上海楼市，信心没了！

　　作者：余飞

　　 01

　　 上海跟进北京

　　 在8月8日北京松绑五环外限购时，本号就说过，上海、深圳没有理由不跟进，而且预测上海大概率会抄北京作业，放开外环限购，顶多再下调内环社保年限。

　　 8月25日，上海发布政策，力度比预想的还要弱，仅放开了外环的限购套数，仍没有彻底放开外环限购。

　　 上海提出：

　　 一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。

　　 二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

　　 也就是说，上海户籍家庭或者在上海缴纳了一年社保的居民家庭和个人，都可以在上海外环买买买。

　　 和北京的力度如出一辙。北京8月8日提出的是， 户籍家庭或户籍单身，可以在五环外随意买，无论买多少套都不限制。非户籍家庭与单身人士，缴纳了两年连续社保或纳税，也可以在五环外随便买。

　　 仍有设备约束，并没有彻底放开。

　　 不过，上海这一次比北京多了一个操作，就是下调了二套房的利率。

　　 上海提出：

　　 为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

　　 上海二套房利率在此之前，各片区不尽相同。

　　 二套房商业贷款利率减5个基点，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房商业贷款利率减25个基点。

　　 目前的LPR五年期贷款利率是3.5%，也即差异化地区的二套房利率是3.25%，其他地区的二套房利率是3.45%。

　　 现在无论何处，二套房利率都与首套房相同，都执行3.05%的利率。

　　 以贷款商贷200万，等额本息30年计算。政策执行之后，月供最多可以节省439元。

　　 02

　　 上海跟进背后

　　 上海为何还要救市？

　　 要知道，7月份这座城市可是诞生了全球最多的单价地王。

　　 而且，这两年上海的豪宅都卖疯了。

　　克而瑞数据显示，2024年，30个重点城市一二手3000万以上高端住宅2024年分别成交4356套和1255套，同比分别增长64%和6%。

　　其中，上海总价3000万以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。

　　2025上半年，上海豪宅日光，更是成了家常便饭。

　　4月23日，位于静安西藏北路板块的象屿苏河琹庐开盘，共推出132套建筑面积约100平方米的三居室，均价12.5万元/平方米，开盘当日全部售罄。

　　4月27日，位于上海浦东新区新杨思区域的热门项目翡雲悦府开盘，首批次228套房源实现“日光”，均价为10.72万元/平方米。

　　5月份，绿城潮鸣东方均价约19.5万元/平方米，120套房源全部售罄，一天入账近70亿元；上海壹号院第三批次开盘，64套房源斩获40.25亿元，大部分户型均价约18.5万元/平方米。

　　保利海玥外滩序首批次销售均价为12.64万元/平方米，223套房源当日全部清盘，销售金额达30亿元。

　　克而瑞数据显示，2025年上半年上海总价3000万以上新房成交1096套，占30城总量的59.4%；二手高端住宅成交336套，占比46.2%。若从总价5000万元以上占比来看，上海的占比还要高，其中一手成交482套，占30城总量接近八成。

　　 这两天，上海黄埔区的上海壹号院五批次推出了66套房，均价19.8万元，套均总价7358万元，结果一个小时就被抢光了。

　　在豪宅价格拉动下，上海的新房价格已经连涨了37个月。

　　 最新国家统计局披露的数据是，6月份上海新房环比0.4%，与长沙并列全国第一。

　　 抛开与普通人无关的豪宅不说，其实上海房地产市场也并不舒服。

　　 上海可以说是楼市分化的样板，一边是火焰，一边是海水。

　　 在核心区豪宅成交火热的同时，郊区的新房无人问津。

　　 中国房地产报7月16日发布的文章披露：

　　 上海滞销盘的“重灾区”在远郊，价格上均价低于6万元/平方米、认筹率低于50%的楼盘开盘46次，占比接近七成。 上半年，新场板块的璟澜湾、奉发贤荟悦邸、奉发右岸晶邸等项目在认筹期间出现无人认购的现象。

　　 从历史数据来看，上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万平方米，2022年降至1852.88万平方米，2023年1808.03万平方米，下降2.4%。

　　 来源：上海2023年统计年鉴

　　 其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万平方米，销售额6937.77亿元。

　　 2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。

　　 2024年上海商品房销售面积1656.86万平方米，下跌了8.5%，其中住宅成交了1356.73万平方米，下跌了6.9%。

　　 来源：上海市统计局

　　 二手房方面，上海统计局披露，二手房成交量从2016年高点的34.77万套跌至2022年的17.71万套，下降了49%。二手房成交面积从2016年高点的3219.8万平方米降至2022年的1426.93万平方米，下降了55.7%。

　　 2023年，上海的存量房买卖登记面积1708.03万平方米，比上年增长5.8%。但仍旧只有高点时期的一半水平。

　　 来源：上海2023年统计年鉴

　　 其中二手住宅成交面积从2015年高点的2351.3万平方米降至2022年的1271.82万平方米，下降了45.9%。

　　 去年，上海的二手房扭转了跌势。

　　 去年四季度一线城市集体救市，上海二手房成交量猛抬头，拉动了全年成交总量。

　　 最终，上海全年二手房成交量24万套，比2023年多出4万套，实现了两连涨。

　　 制图：城市财经；数据：上海网上房地产

　　 虽然这个数据相比于高峰时期，仍差了不少，但二手房由于去年年末大反弹，出现了明显抬头行情。

　　 但今年4月份之后，上海的二手房行情也下来了，信心也没了。

　　 3月份上海二手房成交了2.69万套，4月份成交了2.07万套，5月份成交了1.9万套，6月份成交了1.86万套，环比减少3.15%。

　　 中国房地产报预测， 随着7、8月传统淡季来临，上海二手房成交量可能跌破1.5万套。

　　 价格方面，国家统计局披露的数据显示，上海二手房价格5月份再次进入下跌通道。

　　 6月份，四大一线城市二手房价格全部下跌。

　　 7月份四大一线城市二手房价格环比跌幅均位居全国前十，其中北京跌幅第二，广州第四，深圳第六，上海第七。

　　制图：城市财经；数据：国家统计局

　　 此外，从诸葛找房追踪的数据来看，目前上海挂牌的二手房中，价格变动的房源中，91.05%在降价。

　　 这意味着，虽然豪宅火热，但上海的普通住宅价格，仍和大多数城市一样，一样在调整。

　　 03

　　 接下来看深圳

　　 深圳的行情压力比北京、上海大得多。

　　 去年四季度一线城市全面救市产生的效应在今年一季度结束，从4月份开始再次下行。

　　 房价方面，7月份深圳的二手房均价再次跌破6万元，跌至跌至5.93万元/平方米。

　　 因此，理论上深圳应该比北京、上海更早出招才是。

　　 但深圳这些年在放松措施方面，过于谨小慎微，始终在看京沪的步伐。

　　 如今，京沪都已出招，深圳接下来必定跟进。

　　深圳目前的限购力度比京沪弱很多，已经允许外地人在非核心区零门槛买1套。

　　深圳可能采取的放松措施是，有可能放开非核心区的限购套数。如果力度再大一些，则可能不设条件允许居民购买核心区1套住宅。

　　 此外，9月份央行大概率会跟随美联储进行新一轮降息。还可能有其他措施出台。

　　 毕竟前几天的会议上，官方明确：

　　 采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。

　　但最终的效果，仍会和过去三年一样，短则一个月，长则一个季度。周而复始。

　　本号多次强调过，这一轮调整不会那么快结束。

　　 房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

　　 而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。

　　 要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。

　　 无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。