谢逸枫：楼市王炸来袭！京沪猛刺激政策救市，深圳必跟进

文/谢逸枫

作为市场风向标的广州、北京、上海先后出台楼市王炸，巩固房价止跌。8月8日京（北京）出楼市大招救市，8月18日国院明确要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳，8月25日沪（上海）出台猛刺激政策救市。

2025年8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》 ，从进一步优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度、完善个人住房房产税等方面出台政策措施。

京沪先后出台猛烈的强刺激政策救市，释放房地产成交量升温、房价止跌回涨、去库存、巩固市场止跌回稳态势、政策救市加码、最佳买房窗口期来临的强烈信号，意味着今年北京、上海楼市金九银十是值得期待的强烈信号。

总体看，上海跟进优化楼市新政，在优化限购、加大公积金政策支持方面与北京较为相似，除此之外，上海进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策，整体力度较北京略大， 政策范围更广。

预计未来北京继续优化住房限购、商贷利率、降低居民购房成本和上海继续优化限购、公积金贷款存在预期。 随着北京、上海先后优化楼市政策，短期内深圳跟进的概率进一步增强， 有助于提振市场预期，促进房地产市场止跌回稳，让金九银十值得期待。

一线城市中的广州楼市早已经放开限购、限贷、限价等限制措施，北京、上海近期五环外、外环外放开限购、限贷等限制措施。预计深圳必跟进，可谓是板上钉钉，北京、上海已区域放开，时机成熟。因为深圳的二手房挂牌量、新房库存量，实际上非常高。

区域性放开限购，释放改善型、投资置业型需求

从一线城市的住房限购放开力度来看，广州力度最大，全市放开限购政策。符合条件家庭外环外、五环外购房不限套数， 上海与北京住房限购放开政策基本一致，可谓是上海抄北京的作业，预计深圳抄上海、北京的作业，区域性放开限购政策。

2025年8月8日，北京进一步优化住房限购政策。本次限购政策优化主要落脚在符合条件的北京居民家庭（离异/单身人口，视作家庭）购买五环外的住房不受套数限制，居民家庭购买五环内商品住房的政策保持不变。

而五环内的限购政策不变，即本市户籍五环内限购2套， 非本市户籍（家庭、成年单身人士）满3年个税/社保限购1套、人才满1年个税/社保限购1套。 本次政策依然是对已经具备购房资格的人（改善型、投资置业型），释放政策利好。

北京五环外住房限购放开，集中在五环外是基于市场结构性的需求，新房成交套数占81.6%、二手房占51.1%的刚性、改善型需求。说明五环内新房成交套数占比18.4%，二手房成交套数占比48.9%,可谓是市场结构性需求存在巨大的分化。

2025年8月25 日，上海进一步优化住房限购政策。一是明确符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策，即户籍居民（家庭及单身人士）以及非户籍1年个税/社保在外环外购房不限套数。

而外环内的限购政策不变，即户籍居民家庭和户籍成年单身人士外环内限购2套， 非户籍3年个税/社保限购1套。 整体来看，本次政策依然是对已经具备购房资格的人（改善型、投资置业型）释放政策利好。

上海外环外住房限购放开，集中在外环外一样是基于市场结构性的需求，新房成交套数占比超60%、二手房约51%的改善需求、刚性需求。说明五环内新房成交套数占比仅40%，二手房成交套数占比仅49%,可谓是市场结构性需求存在巨大的分化。

公积金政策优化，上海与北京公积金思路一致

本次上海优化多项公积金政策，包括提高个人住房公积金贷款额度、 支持提取住房公积金支付购房首付款、 支持住房公积金“又提又贷” ，整体优化思路来看，上海与北京公积金较为相似，可谓是抄作业。

第一是提高公积金贷款额度。 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金最高贷款额度上浮15%， 首套最高从160万元提高至184万元，多子女家庭首套从192万元提高至216万元。二套最高从130 万元提高至149.5万元。

可见对于总价不高的楼盘、户型的项目， 部分公积金贷款基本可以覆盖购房贷款， 最高可贷额度的提升进一步降低购房成本，减少房贷和生活压力。 其中针对绿色建筑和多子女家庭的公积金贷款支持，北京此前已经执行。

与上海政策不同的是，北京的住房公积金贷款首套标准优化。北京本市无住房，且全国范围内无公积金贷款或使用过1次公积金贷款并已结清的，可以按照首套贷款。即购房者的公积金贷款首付比例将由30%-35%降至20%，贷款利率将由3.075%降为2.6%，大大减少房贷成本。

第二是购买新房， 支持提取住房公积金用于首付。截至目前，一线城市均已落地该政策，预计未来更多城市跟进，进一步降低居民购房门槛。第三是支持住房公积金“又提又贷” 。 该政策是提取公积金用于首付的配套政策，与北京政策一致。
商业贷款不再区分首套和二套，利率下降

与北京政策不同的是，上海明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。此前自贸区临港新片区和6个郊区二套商贷利率为LPR-25BP、 核心区为LPR-5BP。

现统一降至LPR-45BP， 有利于降低居民购房利息支出，减轻房贷负担。毫无疑问的是不管是上海的商业贷款不再区分首套和二套，还是北京的住房公积金贷款首套标准优化，目的都是金融加杠杆，个人置业降门槛，降低购房成本。

上海完善个人住房房产税政策，重庆普通住宅免

上海为衔接优化住房限购政策，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税。购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均 60平方米的免税面积扣除，将进一步降低购房的房产税支出，促进改善性住房需求释放。

重庆市自2025年1月1日起，市外人员享受与本地居民同等的个人住房房产税政策，其在我市购买的普通住宅免征个人住房房产税。市外人员是指《办法》规定的在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人。

普通住宅是指除独栋商品住宅及高档住房以外的应税普通住房。享受与本地居民同等的个人住房房产税政策，是指其购买的应税高档住房、独栋住宅可以以家庭为单位扣除免税面积（一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积）为180平。