区提供事实上的物业服务，所以业主应当缴纳物业费。但被起诉的业主们却觉得很委屈，他们认为物业被解聘后强行提供服务，就是强买强卖，不应该支付这笔物业费。
从法律层面来看，《民法典》第 949 条明确规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当退场并做好交接，违反规定的，不得请求业主支付合同终止后的物业费。但在实际判例中，情况却并不简单。
律师们对此也有不同的看法。有律师认为，如果物业确实提供了服务，而业主又没有积极推动交接，或者物业滞留客观上避免了小区瘫痪，比如商办物业一旦停摆损失巨大，那么法院可能会基于公平原则，支持物业索要部分物业费。但也有律师坚持认为，商办和住宅不应区别对待，像广州司法实践中，通常按照指导案例和民法典规定，不支持物业索要拒不退场期间的物业费。而且，如果争议发生在民法典生效前，或者业主大会解聘程序违法，又或者没有明确要求老物业退场等，都可能导致业主败诉。
目前，该老物业在 2025 年又再次起诉了部分业主，案件将于 9 月 5 日开庭。这场关于物业费的纠纷，不仅关乎业主和物业的切身利益，也引发了社会对于物业服务领域法律问题的广泛关注。在法律规定明确的情况下，实际判例却存在差异，这也让我们看到了法律实践的复杂性。到底是应该严格按照法律条文，还是更多地考虑实际情况中的各种因素？这或许是整个行业都需要思考的问题。
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