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佳怡华庭：浦东川沙的低密纯墅典范

项目概况

佳怡华庭坐落于上海市浦东新区川沙与唐镇交界处，地处浦东中环与外环之间，东临迪士尼国际旅游度假区，西接张江科学城，南望浦东国际枢纽，北靠金桥开发区，尽享浦东四大核心板块辐射红利。项目由上海京安房地产开发公司匠心打造，总占地面积8984平方米，总建筑面积6409.53平方米，规划有20套稀缺别墅，包括4栋独栋和16套双拼别墅，均为现房状态。

核心亮点

• 低密纯粹：项目容积率仅0.71，绿化率约35.57%，是浦东稀缺的纯别墅社区。建筑采用简欧风格，外墙干挂大理石，搭配铝合金断桥双层中空玻璃窗，整体呈现浅米黄色调，彰显奢华典雅。
• 奢阔户型：独栋别墅建面约401.83平方米，附带车库，私密性强；双拼别墅建面约277-302平方米，多数附带车库，南北通透，多面采光。每户均享有宽敞的花园和地下室，满足高端改善家庭的居住需求。
• 景观园林：项目以“一轴、两园、多节点”为景观脉络，打造中央景观轴串联南北双园，规划有阳光草坪、林荫步道、儿童乐园等全龄活动空间。社区内还设有约600米环形步道、景观会客厅等设施，营造静谧私密的居住环境。

配套资源

• 交通便捷：项目距离地铁2号线华夏东路站约1.3公里，自驾可通过华夏高架路、迎宾高速等快速通达全城。
• 商业完善：3公里范围内覆盖阳光天地、恒生万郦广场等商圈，满足日常生活与休闲消费需求。
• 教育优质：周边有东方幼儿园、福山唐城外国语小学、唐镇小学等多所优质学校，片区内还将规划五所学校，包括两所幼儿园、两所小学和一所中学。
• 医疗健全：项目距离浦东新区人民医院约4.4公里，未来片区内还将新增一所胸科医院和一所三甲医院。

投资价值

佳怡华庭凭借其优越的地理位置、稀缺的别墅产品以及完善的配套设施，成为浦东川沙板块的高端居住标杆。无论是追求品质生活的改善型家庭，还是寻求资产配置的高净值客户，佳怡华庭都是理想之选。上海浦东决定：至2035年，浦东还将新增“世博-前滩城市主中心”，新增张江、金桥、川沙3个城市副中心，形成全覆盖的地区中心和社区中心。

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浦东川沙稀缺别墅供应

【佳怡华庭售楼处电话：400-8080-420☎】

建面约277-402㎡双拼及独栋别墅

均价97760元/㎡ 总价约2387万起

佳怡华庭售楼处电话：400-8080-420☎

开发公司：上海京安房地产开发公司

项目占地：8984平米

总建筑面积：6409.53平米

住宅建筑面积：6339.51平米

物业配套用房面积：约70平米

容积率：0.71

绿化率：35.57%

建筑物楼层数：3层

层高：平均层高约2.8米

开工时间：2004年

竣工时间：竣工验收2016年6月

交付时间：交付许可证2022年12月；款清15日内交付（装修交付除外）。

佳怡华庭售楼处电话：400-8080-420☎

面积：277.08平米—401.83平米

总体量：20套

可售体量：12套

价格：见一房一价表

折扣：无

土地使用年限：目为住宅用地，使用时间为70年

拿地时间：1995年1月8日（期间经历过机场北通道华夏东路高架动拆迁及疫情等因素，故开发建设周期较长）

企业购买可否办理按揭：不可以

契税：按3%缴纳，

维修基金：维修基金依据上海市统一标准由开发商垫付，签订买卖合同后由准业主返还开发商

维修基金：25.9元/平方米。

项目详情介绍

【佳怡华庭售楼处电话：400-8080-420☎】项目位于川沙和唐镇交界处，和唐镇仅相隔一条华夏东路，距离2号线华夏东路站约1.3km。

【佳怡华庭售楼处电话：400-8080-420☎】项目分独栋、双拼二种建筑风格，房型分B型（独栋）、D1型（双拼）、D2型（双拼）三种，房屋分套建筑面积介于277.08平米—401.83平米之间，布局为南北朝向，房屋间距宽日照时间充足，层高平均约2.8米。总共20户。

其中:B型独栋建筑面积：401.83平米（附带车库）；

D1型双拼建筑面积：277.08-302.75平米（除6号279.46平米、7号277.08平米、8号281.7平米外，其余皆附带车库）；

D2型双拼建筑面积：292.30平米。（无附带车库）

佳怡华庭售楼处电话：400-8080-420☎小区建筑设计以简欧风格为主，外墙干挂大理石，整体是浅米黄色调。四周采用铝合金断桥双层中空玻璃采光窗装饰和庄重石柱，为别墅的豪气程度增添色彩。样板房室内装修为轻奢和简欧混搭风格，自带高级感的设计元素彰显了住户的气质。（结构形式采用砖混结构，优点是保温隔热效果好，缺点是整体性较差，不能擅自拆改墙体。）

佳怡华庭售楼处电话：400-8080-420☎小区围墙高度2.0米；周界设电子围栏，全彩监控录像系统，人脸识别人行进出小区道闸系统，入户可视对讲，及配备24小时专业安保人员的物业管理服务。

佳怡华庭售楼处电话：400-8080-420☎欧洲古典樱花意境融入景观规划，包括：铁树、石榴、樱花、红叶石楠、红花檵木、茶花树、白玉兰树、红枫树、竹子、月季花等等。

项目实景图佳怡华庭售楼处电话：400-8080-420☎小区楼间距符合国家规定标准，本项目是低密度产品，按国家标准的距离建造。小区的屋顶是坡顶设计。屋顶保温：采用50厚玻璃保温板。基本居住有关的各种公用管线以及设施包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、雨污水分流等，这些设施保障满足基本居住需求。

项目实景图佳怡华庭售楼处电话：400-8080-420☎西北侧配置垃圾房，东北侧及门楼内配备有物业用房、门卫室、信报箱及监控室等物业功能性房屋或设施。市政管网直接供水，排水方式：基本都采用有组织排水，极个别部位采用无组织排水，毛坯房管材采用PVC材质管材；装修房具体依据国家行业标准及装修交付标准确定。每户进线为380v 三相供电 ，标准层每户的电容量是20KW， 电话线是一条，宽带光纤入户，有线电视3个终端，毛坯交付时，都设置在一楼车库弱电箱预留接口。

佳怡华庭售楼处电话：400-8080-420☎项目实景图变配电房置于小区西北角。有二级沉淀池1个，位于小区东北角；每户花园内均设置了一定数量的雨污水井，实行雨污分流，纳入小区市政管网。消火栓设施在小区东西道路两侧，分别位于11号房和16号别墅路边。道路宽度是符合市政规范要求的，宽度为：南面道路宽度4米，其余道路宽度为4.5米。

佳怡华庭售楼处电话：400-8080-420☎小区有2个入口，小区实施人车混流管理，车辆及行人主要从小区北面主入口门楼进出，车辆进入小区后通行按逆时针单循环线路（不得逆行）

项目实景图

B户型（独栋）概念展示间（一）▼

▲以上为效果示意图，仅供参考，一切以现场实际为准

B户型概念展示间（二）▼

▲以上为效果示意图，仅供参考，一切以现场实际为准

以生活方式的塑造作为最直观及最本质的设计语言，秉承着对城市、人群的共相，针对不同的户型，从空间、审美，到生活方式，建立了产品的差异价值属性与目标客群的心理需求之间的链接，以不同的面貌逐一呈现。

D1户型（联排）概念展示间（一）▼

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2024年，楼市将有5个确定趋势！

多年之后回头来看，2023年，一定是地产行业，非常重要的一年。因为，这一年发生的历史性转变，太多了。

市场层面上，疫情结束之后，还原出来的真实购买力的萎缩，让大部分人对房产的信仰，产生了深刻的动摇。

政策层面上，各个维度的新政策、新举措，高频出台。

围绕土地、投资、产品、销售各个方面的政策，都发生了逆转，勾勒出了一个和过去完全不同的行业全景图。

可以说，从今年开始，房地产才是真正的进入了下半场。

在年关这个时间点，我们盘点了今年最重要的5个趋势，这些趋势无疑都将深刻改变行业的未来。

01

「大资管」加速

变革的关键性节点已经出现

今年，助推地产行业从大开发走向大资管的政策，相当密集。基本上在住宅、商业、租赁各个领域，都有了关键性的突破。

首先，是大大加强了对租赁住房和住宅产品投资的金融支持。

3月20号，证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点，把住宅也纳入了投资范围，包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。

并且，不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资，相当于开放了过去限制性的投资主体入场，机构和个人可以通过私募基金的方式，合理地持有投资房产，同时免除房产税开征的顾虑。

针对租赁住房，3月24日，央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。

从建设、购买、运营、退出全方位，一揽子给长租公寓企业的投资，扫除了所有障碍。

对租赁运营企业的信贷支持，已经超过以往对居民住房贷款的支持力度。

同时，也允许租赁企业发债，和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围，扩容到了市场化租赁住房领域。

其次，是将公募REITs范围首次拓宽到了商业地产领域。

3月底，国家发改委发布的“236号文”，将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。

仅仅8个月后，首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT，就已经正式获批发行。

公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域，标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步，开始与全球REITs市场对齐。

这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间，也意味着地产行业「运营时代」已经正式到来。

地产行业的投资经营逻辑，将发生深刻的转变。

02

「住房双轨制」成型

二次房改成未来发展主线

这两年，我们一直在强调，当前的地产行业，正处于新、旧模式转换的节点。

这是目前整个行业的真正主线，也是所有政策制定，一定会考虑的基础。

这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的，就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。

在住房领域最重要的一项，就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。

此前，我们国家一直以来都有保障房的供给，但是各地方保障房体系分类复杂，管理原则也不统一，并且和商品房体系没有完全分开。

很多保障房持有一定年限后，就可以转为红本，上市交易，流入商品房系统。

这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。

今年，在体系建设方面，有了巨大的突破。

一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。

二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售，提供社会保障；商品房，则该涨就涨，该跌就跌，不再通过政策对市场进行过多干预。

并且保障性住房严格实施封闭管理，在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限，彻底分开。

「住房双轨制」的明确，意味着我国住房制度改革正式从“探索期”，进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系，和商品房的开发思路。

03

「千亿房企退市潮」

行业出清进入到新阶段

年底，又有几家千亿房企面临退市，也再次吸引了全行业的注意。

其实，作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响，从今年上半年开始，就一直陆续有房企退市。甚至可以说，掀起了一股千亿房企退市潮。

在这两年不破、不立的改革浪潮中，这些被“破”掉的高杠杆房企的退市，一方面，宣告了一个狂飙时代的结束，另一方面，也预示着行业出清正在进入到新阶段。

从下半年开始，高层对民营房企和优质房企进行保护的表态，越来越明确，措施也越来越具体。

7月份，国务院发布《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。

11月，金融监管机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」，要求金融机构定量给房企，尤其是民营房企融资输血。

12月13日，住建部副部长再次表示：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中，已经不再受到“三道红线”的限制。

相较此前，“救项目不救房企”的态度，已经发生本质转变。

保房企、保销售，将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后，行业也将逐渐从衰退周期，转入复苏周期，进入一个触底反弹的新阶段。

04

「五限彻底放开」

大分化时代正式启幕

12月底，随着全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海，迎来政策松绑，调控的最后一块坚冰，终于也开始融化，给今年全行业「五限放开」的基调，划上了一个圆满的句号。

属于今年的一个标志性事件，就是：过去楼市过热时期出台的调控手段，正式全面退出市场。

包括且不限于，限购、限贷、限价、限商、限售……9月份，全国范围内执行“认房不认贷”，核心城市扎堆取消限购、限售政策，行业正式进入了购房政策最宽松的时期。

五限的放开，尤其是大范围的限购取消，将激活跨区域/跨城市的购房需求，进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。

输血高能级城市的同时，进一步利空三四线。

地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化，将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。

事实上，目前土拍市场已经揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中，就不断出现冰火两重天的局面。

2024年，土拍市场和销售市场的“温差”，将会更加戏剧化，并逐渐成为行业未来的常态。

05

「供给侧结构性改革」

新的市场机会正在涌现

其实，不管是购房政策放开，还是保障房体系和资产管理政策的破局，归根结底，大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。

中央政治局的这个定调，也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。

供求关系变化，并不是简单的供不应求，或者供过于求，而是从整体性的短缺时代，进入到结构性的过剩和短缺。

也就是：

① 中小城市相对过剩，大城市相对短缺；

② 外围城市过剩， 中心城区短缺；

③ 低品质住房过剩，改善型住房短缺；

④ 商品房过剩，保障房短缺。

因此，地产行业今年的政策主线，可以总结为：调结构。

过剩的地区，由政府发行专项债，收储市面上的过剩房屋，转为保障性住房。

一方面，开启逆周期调节，稳定资产价格。另一方面，在全球化解体的大背景下，保证城市返乡人群有地方住，减少不稳定因素。

今年下半年，不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。

短缺的地区，则增加多主体、多维度的供应。

一是推进农村集体用地入市，丰富土地供应主体，稳定地价。

今年租赁住宅的热度快速上升，很大程度上，也依赖于集体土地入市，释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设。

今年华润有巢规模最大的租赁社区润堂·瀛海店，和北京万科泊寓成寿寺社区，都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。

二是推动城中村和老旧小区改造，提高土地利用效率，满足改善需求。

7月份，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改，来平衡市场的供需关系。

这也将是明年拉动房地产投资、挖掘潜在内需，非常重要的手段。

三是增加改善型土地供给，放开土地供应的价格和容积率限制。

9月底，自然资源部下发文件后，不少城市都已经对土地供应规则进行了更新：

① 取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制，以及销售价格限制。

② 取消了远郊区容积率1.0限制，即取消了执行已久的“禁墅令”。

从政策层面上，开始鼓励成交高价地，打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上，对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。