底盘稳健，未来蓄力：我爱我家半年报深度解读

今年上半年，房地产市场在政策持续优化调整下，逐步企稳回升，刚性和改善性住房需求有序释放，核心城市二手房市场复苏态势明显。

在这一行业背景下，我爱我家集团交出了一份颇具含金量的“期中成绩单”。上半年财报显示，实现归母净利润3,840万元，较去年同期增长30.8%，扣非归母净利润达4,991.71万元，较去年同期大幅增长213.89%。

这种逆势增长的发展态势，在当下居住服务行业实属难得，充分证明了公司商业模式的韧性和管理团队的战略执行力。随着房地产市场逐步进入存量时代，政策环境持续优化，行业集中度不断提升，我爱我家作为头部企业的潜力有望进一步释放，发展前景值得期待。

业务模式稳定性：现金流健康与抗周期能力的双重保障

居住服务行业的商业模式，本质上是一种“轻资产、重运营”的生意，因此这类企业的业务结构设计使其具备了穿越周期的稳定性。

与一般房地产开发企业不同，房产经纪企业作为居住领域的交易服务商和资产管理运营商，不承担土地增值风险，也没有大规模存货跌价压力，其收入主要来源于交易佣金和资产管理服务费，这种模式决定了公司具有天然的现金流优势和业务自驱力。

深入分析我爱我家的业务构成，我们可以清晰地看到这种稳定性如何在公司运营中得到体现。

首先，现金流的稳定性是这类企业商业模式最显著的特征之一。

主要表现在两个方面：一是居住交易服务通常是合同签订与佣金收取基本同步，不存在账期；二是资产管理业务（相寓）的租金收入稳定且周期性较弱，能够提供持续的现金流支撑。

其次，从收入结构看，我爱我家已经形成了经纪、资管、新房等多业务协同发展的格局。上半年，经纪业务GTV同比增长10.5%，资产管理业务GTV增长0.2%，新房业务GTV增长32.6%。这种多元化收入来源有效分散了单一业务的市场风险，保障整体业绩的稳定性。

我爱我家的稳健运营能力，不仅来源于业务结构，还植根于其制度化的运营体系。

我爱我家在全国范围内建立了标准化的服务流程和培训体系，确保不同城市、不同门店能够提供一致的服务体验。这种标准化既提升了运营效率，也降低了业务扩张的边际成本。

而且，公司治理结构完善，具有明确的决策权限划分和完善的公司章程。在面对重大经营决策时，董事会能够综合各方意见，做出合理决策。同时，公司建立了有效的内部控制系统，涵盖风险管理、财务报告等方面，能够有效应对各种风险，确保业务的稳健运营。

此外，值得一提的还有品牌护城河。我爱我家品牌历经二十五年的市场考验，具有广泛认知度和深厚影响力。强大的品牌影响力能够吸引客户和人才，增强市场对公司的信心，形成业务稳健发展的“压舱石”。

以上这些特质，共同构成了我爱我家抵御种种不确定性的“护城河”。在房地产市场从增量向存量转变的大背景下，这种以服务为核心、有强大护城河的商业模式，将越来越显现出其长期稳健性。

存量房时代的竞争优势：经纪与资管双轮驱动的战略布局

中国房地产市场正在经历从增量开发向存量运营的历史性转变，这一趋势在核心城市表现得尤为明显。

据行业数据，2024年中国存量房买卖市场规模已达7万亿-8万亿元，预计2030年将突破10万亿元；住宅租赁市场规模同样可观，2023年中国租房人口已接近2.6亿，2025年有望突破3亿大关，有机构预计到2025年，中国房屋租赁市场规模将达到3.2万亿元，2025年—2030年的复合增长率预计为7.5%。

在这一行业大背景下，我爱我家“经纪与资管双轮驱动”的发展战略，通过两大业务板块的协同发展，不仅抓住了存量房时代的市场机遇，更构建了难以复制的竞争优势。

先说经纪业务，上半年公司经纪业务实现收入20.32亿元，同比增长13.57%。支撑这一业绩的是我爱我家在核心城市的深度布局和持续提升的市场份额。其中，上海地区市占率实现连续三年提升，北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定。市场地位进一步巩固。

我爱我家经纪业务的竞争力明显。一是门店网络密度，我爱我家在全国拥有近3000家门店，在重点城市形成了充分覆盖的线下服务网点；二是多年积累的房源数据库和客户资源，这是其应对外部竞争的重要壁垒；三是持续迭代的服务能力，包括交易流程的专业化、合规化和透明化，提升了客户满意度和品牌黏性；四是持续的数字化投入，不仅大幅提升了各城市业务运营的标准化水平，还为平台内经纪人源源不断地提供精准流量和精准商机。

再说资产管理业务，相寓作为我爱我家旗下的住房租赁品牌，已经成为公司战略布局中的重要一环。目前，相寓在管房源数量达到31.9万套，相比去年同期提升约9%，继续领跑行业。资产管理业务提供的稳定现金流和持续服务收入，为公司提供了对抗行业周期的有力抓手。

相寓业务的竞争优势源于其规模效应和运营效率。在规模方面，庞大的在管房源使我爱我家在房源获取、家电配置、租客匹配等方面拥有显著的成本优势；在运营方面，公司通过标准化、数字化的管理手段，提高了房源周转率和租金回报率。

与此同时，相寓业务与经纪业务形成了良好的协同效应——租赁客户可能转化为未来的购房客户，而房产交易客户也可能有租赁需求，这种业务联动为我爱我家提供了全生命周期的客户价值挖掘机会。

此外还有新房业务，在深耕存量房市场的同时，我爱我家也敏锐地抓住了新房渠道业务的增长机遇。上半年，公司新房业务实现收入4.69亿元，同比增长24.32%，增速领先于其他业务板块。

这一成绩的取得，一方面受益于重点城市新房市场交易活跃度的提升；另一方面也源于我爱我家在渠道整合和服务创新上的持续投入。

在新房销售渠道日益多元化的背景下，我爱我家凭借庞大的客户基础和线下网络，为开发商提供了高效的客源导流服务。特别是在“好房子”政策推动下，购房者对专业服务的需求增加，这为我爱我家等具备专业能力和信誉背书的机构带来了发展机遇。与此同时，公司通过“首付找房”等创新工具，降低了购房者的决策门槛，进一步激活了市场需求。

除了传统的经纪、资管和新房业务外，我爱我家正在积极拓展服务边界，构建更完整的居住服务生态。比如，与京东在商品供应链和服务供应链领域开展深度合作，共同打造社区生活服务体验；与业之峰等头部装修公司达成战略合作，提供从购房咨询到装修设计的一站式解决方案。

这种生态化发展战略，提高了客户黏性和单客户价值，拓展了新的收入来源，也强化了我爱我家居住服务综合提供商的品牌定位。在行业竞争日益激烈的背景下，这种全链条的服务能力将成为区分头部企业与中小玩家的关键因素。

行业前景与公司未来：政策宽松周期中的爆发机遇

当前中国房地产市场正处于一个关键的历史节点，政策环境、市场结构和消费需求都在发生深刻变化。

2025年，各地陆续出台了一系列支持住房消费的举措。

对于我爱我家这样的头部居住服务企业而言，这种行业变局既带来了短期业务复苏的机遇，更提供了长期价值成长的广阔空间。

同时，中国居住服务行业正在经历一场深刻的结构性变革，市场集中度持续提高，头部企业的竞争优势不断扩大。这一趋势主要受三个因素驱动：一是监管趋严提高了行业准入门槛，不规范的小中介逐渐退出市场；二是消费者对专业服务的需求增加，品牌企业的市场份额自然提升；三是数字化投入的规模效应，使得大企业在技术应用上更具优势。

我爱我家作为行业龙头之一，正在充分受益于这一集中化进程。公司拥有25年的行业积淀，覆盖全国的门店网络，庞大的资产管理规模，以及持续投入建设的数字化平台。这些竞争优势不仅帮助公司在当前市场环境下获得高于行业平均的增速，更将在长期竞争中形成“强者愈强”的马太效应。

行业集中度的提升也反映在盈利能力的变化上。虽然整体市场环境仍有挑战，但我爱我家等头部企业通过规模效应和精细化管理，已经实现了毛利率的稳步提升。上半年，公司经纪业务实现毛利率22.82%，同比提升0.13个百分点。随着市场地位的进一步巩固，这种盈利改善的趋势有望延续。

纵观我爱我家2025年上半年的业绩表现与战略布局，我们可以清晰地看到一家居住服务头部企业在市场变革中的稳健姿态与前瞻视野，充分展现了公司商业模式的韧性与活力。

展望未来，中国房地产市场正在经历从增量开发向存量运营的历史性转变。在这一过程中，居住服务行业将扮演越来越重要的角色，市场空间有望持续扩大。

巨大的市场潜力，为我爱我家等专业服务机构提供了广阔的发展舞台。而行业集中度的持续提升，则使头部企业能够获得高于行业平均的增速和更优的盈利能力。

在今年8月份国金证券发布的研报中，对比了在A股上市的地产服务商（南都物业、新大正、招商积余）以及H股上市的贝壳-W，指出可比公司2025—2027年PE平均值分别为16.7x、15.7x和14.2x。鉴于我爱我家是A股唯一房地产经纪公司，业务具有独特性，未来经纪+资管板块发展带动业绩进入增长期，估值上相比其他公司有所溢价，给予“增持”评级。

未来几年，随着行业环境的进一步改善和公司战略的深入推进，我爱我家的价值成长故事值得期待。

本文仅供参考，不作为投资建议