上海外环外、单身买房必看 重磅楼市新政加码“金九银十”

　　中国网财经8月26日讯 上海市住房城乡建设管理委等六部门25日联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，自2025年8月26日起施行。

　　此次新政包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。专家普遍认为，新政覆盖面广，无论是刚需群体还是改善型需求，都能切实享受到购房实惠，将进一步释放合理住房需求，助力上海房地产市场巩固稳中向好发展态势。

　　限购优化

　　新政对上海住房限购政策进行显著调整，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。

　　具体而言，对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。

　　同时，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。

　　非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数。

　　上海中原地产分析师卢文曦指出，限购优化有望进一步缓解结构性不平衡。目前上海楼市总体稳定，但有结构性差异，上海新房外环外的库存去化仍有一定压力。这次政策继续精准发力，对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，有助于进一步降低库存。

　　“当前置换型买家比较多，主要是受制于房票的约束，尤其是外地单身买家，很多时候旧房源卖不掉，新房子买不进。多一张房票可以先买后卖，减少抛售压力，也可以缓解二手房价格快速下行的可能。”卢文曦进一步指出。

　　公积金政策优化

　　在公积金政策方面，为加大公积金支持住房消费力度，新政提出了三项优化措施。

　　提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金(含补充公积金)最高贷款额度上浮15%。

　　首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

　　支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。

　　支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

　　上海易居研究院副院长严跃进分析，此类政策将更好发挥公积金在购房各领域的支持作用，尤其可以直接降低首付款筹集压力。

　　具体来看，他指出，允许提取公积金，意味着购房者首付款来源更为丰富。以500万房价、首付比例15%的房贷政策为例，其首付款为75万元。买家提取公积金可以更好筹集首付款，同时公积金贷款额度依然不受影响。既降低了相关成本，也更好压缩了首付款筹集时间，对于加快交易节奏、促进住房消费需求释放等都有积极作用。

　　“此次所提及的绿色建筑，占全市新房比重约为60%，说明政策的惠及面很大，支持了绿色建筑发展。这也较好吻合了全国好房子安全、舒适、绿色、智慧理念，促进供需两端更好关注绿色建筑。”严跃进强调。

　　住房信贷与房产税优化

　　在商业性个人住房贷款方面，新政明确银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

　　关于个人住房房产税，新政规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税。

　　购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

　　在卢文曦看来，当前上海中高端改善市场的热点比较高，10万+的项目开盘全部销售一空的现象很多。金融政策的支持可以让这部分产品的热度延续下去。高端改善也往往会成为市场的风向标，销售顺畅有助于稳定持续看好上海未来发展。

　　严跃进指出，上海此次新政，惠及面广，尤其对单身人士购房、外环外购房等会带来积极作用，亦为全国新一轮政策调整优化和市场向好发展等发挥积极作用。

　　“政策落地后，不仅能够有效释放一波购房需求，也有助于转变市场观望情绪。此次政策出台的时机尤为关键，恰逢金九银十传统销售旺季，在政策加持下，楼市成交的‘成色’将得到有力保障。”卢文曦表示。