保利面积之谜丨封面文章

文/粤进深 严明会

拿地快3个月了，保利航天奇观项目的产品面积，仍“云里雾里”。

期间，坊间传闻不断。

一开始曝光的是，建面约80-95-108㎡，走刚需/刚改路线。

后期也可能会推出大面积户型，但大概率控制在140㎡以内。

再后来变成了，建面约67-130㎡，二至四房，全南向布局。

最小67㎡？

这面积，想想就觉得不可思议，但市场却传得跟真的似的。

眼下，又流出了第三个版本。

进深君收到的最新风声是：

塔楼建面约80-110㎡，板楼建面约130㎡。

跟前两次传闻都不一样，但仔细瞧瞧，其实能看出之前流传的面积段的“影子”。

改动最大的是，67㎡小户型没了。

80㎡三房起步。

这一消息，据部分媒体称，得到了开发商那边的证实。

估计是不会再更改了。

目前，项目已开放展厅，就在保利天汇五期楼下。

吹风价也已曝出，5.2-6万/㎡。

预计最快8月底开放售楼部，9月中下旬开盘。

此前，项目公开招聘置业顾问，要求3年以上中心区地产销售经验，销冠优先。

从拿地到开盘，三四个月时间，“保利速度”一贯强得可怕。

01

回顾一下地块背景。

5月30日，天河区天河智谷片区AT1003023地块（航天奇观二期地块）竞价出让。

被保利发展旗下子公司广州金地房地产开发有限公司（以下简称“金地房地产”）底价拿下。

总价约22.52亿元，折合楼面价约30519元/㎡（未扣除配建）。

当时一看到“金地”，大家还以为是另一个“金地”。

这名字也太具有迷惑性了。

该项目位于天河奥体世界大观板块，西北边是“兄弟盘”保利天汇，南侧是缦云广州、越秀观樾等。

旁边还自带天然湖泊景观，被映辰湖环抱，多数户型可享湖景视野。

项目占地面积约3.56万㎡，建筑面积约7.38万㎡。

容积率仅2.07，主打一个低密。

根据规划图，整个项目共规划6栋住宅塔楼和3栋板楼，围湖而建。

楼层普遍不高。

其中，塔楼23层，板式小高层只有17层，居住舒适度会大大提升。

梯户比为，塔楼3梯5户，板楼2梯2户。

02

就已确定的面积段而言，保利航天奇观项目，可谓出了一个高招。

目前，项目周边在售的楼盘有保利天汇、珠江天河都荟、合景臻颐府、缦云广州、越秀观樾等。

合景臻颐府、缦云广州、越秀观樾都是豪宅盘/高端改善盘，主打大平层。

没有可比性。

能称得上对手的同类型项目，是保利天汇和珠江天河都荟。

保利天汇，最早于2019年12月开盘，首推一期，如今已经卖到五期。

在售户型为建面约101-218㎡三至五房，90 ㎡的小户型已经售罄。（来源：贝壳找房，下同）

珠江天河都荟，今年4月底开盘，也是个“网红盘”。

首开时，2小时就卖了200套，吸引超千人到场，火得不得了。

产品涵盖建面约72㎡-152㎡三至五房，小户型同样货量不多，当前基本只剩下大面积有货。

所以，保利在此时放出80㎡小户型，堪称“天时地利人和”。

不过，也别高兴太早。

珠江天河都荟二期最近已经开启认筹，户型为建面约71-144㎡。

面积段更广，价格也更低。

保利航天奇观项目还是有点压力的。

就看开盘价会不会有惊喜了。

教育资源上，保利航天奇观项目拟配建一所6班幼儿园（公办性质），义务教育学位由广州市天河外国语智谷学校（暂命名）统筹解决。

该学校目前包含在建的合生缦云配建九年制学校和世界大观一期配建小学。

下一步计划纳入广州天河外国语教育集团管理。

另外，距地铁站较远，日常靠公共交通出行的业主，通勤会不太方便。

自驾的话，相对比较便利。

03

此次拿地的金地房地产，成立于1996年，由保利发展控股集团股份有限公司100%持股。

就在拿地后不到一周，金地房地产注册地址变更。

从郊区从化，搬到了该项目地块所在的天河。

金地房地产公司法定代表人、董事长兼总经理为刘实。

据公开信息，刘实原为广东保利城市发展有限公司（以下简称“广东保利发展”）总经理。

今年4月，刚升任董事长。

广东保利发展成立于2011年，是保利发展控股集团全资子公司。

在刘实之前，广东保利发展的董事长是程璞。

程璞是保利发展的资深老将，任职已十余载，设计专业出身。

他还曾担任过保利发展（山东）有限公司的总经理，于2022年5月卸任。

同年，任职广东保利发展董事长。

任期内，程璞推动了“琶洲南三兄弟”地块开发，打造了“千万富豪冒雨抢房”的保利天奕；

以及，“验资300万仍排长队”的保利天曜等爆款豪宅项目。

进深君了解到，程璞卸任广东保利发展董事长后，调任集团担任总建筑师。

而刘实升任董事长后，也没闲着。

没多久，就拿下了天河航天奇观二期地块。

如今，项目入市在即，保利的广州大版图将再添上重要一笔。

克而瑞发布的2025年1-6月广州房地产企业销售排行榜显示，今年上半年，保利发展在广州市场拿下“四个第一”。

权益金额第一，180.17亿元；

全口径金额第一，226.01亿元；

流量金额、面积也是第一，分别为231.25亿元、49.1万㎡。

其业绩主要来源于，保利天曜、保利天奕、保利天瑞等项目，在上半年的持续热销。

而下半年，航天奇观项目或许也会成为一员“猛将”。