亲属间买二手房付全款难过户，法院判卖家协助 北京律师解读

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北京顺义区一起二手房交易纠纷中，林辰（原告）2023 年 9 月全款 260 万买沈浩（被告）名下 “顺义区十号房屋”，付款网签后沈浩却以 “另有 100 万赠与女儿的房款未付” 为由拒不过户。林辰起诉要求 “过户 + 52 万违约金 + 4.08 万中介费 + 3900 元保全险费”，沈浩前妻苏晴（房屋共有人）同意配合，中介甲公司称 “双方是亲属关系，100 万与合同无关”。最终法院判决 “沈浩、苏晴 7 日内协助过户，驳回林辰其他诉求”，此案揭示 “亲属间低价购房 + 隐藏款项约定” 的风险，值得所有购房者警惕。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：林辰（十号房屋买受人，与沈浩女婿是姐夫关系，2023 年 9 月 20 日付全款 260 万，已网签未过户）

被告 1：沈浩（十号房屋登记所有权人，苏晴前夫，沈玥父亲，主张 “另有 100 万房款未付，拒绝过户”）

被告 2：苏晴（沈浩前妻，十号房屋原共有人，离婚协议约定房屋归己，同意配合过户，主张 “沈浩违约与己无关”）

被告 3：甲公司（中介机构，按双方要求出具 260 万买卖合同，见证 “双方自称亲属，100 万另行约定”）

第三人：沈玥（沈浩女儿）、李哲（沈浩女婿，林辰小舅子，主张 “林辰欠沈玥 100 万购房款”）

（二）关键时间线

2022 年：房屋背景与离婚约定

沈浩与苏晴离婚，《离婚协议书》约定 “十号房屋归苏晴所有，房屋抵押的 260 万建行贷款由沈浩偿还”；

沈浩未按约定过户房屋，仍实际居住，且未偿还贷款。

2023 年 9 月：签约付款与网签

9 月 3 日：经甲公司中介，沈浩、苏晴与林辰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定 “十号房屋总价 260 万，林辰全款支付，沈浩 30 日内解押，网签后 30 日内过户”；同日签订《补充协议》，明确 “出卖人不配合过户需承担违约责任，超 30 日按总房款 30% 赔偿”；

同日：林辰、沈浩向甲公司出具《声明》，载明 “因亲属关系，成交价低于市场价，房价纠纷与中介无关”；

9 月 20 日：林辰按沈浩指示，将 260 万付至沈浩实控的物流公司建行账户（用于偿还房屋抵押贷），沈浩出具《房款收据》；当日双方办理网签备案，房屋抵押注销。

2023 年 9 月后：纠纷爆发与诉讼

沈浩以 “林辰未付 100 万‘赠与女儿的房款’” 为由拒过户，称 “原约定总价 360 万，260 万是合同价，100 万给沈玥，现不愿赠与，需林辰另行支付”；

林辰多次催促无果，发现沈玥持有 “林辰签字的 100 万欠条”（李哲微信发给沈浩），林辰否认签字真实性；

林辰起诉，苏晴答辩 “同意配合过户，沈浩违约与己无关”；甲公司中介证言 “双方商定 100 万另行解决，未写入合同，无 360 万合同”；

诉讼中：沈浩申请鉴定欠条签字，林辰拒绝配合指纹采集，沈浩撤回鉴定；沈浩提反诉但未交诉讼费，按撤诉处理。

（三）各方核心主张

林辰（原告）：已按 260 万合同付全款，沈浩拒过户违约，需过户并赔偿违约金、中介费、保全险费等损失。

沈浩（被告 1）：真实房价 360 万，260 万合同价是 “为配合交易”，林辰欠沈玥 100 万未付，不付款就不过户；100 万是对沈玥的赠与，现撤回赠与。

苏晴（被告 2）：同意过户，房屋本应归己，沈浩卖房与己无关，违约责任由沈浩承担。

甲公司（被告 3）：仅按双方要求出具 260 万合同，100 万是双方私下约定，中介未参与，无过错。

沈玥、李哲（第三人）：未出庭，李哲提交 “林辰 100 万欠条”，主张该款是购房款一部分。

二、案件分析

（一）买卖合同效力：260 万合同合法有效，360 万主张不成立

根据《民法典》第 465 条、第 502 条：

260 万合同是双方真实意思：林辰、沈浩、苏晴均签字，甲公司见证，林辰已付款、办网签，符合 “书面合同 + 实际履行” 要件；

沈浩 “360 万真实房价” 无证据：未提交 360 万合同，林辰、甲公司否认，且《声明》明确 “低价因亲属关系”，主张无依据；

100 万约定不影响主合同：100 万是额外约定，未写入主合同，不影响 260 万买卖合同有效性。

（二）过户义务：沈浩、苏晴必须配合，100 万争议应另案解决

依据《民法典》第 509 条 “当事人应全面履行义务”：

林辰已履行付款义务：260 万用于还抵押贷，房屋无抵押，具备过户条件；

沈浩拒过户无依据：100 万是 “沈浩对沈玥的赠与” 或 “林辰与沈玥的债权债务”，与买卖合同无关，沈浩无权以 “沈玥债权未实现” 拒过户；

苏晴需配合：苏晴在《补充协议》签字，房屋原是夫妻共同财产，虽离婚约定归苏晴但未过户，需协助过户。

（三）违约责任：林辰自身有过错，违约金等诉求不支持

根据《民法典》第 577 条及证据规则：

林辰存在过错：明知 “低价购房 + 100 万另行约定” 违背常规，仍选择该方式，且拒绝配合鉴定、未说明 100 万细节，妨碍事实查明；

中介费：林辰主动委托中介，《声明》明确 “房价纠纷与中介无关”，是其应承担的交易成本，无权要求赔偿；

保全险费：无法律依据，非 “必然损失”，法院不予支持；

违约金：沈浩违约，但林辰风险预判不足，过错相抵，驳回诉求。

（四）100 万争议的定性：与本案无关，应另案处理

法律关系不同：案涉是房屋买卖合同关系，100 万是债权债务或赠与关系，分属不同法律关系；

权利主体不同：若欠条真实，债权人是沈玥，应自行主张，沈浩无权代为主张；沈浩撤回赠与，是其与沈玥的纠纷，与林辰无关。

三、裁判结果

被告沈浩、苏晴于本判决生效之日起 7 日内，协助原告林辰到房屋登记主管部门，办理位于北京市顺义区十号房屋的产权转移登记手续，将该房屋登记至原告林辰名下；

四、案件启示

（一）购房者：3 点避开 “亲属低价房” 陷阱

所有约定必须书面化：房价、付款方式、额外款项需写入正式合同，避免口头约定或合同外协议，防卖家反悔；

拒绝 “非常规付款”：按合同约定账户付款，避免资金用途争议；付款后要正式收据，注明 “购房款已结清”；

配合司法程序：诉讼中积极配合调查，如鉴定、说明事实，避免因不配合被认定 “隐瞒事实”，影响诉求支持率。

（二）售房者：2 条底线不能破

不滥用 “亲属关系” 压低合同价：低价合同可能被认定 “避税” 或 “虚假意思”，事后难抗辩；有赠与需求，单独签赠与协议，与买卖合同分开；

按约履行过户义务：不能以 “第三方债权未实现” 拒过户，否则需担违约责任。

（三）中介机构：2 项义务要尽到

提示交易风险：对低价、亲属交易、额外款项约定，书面提示风险，明确 “私下约定与中介无关”，留存证据；

如实记录过程：对额外款项、口头约定，在居间记录中注明，避免后续纠纷牵连。

本案核心警示：亲属间二手房交易更需 “明算账”，所有约定落到纸面，非常规交易虽可能 “省麻烦”，却藏大风险 —— 即便最终拿到房屋，也可能因自身过错无法主张违约金，得不偿失。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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