亏损128亿元！孙宏斌的“翻身仗”不好打丨中报观察

来源：中国房地产报

记者 许倩丨北京报道

可以说，孙宏斌的“翻身仗”已经取得了阶段性胜利，但距离全面、彻底翻身，仍面临不小挑战。

融创正在努力走出困境。

8月26日晚间，融创中国发布2025年中期业绩，一些积极信号正在出现。这份成绩单显示，上半年融创实现营业收入199.9亿元，同比减少41.7%；净资产448.8亿元，去年上半年为662.6亿元；归属母公司净亏损128.1亿元，较去年同期减少约14.4%，减少了21.5亿元。

融创的主要收入来源，主要是销售住宅及商业物业、文旅城建设及运营、物业管理及其他业务。其中，“主力军”物业销售收入约140亿元，同比下降50%；文旅板块和物业管理收入分别为21.7亿元、34.7亿元。

对于收入减少原因，融创中国解释称，主要由于物业销售收入下降所致。近年来，房地产市场环境变化，销售市场整体大幅收缩，且若干房地产企业陆续出现的债务问题导致购房者对于期房信心不足，进一步加剧了新房销售的困难。而且，集团现处于集中资源解决保交付和债务问题的阶段，也制约了项目推售节奏。

“在支持性政策持续出台的大环境下，核心城市、核心地段将逐步企稳，但房地产市场的整体恢复，可能还需要一个过程和较长时间。”融创中国董事局主席孙宏斌在中报中亦表示。

虽然融创中国整体形势在好转，但财务状况依然严峻。在2019年和2020年，融创中国归属母公司净利润分别为281.6亿和395.5亿元，此后公司业绩由盈转亏，在2021年至2024年，归属母公司净亏损分别为382.7亿元、276.7亿元、79.7亿元和257亿元，今年上半年又亏损128亿元。

中报披露后，融创中国股价于8月27日收盘价1.51港元/股，跌幅5.63%。

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至暗时刻已过

过去3年多，孙宏斌将全部精力压在“化债”和“保交付”这两个核心点上，战略极其清晰和专注。

截至上半年末，融创中国的有息负债为2548.2亿元，较去年同期下降226.1亿元，较去年底减少约48.5亿元。

有分析称，融资上半年净亏损减少的背后，一大部分正是来自境内债务重组带来的账面收益。上半年，融创通过境内债重组产生的收益达40.2亿元，并已计入“其他收入及收益”中。

在总规模154亿元的境内债化解上，融创拿出了整体重组的创新方案，提供了现金要约收购、股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四大“菜单式”选项。

“目前重组方案已进入落地执行阶段，预计将为融创削减近70%的境内公开债。”有知情人士称。在现金回购上，公司已用8亿元购回约40亿元境内债券；股票选项上，已配发及发行约7.54亿股股份，对应注销或获偿付约55.9亿元的境内债券。

针对95.5亿美元（约合人民币680亿元）的境外债务，融创的化解方案是全额债权转股权，就是把债权人变成股东，债务基本清零。实际谈判推进较为顺利，其中未偿还本金总额超75%的债权人，已签署重组支持协议。

现在，融创正在等待境外债务重组方案落地。9月15日，融创中国将于香港高等法院举行召集聆讯，届时将让债权人进行投票批准计划，完成相关法庭程序后，重组方案将正式生效。以此计算，距离融创完成债务二次重组，只剩下不到20天。

保交付，也是当前阶段融创和孙宏斌所有工作的重中之重，是评估融创能否“翻身”的最核心指标之一。中报数据显示，上半年，融创在23个城市完成了约1.49万套房屋交付，近3年多累计交付68.3万套；2025年下半年，预计交付3.91万套房屋，将基本完成保交付工作。

这是孙宏斌和融创赢得政府、业主和市场信任的基石，更重要的是维持了基本经营现金流，为后续复苏保留了火种。

“最困难的时候已经过去了，至暗时刻已经过去了。”在6月30日融创中国股东周年会上，孙宏斌终于松了口气。他表示，未来发展方向以聚焦核心城市、打造品质项目，让房地产、物业管理、文旅运营三项业务齐头并进的公司发展蓝图。

融创的轻资产业务正在恢复“造血”，这是融创未来的重要估值支撑。上半年，“物管+文旅”两个业务板块合计收入超56亿元，在集团总收入中占比升至28.3%。尤其是融创服务，上半年归母净利润1.2亿元，实现扭亏为盈；可用资金30.4亿元，在管规模达2.9亿平方米。

土地储备也是融创打好“翻身仗”的底气所在。截至上半年末，融创拥有土地储备1.24亿平方米，权益土地储备面积8624万平方米，且主要集中在核心一、二线城市，如果能有效盘活，对未来恢复基本面会有不小帮助。

依托于好地段好产品，融创的部分楼盘销售火爆。尤其是融创此前引入资金盘活的上海壹号院项目，四次开盘全部售罄，累计销售额突破220亿元，登顶全国单盘销售冠军。上半年，融创实现合同销售金额235.5亿元，在行业销售榜单中位列民企第三，但同比仍下跌10.39%。

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财务状况依然严峻

对于出险企业而言，要真正“上岸”并不容易。融创要真正彻底走出来，成为一个财务健康、可持续经营的企业，还面临着极其严峻的挑战和压力。

一方面，受大环境影响，房地产市场的整体复苏情况仍有不确定性，融创复苏的根本最终要靠自身“造血”，即房地产销售回款；另一方面，尽管融创在全力推进债务重组，但公司仍面临不小的债务压力以及由此引发的密集法律诉讼。

此外，如何快速激活庞大的土地储备，将其转化为销售额和现金流，也是对融创运营能力的考验。

中报显示，受未偿还借贷、未付工程款及日常应付款等影响，融创单笔金额超5000万元的诉讼约455宗，起诉金额合计约1663.8亿元。这笔起诉金额甚至超过了很多上市公司的总市值，清晰体现了融创债务的巨大规模。

这些诉讼本质上是因为融创无法按时偿还到期债务（包括银行借贷、债券本息）、支付供应商的工程款以及其他业务往来应付款项。债权人（银行、信托、供应商等）在多次催收无果后，只能通过法律途径来追讨欠款。解决这些问题，取决于融创债务重组的最终成败和“保交付”能否持续产生现金流。

而融创的流动性依然紧张。截至上半年末，融创中国的借贷总额约2548.2亿元，较2024年底减少约48.5亿元；现金及现金等价物仅44.04亿元，2024年同期时还有77.3亿元，受限制现金约142.3亿元。

融创方面称，将与相关债权人协商，寻求解决诉讼的各种措施。公开债重组之外，融创也在与其他贷款人磋商借款展期，目前已达成贷款展期约365.8亿元。此外，加大推动与资产管理公司等能提供增量资金的金融机构合作，进一步化解项目债务风险、盘活优质项目，并在需要时考虑处置资产，以产生更多现金流入。

可以说，孙宏斌的“翻身仗”已经取得了阶段性胜利，但距离全面、彻底翻身，仍面临不小挑战。下半场剧本的走向，可能并不完全取决于其个人，一定程度上取决于中国房地产行业整体能否企稳回暖，这是个极重要因素。