7月楼市调整持续，政策发力需聚焦稳价与需求激活

8月15日，国家统计局发布最新一期全国70个大中城市房价指数数据、房地产开发投资与销售数据。数据显示，新房与二手房价格下跌城市数量均有所增加，房价环比、同比指标呈现分化特征，而开发投资、新开工、销售等核心指标也面临不同程度的压力。在此背景下，市场供求关系的平衡、购房者预期的稳定成为关键。

新房价格指数

7月份房价指数显示，房价下跌城市数量有所增加，也说明市场还处于深度调整的阶段。更说明各地要打起精神，全力以赴落实好政策和促进供求关系平衡，确保房价趋稳和预期向好。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-3.4%。1）其中环比指标恶化，而同比指标改善。对于环比指标来说，其和房价下跌的城市数量增加有关系，所以会使得7月份数据表现略差。当然7月份也是市场的淡季，也说明淡季阶段降价促销力度有所增大。而同比指标总体改善，进一步说明房价筑底的信号持续清晰，对于房价趋稳预期的增强具有积极作用。2）最近四个月，也就是二季度以来的环比跌幅总体在扩大，要求各地打起精神，落实好各类政策，同时持续挖掘市场需求，真正激活交易量，促进价格稳定，这个是三季度最关键的工作。开发商反馈也是，目前最大的工作任务就是抓销售。但是即便是新房项目，也面临同质化的问题，也发现客户选择面多，所以也会有各类降价的动作。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，从7月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-0.1%、-0.4%和-0.3%。而同比涨幅则为-1.1%、-2.8%和-4.2%。其中一线城市的指标在改善，这也说明一线城市购房需求依然具有一定的规模，而且确实一些新房项目推出后，叠加好产品和价格优势，购房者认购积极性较好。二线城市跌幅有所扩大，应理解为季节效应。到了传统金九银十阶段，预计还会有一波购房交易积极态势，进而带动房价环比跌幅收窄。

3、城市数量

7月份房价上涨的城市数量在减少，从此前的14个变为6个。反过来房价下跌的城市数量有所增加，从此前的56个变为60个。我们认为，房价环比下跌的城市数量增加，固然有7月份淡季的因素，但这个并非唯一的原因。实际上二季度开始一些开发商就反馈，购房需求量确实在减少。所以提振住房消费需求依然是核心工作。而对于一些降价的项目，各地要引导好宣传好。客观上房价的调整是符合供求关系规律的，合理的降价会和市场需求更为匹配，但对于剧烈的价格调整则需要密切关注，防范影响市场预期不稳。

4、城市排行

当前房价指数环比涨幅为正的城市为6个，包括上海、乌鲁木齐、宜昌、三亚、长春和常德。从历次房价指数的数据来看，上海表现一直是最好的。目前上海市区项目总体销售较好。而近郊区项目具有地铁等配套的，也有较好的销售。加之二手房交易积极，带来较为强劲的换房需求。对于其他城市来说，是否具有可持续性还需要观察。但建议各地下半年要加大城中村改造力度，叠加房票等工具持续促进去库存工作开展。

5、市场趋势

要高度重视房价对于市场交易的影响。第一，鉴于二季度开始房价回稳的压力有所增大，三季度各地要把稳房价作为一项重要工作。稳房价不代表房价保持不变，对于各批次的项目要灵活定价，更好和市场需求匹配。对于一些价格调整过大的，要科学评估，防范产生预期不稳的风险出现。第二，近期传言部分央企会收购房企库存房源，总体上确实要发挥好各类收储房源工作的优势和机制。同时要积极引导各类购房需求释放。近期包括北京等地出台购房政策，进一步说明政策还需发力，尤其是要持续降低购房的成本，更好鼓励购房需求积极释放。第三，要科学规划产品的开发建设。部分城市房企近期不做大户型，而改为小户型。其实也是看到了周边大户型项目扎堆的情况，所以此类操作反而是值得鼓励的，至少是结合周边项目的供求关系合理进行项目开发，有助于和市场需求更吻合，也有助于价格的稳定，防范新房领域销售的内卷。

二手房价格指数

二手房市场和新房市场一样，总体面临下跌城市数量较多、市场仍在深度调整的情况。此类价格下跌会带来一些影响。一是侧面说明认购二手房的性价比较高，二是要关注近期房产缩水要补足抵押物的新情况，三是要关注近期部分中介撤销二手房挂牌价的新动向。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，7月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.5%，同比涨幅为-5.9%。二手房市场的数据表现方面，有一点和新房略有差异，即此次环比跌幅是有所收窄的，而不是扩大的。这也和二手房过去跌幅力度较大是有关系的，这个是积极信号。当然各地目前反馈二手房的新动向，即“房东不愿继续降价销售、购房者不降价就不买”的困局，进而导致二手房交易面临买卖受困的新问题。从市场规律看，一些非常好的二手房，实际价格可上涨2%，但其他项目总体上都需要降价才能销售，否则挂牌周期和交易周期会异常长。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，从7月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-1.0%、-0.5%和-0.5%。而同比涨幅则为-3.4%、-5.6%和-6.4%。各地二手房总体上都处于持续深度调整的阶段。其中一线城市环比跌幅有所扩大。一个很重要的原因是，去年930新政以来，一线城市很多老破小为很多限购松绑的购房者所认购，市场交易是不错的。当前购房需求相对回落，自然要求房东主动降价。当然也有部分区域反馈，由于周边没有新房供应，一些二手房交易反而是不错的，尤其是户型较好的房源。

3、城市数量

7月份房价上涨的城市数量保持不变，依然为1个。更多则还是房价下跌的城市，上次统计为69个，此次为68个。这说明二手房的价格调整是普遍的。当前房东确实进入到非常纠结的状态，因为价格基本上在高点已经跌了30%，再下降确实在心理上难以接受。虽然部分城市推出单边代理的模式，但市场反馈是此类模式适用于一些高端项目，普通房源并不适用单边代理。总体上二手房的价格调整是各地三季度要继续关注的内容。

4、城市排行

当前房价指数环比涨幅为正的城市有1个，即太原。太原市场属于相对稳健的市场，过去房地产也没有像其他省会城市一样大规模的扩大，所以市场数据会保持相对稳定。从跌幅来看，武汉、北京等城市的跌幅是比较大的，也说明此类城市二手房市场的供求矛盾是比较大的，所以会在价格层面有所反映。

5、市场趋势

二手房依然处于价格深度调整的阶段。要关注二手房市场的四个重要情况。一是二手房的价格调整并没有结束，考虑到目前二手房的价格调整触碰到房东的底线，各地要积极对二手房的降价情况进行调研，否则也会出现“即便已深度下跌但市场需求无法有效激发”的尴尬。二是要宣传好认购二手房的性价比。毕竟二手房价格基本上回归到2018年以前的水平，二手房的价格泡沫少了很多，认购二手房性价比非常高。三是要关注近期房产缩水要补足抵押物的新情况。部分地方反馈，由于房价下跌导致二手房房产即抵押物的价值缩水，银行要求补足差额，进而对部分购房者产生了困惑或资金压力。四是可关注近期部分中介撤销二手房挂牌价的新动向。此类动作说明二手房价格稳定的重要性。尤其是二手房的挂牌价持续下跌，导致部分房东产生了恐慌心理，同时也会使得一些购房者持续观望而不入市。此事至少说明各地对于二手房方面的价格引导是有积极动作的。

开发投资与销售

数据表明，当前房地产市场仍处于深度调整的阶段，各地要持续创新，探索一条持续有效的稳楼市之路。

1、开发投资

1-7月份，全国房地产开发投资额同比增速为-12.0%。房地产开发投资指标关系固定资产投资，也和GDP走势密切相关。各地要重视该指标的稳定。目前购地房企的资金压力还是略大，要警惕其对此类指标的拖累。当然对于既有的土地项目，要持续优化开发投资等政策，鼓励房企积极开工建设。尤其是结合市场需求的好房子产品，持续增强销售预期，必要时候要在预售标准方面进行优化，促进房企预售资金加快回笼。此类工作到位，都有助于房企开发投资信心的增强。

2、新开工

1-7月份，全国房地产新开工面积同比增速为-19.4%，相比前6月继续收窄。今年新开工指标总体上在积极改善，和新开工的主体结构有关系。目前可以新开工的房企，普遍都是去年四季度以来销售状况不错的房企，且购地的结构也比较好。另外保交房等工作积极到位，也促进新开工有较好的成绩。

3、竣工

1-7月份，全国房屋竣工面积同比增速为-16.5%，跌幅有所扩大。竣工工作还需要持续发力，尤其是要持续做到保交房资金的积极投入。需要说明的是，随着部分房屋的竣工，部分项目也会进入到现房销售的阶段。这也可以解释为什么部分城市现房销售表现不错的现象。

4、商品房销售

1-7月份，全国商品房销售面积同比增速为-4.0%。该指标即跌幅有所扩大，要求各地给予充分重视。销售是市场回稳之母，若是销售不景气，其对于其他指标都会产生拖累效应。各地对于一些销售不错的房源，要积极做好宣传，尤其是讲好好房子的故事，增强购房者入市的信心。同时对于销售不好的房源，要在定价方面、产品优化、需求导入等方面努力。一个很重要的策略是，要加大城中村改造力度，持续促进一些潜在需求批量消化库存商品房。

5、待售面积

7月份，全国商品房待售面积同比增速为3.4%。今年库存规模总体上处于同比增速收窄的积极态势，和房源供给偏少有关，也和部分项目确实有积极销售有关。各地要关注库存的结构问题。比较典型的案例就是此前几个月各地“卷”得房率，导致一些得房率差的房源非常难以销售。但现在各地对此类政策略有收紧，规范了新房的建设，这也使得新房销售的环境更优。我们也注意到，部分城市近期持续提好物业有关内容，这也对新房去库存会有积极作用。

6、到位资金

1-7月份，全国房企到位资金额同比增速为-7.5%。该指标略有恶化，也要求各地进一步做好资金方面的工作。应该说银行方面的资金支持是积极到位的，对于房企的资金改善有积极促进作用。正如前面提及，销售工作还需要发力，否则会制约资金的改善。尤其是近期部分房企遭遇清盘零，也说明销售不改善，还会制约债务工作的处置。

7、商品房销售均价

1-7月份，全国商品房销售均价为9613元/平方米，同比涨幅为-2.4%。该跌幅有所扩大。房地产市场总体处于以价换量的阶段，所以对于此类价格的走势基本上是符合预期的。近期也有一些城市取消了限价政策，客观上也使得房价的定价权更加灵活。我们认为适当幅度的价格调整，会和供求关系更加匹配。而从部分企业层面看，也提出了保价工作，这也说明价格稳定了，购房者信心才会强，入市节奏才会快。

8、市场趋势和策略

今年前7月份房地产市场表现具有几个特征。一是房地产市场止跌回稳的工作还需要努力，尤其是二季度以来销售指标是有所恶化的，说明还是需要发力。二是要把既有的政策重新梳理，确保政策效应持续发力。三是下半年房地产市场回稳的基础依然是扎实的，尤其是政策工具是积极到位的。要全方位做好房地产市场工作，关键要做好二手房的工作，而非保障房的工作。二手房庞大的挂牌量不消化，始终是个“雷”，会一直制约房地产市场供求关系的改善。各地要加大力度研究如何消化二手房房源，为新房市场提供更好的市场环境。（来源：易居研究院）

文章来源:易居研究院