上海优化调整楼市限购政策 外环外符合条件不限套数 成年单身买房视同家庭 公积金可作首付

来源：上海证券报

　　情况专项 8·25上海房地产新政内容

　　购房政策 沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士 外环外不限购，外环内限购2套

　　非沪籍居民家庭/成年单身：在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年 外环外不限购

　　非沪籍居民家庭/成年单身：在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年 外环内限购1套

　　公积金政策 贷款额度 首套提高至184万元，多子女家庭首套提高至216万元，二套最高贷款额度提高至149.5万元

　　提取条件 支持提取住房公积金支付购房首付款，支持住房公积金“又提又贷”

　　商贷 利率 在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平

　　◎记者 张良

　　8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），明确进一步调减住房限购政策，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

　　在同策研究院联席院长宋红卫看来，此次上海楼市新政属于精准调控政策，旨在降低符合条件的居民的购房门槛和减轻购房压力，缓解外环外库存压力及提振市场信心，并通过扩大购房群体和金融支持促进职住平衡，加快“好房子”新规范的持续落地，有助于进一步巩固上海房地产市场稳中向好态势。

　　限购政策再松绑 释放购买力

　　上海此次发布的楼市新政包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。

　　在调减住房限购政策方面，按照新政，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在上海市外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

　　“符合条件居民家庭在外环外购房不限套数将会利好两类人群。”宋红卫表示：一是市区的中端改善购房者的置换需求，这部分购房者把市区的房子卖掉后，到外环外做品质的改善；二是部分原来受限于两套住房指标的购房者，市区的房子不舍得卖掉，但是仍然有资产配置需求，同时兼顾居住改善的多元化需求，这样就可以满足在外环外核心区域配置低密改善产品。

　　为加大公积金支持住房消费力度，《通知》规定优化住房公积金政策：

　　一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

　　二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。

　　三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，提取公积金用作首付，可有效提升购房意愿和能力。有些购房者公积金账户余额多，可以用来补充首付不足。现在首付资金来源又多了一种渠道，而且提取做首付不影响公积金贷款额度计算，可以让消费者尽早“上车”。此外，购买符合标准的绿色建筑规定的新房，贷款额度最高可以上浮15%，既满足买家对“好房子”的消费需求，也能引导开发商多造符合标准的“好房子”。

　　商贷利率定价不再区分首套房和二套房

　　《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

　　宋红卫表示，根据调研，刚需项目95%以上都需要银行按揭贷款，多套房产家庭中的高端项目对于银行按揭贷款利率的依赖度也超过50%。他认为，商贷利率定价不再区分首套房和二套房，在一定程度上能够促进改善需求的释放。

　　卢文曦也认同上述观点。他举例称，以商贷200万元，30年计算，首套房月供8486元，二套房差异化地区月供为8704元，非差异化地区月供为8925元。按照最新政策，二套房的利率可以明显降低，非差异化地区每月可以少还439元。以往降LPR月供减少大约只有几十元，而现在这种方式力度更大，得到的实惠在体感上会相当明显。

　　此外，为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。“此项政策对于想购买第二套住房的非沪籍购房者而言，有人均60平方米的免税面积扣除，可以切实降低持有成本，促进改善意愿的提升。”卢文曦说。

　　58安居客研究院院长张波表示，预计上海楼市新政短期将有效提升外环外市场热度，减少观望情绪并带动潜在购房群体积极入市，长期则有助于城市职住平衡与上海房地产市场持续健康发展。