楼市政策，再次下了一把猛药！

　　8月24日，上海豪宅市场迎来了里程碑式的一幕——

　　位于黄浦区的上海壹号院第五批次迎来线下开盘，66套房源1小时售罄，当日实现销售48个小目标。

　　根据公开信息显示，本次主力户型面积约315-1115㎡大户型，均价198000/㎡，套均总价约7358万。

　　更吓人的地方在于，这个项目是去年8月头一次开盘，且创造了连续“日光”的战绩，394套房源累计销售金额超240个亿。

　　可是万万没想到，留在均价7300多万的市中心豪宅1小时售罄的第二天，上海外环外就迎来了史无前例的政策松绑——

　　让无数沪上打工人惊呼：你的上海，我的上海，阿拉不一样！

　　8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发了一则重磅文件，名叫《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。

　　《通知》几乎是复刻了本月初北京的那个版本，并非外地人全面打开、松绑区域全部打开，而是针对特定人群和特定区域的定向松绑，只不过，这两个“特定”带来的需求基数和供应权重比较大。

　　此轮上海出台的主要政策内容，咱们这里直接敲黑板，要考——

　　关于限购层面：

　　符合购房条件的（户籍人口、外环外1年社保、外环内3年社保），外环外不再限制购房套数。单身人士按照家庭执行购房政策。

　　关于优化公积金相关政策层面：

　　公积金贷款额度上浮15%，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算。

　　支持提取公积金余额付首付，对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算，贷款利率也不再区分首、二套房。

　　房产税政策层面：

　　第一套住房暂免征收房产税，购买第二套及以上住房，给予人均60㎡的免税面积扣除。

　　由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本政策。

　　本次上海发布的楼市新政，围绕核心政策领域层层递进，需求端开源、购房成本减负、降低持有成本一个都不少。

　　大幅放宽外环外区域的项目政策，旨在直接释放购房资格，吸引更多买家冲进来。

　　这与不久之前北京出台的新政逻辑是差不多的，但也有不太一样的地方——

　　上海之前对于单身人士购房是有一丢丢苛刻的，现在也单身人士也按家庭算了，这就友好许多。

　　其最直接的效应就是增加社会的房票总量，与之相对应的就是新增购房套数。

　　有了购房资格后，通过更加灵活友好的公积金和信贷新政，提供更充裕、更便宜的资金支持，减轻购房者的资金压力和利息负担；

　　通过完善房产税政策，对符合条件的非户籍家庭给予税收优惠，这招旨在消除多套住房持有者的后顾之忧。

　　你瞅瞅，从“能不能买”到“能不能便宜点买”，再到“买了之后税负高不高”，这就形成了一个完整的政策支持链条。

　　对于绝大多数买家而言，现在的情况是，你只需要在上海交满一年社保或个税，预算充裕就可以在外环外无限连。

　　打个有点儿年代感的比方，只要爷您不差钱，八神连招都没你连得痛快。

　　上海这种全方位松绑的政策力度，也真的是没谁了！

　　另一方面，上海选择在此时采取动作，精准对接了“金九银十”，目的就是不仅刚需和改善住房需求在这个关键窗口期得到释放，促进市场“止跌回稳”。

　　月初北京出招，月末上海出招…盲猜一下，深圳跟进大概率只是时间问题。

　　一个月内，京沪接力出台松绑政策，标志着一线城市的楼市政策范式发生了历史性转变：

　　我们现在非常明确地将“稳市场、防风险”置于最高优先级。

　　至于最终目的，也绝对不止是多卖你几套房，更深层的考量是地方财政、消费以及就业这些关键议题。

　　来看看上海的具体情况吧——

　　首先，拯救土地财政成为最直接目的。

　　根据中指监测，8月1日-23日，上海市新建商品住宅总共成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超过60%；

　　1-7月成交约12.7万套二手房，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%。

　　也就是说，无论新房还是二手房，外环外都是当下的成交主力。

　　从库存情况来看，当前外环外住宅库存规模约52000套，占全市80%，也就是说，今年没卖出去的新房，八成都集中在外环外。

　　外环外的土拍同样占据压倒性占比——2025年上半年，外环外区域土地供应量占比约80%。

内环以内供应8宗地块，占比约6.9%； 内中环供应9宗地块，占比约7.8%； 中外环供应6宗地块，占比约5.2%； 外环供应57宗地块，占比约49.1%； 郊环供应36宗地块，占比约31.0%。

　　成交方面，外郊环间成交64幅，占比约53.8%、郊环以外成交37幅，占比约31.1%，两相合计近85%！

　　供应比例是那样的，成交比例是这样的，那还有啥好说的？

　　如果外环外的去化流速问题不解决，开发商拿地的积极性都成问题，不是不敢拍，就是挣得少。

　　国央企看到这个情况，都得寻思寻思…

　　有小伙伴可能要问：“上海也依赖土地出让金吗？”

　　远的不说，2021-2024年之间，上海市的土地财政依赖度依次为32.7%、34.7%、27.8%和16%。

　　土地财政依赖度降低的背后，其实是卖地收入的绝对值在减少。

　　看趋势，算比重，看家底，算绝对值，少的这部分真金白银意味着地方财政正在趋紧。

　　而此次针对外环外市场对症下药，就是瞅准了土地财政的病灶对症下药。

　　其次，稳住资产流动性与价格预期，有助于拉动消费正向循环。

　　咱们说过很多次了，资产价格预期是我国居民重要的心理账户。

　　尤其是在上海这种房价整体较高的城市里，房价对居民心理账户的影响更加明显。

　　上海家庭资产中，房产占比大致保持在60-70%之间，对规模庞大的工薪阶层而言，这个比重甚至可能超过70%。

　　另一方面，由于房价基数本身庞大，每波动10个百分点，那就是50-100万的绝对值变动…

　　投射在心理账户上，你说会不会影响到消费？

　　而上海近年来的消费表现，同样印证了这一点。

　　根据2025年1月发布的数据显示，2024年全上海社会消费品零售总额为17940.19亿，较上年同期下滑3.1%。

　　同一时期，全国社会消费品零售总额的整体增速为3.5%。

　　2025年1-6月，上海市社会消费品零售总额同比增长1.7%；

　　跟它自己比处在持续修复当中，但仍然明显慢于5.0%的全国平均增速。

　　对于上海这样的超级大都市来讲，修复消费是一项复杂的系统性工程。

　　通过房地产层面的救市，定向拉动成交面积、成交金额与增量空间权重最大的那一部分，去修复居民心理账户，对于拉动消费而言——

　　不说立竿见影，最起码也是药到病除…

　　第三，更加关键且深远的考量在于吸引增量人口、稳住就业预期。

　　截至2024年末，全市常住人口为2480.26万人，较2023年的2487.45万人减少7.19万人，降幅为0.29%。‌‌‌‌

　　其中，户籍常住人口1496.77万人，增加16.6万人；外来常住人口983.49万人，减少23.79万人。‌‌

　　从2010年至2023年间，上海人口仅仅增加了180多万人，放在全国一二线城市里算啥水平，常看咱们号的朋友们心中都有数。

　　在下一阶段，产业转型叠加消费占据主导的时代，这样的人口增量显然是有待提升的。

　　在这种情况下，松绑外环外房产限购一揽子措施，就成了招揽与留住新上海人最直接有效的手段。

　　此外，房地产关联的就业，对于上海这座城市来说同样至关重要。

　　截至2023年末，上海市从事建筑行业的人员约为77.5万、从事房地产行业（含开发、物业服务、中介服务等）的人员约为60万、金融业从业人员54.4万。

　　以上核心关联行业从业人员加在一起约192万人。

　　如果把这部分人群关联的家属和各类服务业人群都加一起，实际受影响人数妥妥奔千万。

　　无论是延展链条还是入职门槛，目前还没有哪个行业能跟房地产相关门类一较高下。

　　这也是我们通过房地产为抓手去稳就业预期的必然性所在。

　　分析完宏观大势，现在我们来回答这个最实际的问题：

　　上海外环外的房产，到底值不值得买？

　　这个问题，其实本质上是在问：

　　那些刚刚松绑了限购的区域板块，到底算不算核心资产？

　　在笔者看来，这个问题必须要放在“政策猛药”和“城市进化”两大维度下从长计议。

　　近期上海楼市下的这剂猛药，核心目的在于为城市稳住基本盘、打开新空间。

　　你的购房决策，必须与这个宏大叙事同频共振！

　　最新出炉的政策，到底对谁来说更加“值得”？

　　我的看法是——真正的“新上海人”、刚需家庭以及有改善需求的上海本地家庭。

　　对于“新上海人”和刚需家庭：以前，你可能因为社保年限、婚姻状况被拦在门外，现在外环外对你敞开了大门。

　　这里的“值得”，短期内可能不在于未来涨多少，而在于你终于握住了留在上海的精神与物质双重锚点。

　　有了自己的房子，你才能更加安心地在上海奋斗、扎根、消费、组建家庭、生儿育女…

　　这一切，完美契合了当前“吸引增量人口、稳住就业”的政策思路。

　　对你个人而言，这是居住属性的满足，是成为“上海人”的身份认同，这是最显而易见的收益。

　　对于有改善需求的上海本地家庭：眼下的新政其实更像是个腾挪的窗口期。

　　住在内环的老破小，渴望置换更大的居住空间和更好的社区环境，此前可能会被二套首付和信贷成本给劝退。

　　现如今，政策允许你在外环外寻找改善标的，信贷政策和税收政策又能为你切切实实减负。

　　只要有真实需求，这就是利好的机会。

　　如果你想趁这个节骨眼，幻想来一波炒作，劝你醒醒。

　　那么，外环外的房子究竟算不算“核心资产”，能否穿越周期？

　　放心，大概率是加速分化！

　　在几乎所有一二线城市，未来的核心资产几乎都取决于产业浓度、教育质量和交通效率。

　　上海这座城市的巨无霸属性，放大了以上所有关键要素。

　　从产业面来看，大虹桥、张江科学城外溢板块以及临港新片区凭借自身强大的就业人口吸附能力抢先预订相当一部分购买力。

　　以上三个板块分别对应长三角一体化枢纽概念、硬核科技产业高地、制度创新试验田。

　　因此，这些地方的住房需求是真实且持续的，政策松绑只是解开了需求的枷锁，让这些区域的真实价值得以显现。

　　从教育基本盘来看，像唐镇、徐泾、梅陇、罗泾等等这样一些学校资源丰富、整体教育质量较好的板块，也会备受关注。

　　像唐镇，之所以能成为外环外价格标杆，在一定程度上就是教育资源的变现；

　　像徐泾，作为大虹桥核心地段，其教育资源、交通资源的双重便利备受关注；

　　梅陇、罗泾等板块同样因优质教育资源吸引了不少本地改善型需求买家…

　　相比之下，那些自身缺乏产业支撑、单纯依赖概念炒作、配套落地缓慢的远郊区域，即便放开限购，其内生动力也难免出现乏力。

　　即便是依托于上海这样绝对的头部城市，也改变不了未来自住属性＞金融属性的底色。

　　理性来讲，眼下的“值得”——

　　实际上是建立在价格水分被挤出、政策红利托底、且与买家自身实际需求高度匹配的基础之上的。

　　这一点，作为想趁这回节骨眼下手的购房者，务必要想清楚。