观点直击 | 中海地产下半年能否保住利润？

观点网 随着8月进入倒计时，在最后几个工作日里，越来越多企业交出2025年上半年经营答卷。

8月27日中午，中海地产发布中报显示，系列公司上半年实现合约物业销售额人民币1201.5亿元，位居全行业第二；期内收入为人民币832.2亿元，除税前溢利人民币130.0亿元，核心股东应占溢利人民币87.8亿元；董事局宣布派发中期股息每股港币25仙。

香港及北上广深五个城市实现合约销售额人民币556.4亿元，占中海系列公司（不含中海宏洋）合约销售额53.7%。其中，北京合约销售金额人民币304.5亿元，香港、上海、广州、深圳超50亿元。

截至2025年6月30日，中海地产总借贷为人民币2274.5亿元，较2024年底减少人民币141.2亿元；持有银行存款及现金为人民币1089.6亿元；净借贷比率为28.4%，平均融资成本为2.9%。

净利近100亿

中海地产公布的中期业绩里诸多经营数据中，上半年核心股东应占净利润取得87.8亿元，成为外界最关注的焦点。

中海地产对此表示：“除招商蛇口外，上半年房企TOP10净利润总额约148亿元，中海占比约60%；剔除亏损的万科，中海净利润占已发布业绩TOP10房企总额的33%；除去华润置地，剔除亏损的万科，中海净利润超过其他已发布业绩的TOP10房企之和。”

因此，在2025年下半年如何继续保持这样的净利润，成为大家关心的问题。

在下午举行的投资者会上，有投资者就中海今年利润情况提出问题：“今年全年的利润指引如何？”

据悉，中海地产副总裁郭光辉对此进行了回应。

郭光辉表示，中海除税前溢利达到130亿，净利润95.3亿，核心归母净利润87.8亿，特别是核心归母净利润率达到10.6%，核心归母净利润率和毛利率目前依然处于行业领先水平。

“从未来来看，公司有信心、有基础、有能力保持净利润和毛利率水平的稳健。”郭光辉给出了四个理由：一是今年上半年中海已售未结转金额和回报率都处在高位；第二，中海近几年聚焦一线城市、强二线城市投资，投资规模始终处在行业第一位，量足质优，为未来利润和毛利率奠定了基础；第三，中海在一线城市核心地段布局商业，未来商业资产收入和利润也会形成创利增效；第四，在穿越周期过程中，中海不断塑强成本费用管控能力。

据郭光辉介绍，中海地产“行政销售费用仅占3.8%，平均融资成本2.9%，同时打造供应链整体集采体系，打造大供应链体系，成本竞争力进一步塑强”。

拿地超400亿

对于中海地产近一两年表现，土地市场上的拓展是无法忽视的一点。

于报告期内，中海在内地10个城市和香港新增17幅地块，新增土地储备总建筑面积为258万平方米，权益建筑面积为257万平方米，总地价为人民币403.7亿元，权益地价为人民币401.1亿元。

算上7月，中海地产一共获取22幅地块，权益购地金额人民币550亿元，投资规模居行业第一。

事实上，从2023年开始，中海地产权益购地金额已经连续两年保持行业第一，按照目前这个趋势保持下去的话，中海权益购地金额或许将达成“三连冠”。

按照投资城市来看，前7个月，中海地产于一线和强二线城市投资占比86%，其中不乏一些高总价的重要地块。

7月24日，中海地产连摘上海市区两宅地，一宗为静安区商住混合用地，成交价53.63亿元，溢价率10.1%，楼面价为90390元/平方米；一宗为普陀区多用途组团用地，成交价为65.25亿元，溢价率14.17%，成交综合楼面价58823元/平方米。

3月28日，杭州望江单元SC0402-07、SC0401-09、SC0402-17地块经过204轮竞价后，被中海地产以80.78亿元竞得，成交楼面价43353元每平方米，溢价率35.58%。

3月18日，北京海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00-0705-0035-1地块，经过274轮竞价由中海以75.02亿元总价摘得，溢价率27.9%，成交楼面价10.23万元/平方米。

1月16日，中海以底价40.08亿元摘北京丰台西南郊冷库地块，为今年全国首个城中村改造项目，成交楼面价为5.8万元/平方米。

同一日，深圳迎来2025年首宗涉宅用地出让，龙岗区龙城街道的G01045-0200地块经246轮竞价后，由中海以30.65亿元竞得，成交楼面价29611元/平方米。

对于这些地块的获取，中海地产行政总裁张智超直言，中海除了有比较强的资金优势，还是少数具有全产业链的企业，另外有着类型丰富的持有型业态，比如主力做的办公、商业、长租公寓，养老等，因此中海“在核心城市获取一些大型综合性项目具备很强的优势”。

至于投资者好奇中海下半年的投资节奏，张智超未直接回复，仅表示：“公司统筹发展与安全，坚持以销定投，预计下半年投资的方面会实现一定增长。”

销售少300亿

上半年，中海地产合约销售金额1201.5亿元，去年同期为1484亿元，同比下降近300亿。

对此，张智超解释称：“一是我们今年上半年的货量较去年同期减少640亿可售货量；二是去年同期我们在几个一线城市有超过400亿高货值畅销型项目集中销售，基本是开盘售罄。”

张智超同时表示，其实今年上半年整体销售质量、去化率要略优于去年同期水平。

得益于前两年在一线城市获取的高价值地块，今年上半年，中海地产在一线城市的销售占比也比较亮眼。

据披露，中海在香港及北上广深五个城市实现合约销售额人民币556.4亿元，占中海系列公司（不含中海宏洋）合约销售额53.7%，其中北京合约销售金额人民币304.5亿元，香港、上海、广州、深圳超50亿元。

和其他试水香港却无功而返的内地房企不一样，香港其实是中海真正的发家之地，因此一直在积极发展。

截至目前，中海今年在香港全口径销售已经超过100亿港币，全年有望突破200亿港币。

张智超在投资者会上表示，今年中海在旺角获取一宗项目，对香港市场未来总体充满信心。

据观点新媒体了解，张智超所说的旺角项目，是6月26日以8.6亿港元中标的旺角山东街/地士道街住宅项目。

资料显示，该项目地盘面积逾2.6万平方呎，总楼面约16万平方呎，其中住宅楼面上限约15.2万平方呎，市场估值介乎港币7.9亿至8.7亿元。

观点新媒体此前报道显示，中海获取此项目时，打败了如华懋、嘉华、长实等几家香港本地老牌房企。

对于香港当前的楼市情况，张智超称，已经“达到疫情前2019年高峰时期的水准”，因此中海方面认为，香港市场基本已经筑底，处于往上的状态。无论是购房自住的客户还是带有投资性的客户，进场积极性在明显强化，销售上将迎来比较好的契机。

对于更为重要的内地楼市，中海地产主席颜建国表示：“房地产行业虽然总体规模有所萎缩，但改善性需求将不断增长，仍然是一个庞大的市场。行业集中度会提升，中海的比较优势会进一步凸显，会占据相当的比例，市场有足够空间让中海继续高质量发展。”

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