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前言
2025 财年对澳大利亚两大地产巨头来说，像是一场及时的反弹。Lendlease（联实集团）宣布实现税后净利 2.25 亿澳元，正式摆脱去年大额亏损，而与此同时，Stockland 则交出利润接近翻番、达到约 8.26 亿澳元的成绩单。
两家公司同时强调的，不仅是财务数字的改善，更是资本回收、业务聚焦与住宅端需求回暖的合力。
这些信号一起指向一个问题：
澳洲房地产市场，真的在回春吗？
市场转折，业绩惊艳
联实集团（ASX: LLC）2025财年业绩令人瞩目。公司实现了税后净利润2.25亿澳元，彻底扭转了上一财年亏损15.02亿澳元的局面。
不仅法定利润转正，联实集团的税后营业利润（OPAT）也达到3.86亿澳元，同比增长16.28亿澳元。
每股营业收益为55.9美分，全年派息每股23.0美分，涨幅高达44%。
同时将资本回收作为核心议程，已完成或宣布回收逾 25 亿澳元，计划在 2026 财年再实现约 20 亿澳元的资本回收。
管理层强调，退出部分国际建筑业务、简化集团架构以及优先资本循环，是推动业绩回归的重要因素。
Lendlease 管理层的表态很有代表性，CEO Tony Lombardo 指出，公司已重新聚焦投资、开发与建设的核心能力，目标是进一步改善资产负债表并为股东返还资本。
换言之，Lendlease 的扭亏为盈并非侥幸，而是靠一套明确的缩表，去复杂化与处置非核心资产的战略落地。
而Stockland 的故事更像一场时机与资产组合的胜利。公司在过去一年里通过收购 Lendlease 的 12 个地产项目，扩大了可售地块储备。
FY25 年度结算量（settlements）大幅超过目标，达到约 6800 多个地块，高于去年的5637个，也高于其6200至6700个的目标范围。
净销售量增长20%，达到5728个地块，使得全年收入与结算带来的盈利明显上升。
公司报告显示，FY25 年股东税后净利约为 8.26 亿澳元，收入也录得增长，且公司预计 FY26 的结算与利润将继续受益于既有项目的放量。
Stockland 同时明确，住宅售价在多个州份有实质性上调，且公司在维多利亚与昆士兰等州看到询价与销售的显著回升。
Stockland CEO Tarun Gupta 在对外评论中强调，
随着利率环境逐步改善和首次置业者回流，公司的成交节奏与结算水平都有可观上行空间，公司同时在数据中心等非传统物业（例如与 EdgeConneX 的合作）寻求资产配置的多元化，以平衡周期性风险。
地区种类差异
澳洲房市复苏存在明显地区差异。
2024年，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价分别飙升了19.1%、13.1%和11.2%。相比之下，悉尼房价全年仅增长2.3%，而墨尔本房价则下跌了3%。
Stockland的开发主管Andrew Whitson表示，该公司在过去一年中已将昆士兰州的售价提高了15%，西澳州提高了10%，新南威尔士州提高了5%。
这种地区差异在Stockland的业绩展望中也很明显。
该公司预计，今年其总体规划社区业务将有7500至8000个地块落成。
但营业利润率将在20%以下的范围内，主要是因为将在复苏的维多利亚州市场中落成低价房屋的数量，而在价格较高的新南威尔士州市场中落成的房屋数量较少。
澳洲公寓市场的低谷似乎已经过去。根据澳洲统计局（ABS）的数据，截至2024年1月的过去12个月内，附属住宅（主要为公寓）获批数量达63648套，较去年同期成长1.5%。
这是自2022年7月以来的首次年度增长。KPMG城市经济学家Terry Rawnsley表示：“我们可以确定，这一波公寓市场已经触底，开发商正在积极重返市场，甚至有些已经开始新的建案”。
联邦银行（CBA）高级经济学家Belinda Allen认为：“随着公寓建案数量增加，整体房市的复甦趋势将加快。预计2025年房市将进一步改善，这得益于施工能力提升、建筑成本稳定，以及降息政策的推动”。
市场正在回暖？
把两家公司的积极表现放在一起看，会发现几个共同的线索：
01
借贷成本边际下降致使购买力恢复：
2025 年内澳洲出现的几轮降息（或市场对降息的定价）直接提升了买家的借贷能力，银行的按揭预审批与询价量明显上升，这对以刚需与首置为主的住宅市场是直接利多。
02
房企库存与结算在变好：
Stockland 的结算放量、Lendlease 的资本回收与项目处置都说明供给端的项目正在进入结算高峰，且已有开发商能够把更有价值的项目投放市场并实现较好的售出定价（即“量价齐升”的初步迹象）。
03
可售产品更接近购房者真正负担能力：
多个公司与分析师指出，维多利亚等“先跌后涨”的州份开始出现询价与购买回流，部分由于低价位住宅供应恢复带来的首置需求释放；这意味着复苏并非完全由投资者推动，而是由对价格敏感的首置与改善型买家拉动。
挑战仍在
尽管 Lendlease 与 Stockland 的数据令人振奋，若要把它们视作可持续复苏的证据，或仍需谨慎。
尽管市场呈现复苏态势，挑战依然存在。住房可负担性处于2008年以来的最差水平，全国平均需要47%的家庭总收入来支付房贷。
这种对买家的持续限制将需求转移到价格较低的房产上。Oxford Economics Australia的高级经济学家Maree Kilroy指出：“这种对买家的持续限制将需求转移到价格较低的房产上”。
此外，尽管市场乐观，澳洲房地产业界仍警告，若无进一步的政策激励与更快的土地释出，澳洲政府设定的120万套全国住房目标或难以达成，甚至可能面临40万套的供应缺口。
结语
联实集团预计2026财年将是一个过渡年，公司将继续精简业务。公司预计主要项目竣工带来的盈利贡献将有所下降，但预计在强劲的开发和建设项目的支持下，2027财年盈利将大幅反弹。
预计到2026财年末，负债率将降至15%或以下。
一旦进一步实现资本回收目标，董事会将支持进行5亿澳元的证券回购。
Stockland对前景同样乐观。其CEO表示：“我们的25财年财务业绩处于预期范围的最高端，我们预计26财年盈利将强劲增长”。
Lendlease 的扭亏与 Stockland 的利润跃升，确实为澳洲房地产正在复苏的论断提供了两个有力样本。
前者显示出通过剥离与资本回收恢复基本面可行性，后者则表明当结算量与定价配合时，开发商可以迅速把收益兑现。
与此同时，利率回落与首置需求回流，确实为住宅市场注入了动力。
市场复苏的种子已经播下，巨头企业的业绩回暖仅仅是开始。
澳洲财经见闻
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