上半年营收超千亿 万科称彻底化险仍需“以时间换空间”

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　　观点网 2025年，万科还是万科，但也不再是万科。

　　8月22日，万科发布2025年上半年业绩公告。报告期内，集团实现营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%。其中，房地产开发业务贡献收入844.4亿元，同比减少31.57%；物业服务收入贡献170.9亿元，同比增长6.82%。

　　利润方面，2025年上半年净亏损108.6亿元，归属于上市公司股东的净利润亏损为119.5亿元，而2024年同期为98.5亿元，同比下滑21.3%。

　　今年除夕前的最后一个工作日，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭的辞职报告让地产圈陷入“疯狂”，当晚相关讨论在朋友圈铺天盖地，大家都在说“万科要变天了”。

　　6月27日，万科股东大会上管理层座次的更变，更是直接宣布了“深铁时代”的到来。

　　在大股东深铁接手万科的这大半年，万科究竟变了什么？

挑战持续

　　从业绩层面上来看，今年上半年万科亏损持续扩大，而财报给出的理由依旧是“老三样”：房开项目结算规模下降，毛利率仍处低位；新增计提了资产减值；部分资产、股权交易价格低于账面值。

　　逐一来看，2025年1-6月，万科实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，两者同比下降幅度均超40%，而房开业务的毛利率为8.7%，尽管较去年同增加1.46个百分点，但仍低于行业水平。

　　鉴于目前多数头部房企仍未发布2025年中期财报，参考2024年末数据：保利发展房地产销售毛利率为13.85%，华润置地销售业务毛利率为16.8%，建发国际为13.3%，同期万科该指标为9.53%。

　　对于销售规模的下降，万科管理层在分析师会议上给出的解释是：新盘供应较少，以存量资源去化为主。尽管供货总量不错，但新入市项目仍取得不错的销售成绩，如温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开实现9成及以上的认购去化。

　　2025年上半年，万科初现房实现销售176亿元，准现房销售183亿元，现房库存较年初有所降。

　　截止2025年中期，万科未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超6000万平方米。存货金额为4625亿元，其中拟开发产品为862亿元，在建开发产品2567亿元，占比55.5%；已完工开发产品（现房）1171.3亿元。

　　然而，出于对市场的审慎，报告期内万科新增计提存货跌价准备51.1亿元，而今年上半年的归母净亏损之所以能持续下滑21%，计提减值也占据了绝大的因素。

　　报告期内，万科计提各类减值准备合计54.49亿元，减少归属于母公司所有者的净利润约44.78亿元，若剔除这部分的影响，今年上半年万科仍录得归母净亏损约74.2亿元。

　　至于最后的因部分资产、股权交易价格低于账面值导致的亏损，万科财报内并未明确指出具体项目的亏损情况。

　　据市场信息，6月10日，万科A公告，通过集中竞价交易方式首次出售了A股库存股2200万股，占公司总股本的0.18%，减持所得资金总额为1.46亿元，成交均价为6.63元/股。

　　这部分的库存股来源于万科A2022年3月30日通过的《关于回购公司部分A股股份的议案》。若按照当时17.70元/股的回购价格计算，万科此次售出A股库存股亏损约2.44亿元。

　　今年上半年，万科累计完成了13个项目的大宗交易，涵盖办公、商业、公寓、教育等业态，合计签约金额64.3亿，实现盘活回款57.5亿元。

　　尽管出售资产可能会出售亏损，但对于万科来说，“流动的现金流”比“账面的资产”更重要。

同形而异质

　　截止报告期末，万科净负债率达90.4%，较2024年底提高9.8个百分点，资产负债率为73.1%。

　　具体来看，有息负债合计3642.6亿元，占总资产的30.5%。其中，一年内到期的有息负债1533.7亿元，占比42.7%，而目前万科手上现有的现金及现金等价物仅剩余693.48亿元，并未能覆盖。

　　因此，万科只能将求助的目光放在了大股东深铁身上。进入2025后，深铁集团更是积极履行作为大股东的“职责”，用真金白银方式支持万科，累计向其提供了近240亿元的股东借款。

　　在今年2月10日、2月21日、4月29日、5月14日、6月6日，7月3日、7月30日、8月5日，深铁集团分别向万科提供了28亿、42亿、33亿、15.52亿、30亿、62.49亿元、8.69亿元、16.81亿元的借款，合计236.51亿元，这些钱将全部用于偿还债券本息

　　对于深铁持续的输血行为，市场也是无一不佩服的。

　　2017年，深铁在“宝万之争”中豪置664亿元，救下了即将被吞并的万科，成为第一大股东，持股32.4亿股，占万科总股本的29.38%。在接下来的5年时间里，万科良好的发展势头，也让深铁吃尽了作为大股东的红利，累计分红约192亿元。

　　但投资究竟有风险，自2021年万科首次出现净利润同比下滑，到2024年首次归母净利润亏损，深铁作为一条船上的大股东，也不得不站出来。

　　2024年3月，深铁认购了万科旗下“中金印力消费REIT”约29.75%份额，金额约10亿元；同年5月，以22.35亿元受让万科持有的深圳湾超级总部基地地块使用权；2025年1月，以12.92亿元受让万科红树湾物业开发项目49%投资收益权，并以5824.72万元收购项目公司49%股权，合计交易金额达13.5亿元。

　　由此粗略计算，2017年-2025年近8年的时间里，深铁集团通过股权投资加债务融资的方式，累计向万科投入了近950亿元，尽管减去分红收益192亿元，但仍净输血758亿元。

　　在大股东深铁的支持下，万科顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前已无境外公开债到期。

　　对于下半年的安排，万科管理层在与投资者交流中介绍，在金融机构、国资大股东及合作伙伴支持下，公司将稳步推进改革化险工作，逐步消化风险，但彻底化解仍需“以时间换空间”。