政府 “保交楼” 项目，商品房消费者能解除合同要求返还购房款吗？

作者：周军律师.

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根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

那么，对于政府 “保交楼” 项目，商品房消费者能解除合同要求返还购房款吗？

有观点认为，“房屋不能交付与无实际交付可能”在实践认定中较为困难、基于商品房消费者价款返还请求权与民法典第四百一十六条购置款超级优先权在优待基础上具有类似性等原因，商品房消费者可自由选择以房屋交付请求权或价款返还请求权实现保护。

这种做法虽将权利实现方式交给商品房消费者选择，但也会引发新的难题，即若有政府“保交楼”等政策的支持，原则上应认定为具有“实际交付可能”，但此时商品房消费者若纷纷选择实现价款返还请求权，则不仅会致破产房企陷入更大的资金困境，还会致使特定政策之目的落空；然若房屋的确无法交付时，商品房消费者执意要求交付房屋也无意义。

因此，承载“保交楼”等政策之房企重整程序中，应首先保障商品房消费者在房屋竣工验收合格后的房屋交付请求权，这不仅有助于保障居住目标的实现，也符合契约严守原则。

只有在“房屋不能交付且无实际交付可能”的情形下，商品房消费者才能据《批复》第3条主张房屋价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权实现。

在许多 “保交楼” 项目中，虽然存在延期交付情况，但政府通过资金监管、协调资源等方式，推动项目持续建设，有明确的交付预期。若房屋最终能够交付，且延期时间在合理范围内，法院可能不支持消费者解除合同的请求。某 “保交楼” 项目因资金周转困难延期半年交付，在政府介入后，开发商积极复工建设，向消费者通报工程进度，预计半年后可顺利交房，此时消费者以延期交房为由要求解除合同，法院可能综合考量项目实际情况，驳回消费者诉求。

需要注意的是，若 “保交楼” 项目因开发商资金链断裂、土地纠纷等原因，已确定无法交付房屋，消费者有权解除合同，且其购房款返还请求权具有优先性。例如，某项目土地被法院查封，开发商已无资金继续建设，经评估确定无法交付，消费者可解除合同，优先获得购房款返还。

周军律师提醒，在政府 “保交楼” 项目中，商品房消费者能否解除合同要求返还购房款，需依据具体的法律规定以及项目实际情况判断。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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