谢逸枫：房价何时止跌？国家下场救市迫在眉睫

文/谢逸枫

8月15日，统计数据显示，前7月全国新建商品房销售面积5.1560亿平，同比下降4.0%，降幅比上月扩大0.5%。其中住宅销售面积4.3218亿平，同比下降4.1%，降幅比上月扩大0.4%，说明降温加剧，处于下行、寻底、探底的筑底调整期。

前7月全国商品房销售额4.9566万亿元，同比下降6.5%，降幅比上月扩大1.0%。其中住宅销售额4.3593万亿元，同比下降6.2%，降幅比上月扩大1.0%。说明目前房地产市场尚未止跌企稳，二手房市场对新房冲击大，以价换量是主流。

正如统计局2025年8月15日所说，从7月份房地产领域主要数据情况看，在一系列政策作用下，部分房地产相关指标降幅继续收窄。但同时也要看到，目前多数房地产的指标仍然处于下降之中，房地产市场总体仍处于调整中。

下阶段落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展的新模式，促进房地产市场平稳健康发展。

老汉认为，目前房地产未“止跌回稳”，不仅未达到市场止跌预期，也没有巩固回稳态势，关键是房地产下行趋势进一步恶化，指标下降、部分核心指标降幅加大，总体改善不明显，处于降温加快、震荡下行、探底、寻底的筑底调整阶段。

当前热点城市的成交热度、销售、房价降温。传统市场金三银四后，5月、6、7月月一波政策刺激未能让市场延续强复苏的态势。一方面是地方分散的政策作用有限，一方面是城市更新货币化、收储商品房和收回空闲土地政策未打通堵点。

前7月市场指标跌幅扩大为投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额、房价、房企到位资金、国房景气指数。指标跌幅收窄为新开工面积、土地购置面积和土地购置金额。指标上涨为地价，指标好转为库存面积。

当前全国房地产市场的“止跌”具有明显的结构性、城市分化、弱复苏特征，总体止跌、企稳的根基尚不稳固，反弹的条件不具备，依然处于核心城市、核心区域止跌、底部修复、边际改善阶段。巩固止跌、回稳成效依然需政策持续发力。

高能级一二线热点城市、核心区域、核心板块保持一定的热度，新房与二手房市场存在分化，二手房强于新房。销售严重分化，央国房企销售强于民企。土地市场分化，热点城市强于其他城市。热点城市的政策空间大于非热点城市。

房地产危机在于，首先是销售面积、销售额下降的降幅扩大、房价下降的幅度扩大。其次是债务重组困难、交房难度加大、房企资金状况恶化、国房景气指数下降扩大。最后是房地产下降加剧，止跌回稳的动能减弱，政策堵点未打通。

笔者呼吁，国家马上出台4万亿-10万亿救市逆转局面；取消住宅、商业地产限制措施和下降房贷首付及利率、税收减免；打通城市更新专项借款和货币化安置及收储商品房用作安置房、保障性住房，收回空闲土地的政策堵点、融资限制。

前7月房地产市场走势，已经释放出四个降温信号。一是一二线热点城市的二手房成交降温，挂牌量上升。二是房企到位资金跌幅扩大。三是开发投资额跌幅扩大。四是商品房销售面积和金额跌幅扩大，房地产市场降温加剧。

第一是供应端，投资额跌幅扩大。前7月房地产开发投资5.3590万亿元，同比下降12%，降幅比上月扩大0.5%。住宅4.1208万亿元，同比下降10.9%，降幅比上月扩大0.5%。办公楼2043亿元，同比下降17.8%，降幅比上月扩大1.0%。

商业营业用房3790亿元，同比下降8.8%，跌幅比上月扩大0.4%。其中办公楼的跌幅最大，反映出企业需求的萎缩，市场供应过剩。其次是住宅开发投资下降幅度，达到10.9%，一定程度上反映出房企不敢拿地、生产、新开工的意愿。

前7月房地产开发投资5.3590万亿元，同比下降12%，降幅比上月扩大0.5%。比2024年开发投资10.0280万亿元，同比下降10.6%，跌幅扩大1.4%。跌幅小幅度扩大，呈现投资未止跌回稳，下行压力加大，政策传导到投资端减弱的趋势。

前7月住宅开发投资4.1208万亿元，同比下降10.9%，降幅比上月扩大0.5%。比2024年住宅开发投资7.6040万亿元，同比下降10.5%，跌幅收窄0.4%。开发投资同比累计已经连续下降3年7个月（43个月），预计短期内难改变下降趋势。

前7月房地产开发投资发生新的变化，供给端呈现不稳定、萎缩下降、下降加快的信号。透露出房地产市场、投资情绪已经有了一定程度的恶化，开发投资总额已经回到2018年-2019年同期水平，尽管总体风险可控，但已现恶化趋势。

背后主要原因是土地购置金额和购置面积及新开工面积、竣工面积跌幅大并长时间深跌，修复缓慢，房企资金状况恶化和库存高。2023年以来三大工程（城中村改造、保障性住房、平急两用的公共基础设施）建设缓慢，保交房是首要任务。

按照分区域来看，开发投资跌幅最大的为东北地区，同比下降22.2%。其次是东部地区，同比下降14.0%。中部地区，同比下降9.9%。最后是西部地区，同比下降5.9%。按照物业类别看，开发投资跌幅扩大是因为住宅、商办投资跌幅大。

按照物业类别投资看，住宅和商业营业用房投资好于上期，同比跌幅持续改善住宅投资、办公楼投资跌幅继续扩大。其中住宅投资占总投资比重76.9%，较上期提高0.3%，说明住宅投资占比较大，呈现一枝独秀的现象。

单月来看，7月开发投资6922亿元（6月1.04万亿元、5月8504.43亿元），环比下降33.59%，同比下降17.04%（6月同比下降12.9%、5月同比下降11.98%），降幅较6月扩大4.5%，投资同比降幅扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。

7月住宅开发投资金额5438亿元（6月8039亿元、5月6552亿元，同比下降14.1%（6月同比下降11.8%、5月同比下降11.3%），降幅较6月扩大了2.3%，表明投资改善需依赖销售端实质性回暖，市场复苏基础不稳固，短期下行趋势难改。

与开发投资下行同步，2025年以来土地供求规模延续同比收缩，供地规模下降和土地收储大大减轻了广义库存压力，相当于为行业广义库存消化周期至少减负5个月。在调降库存规模的同时，开发规模也在经历“减负”的过程。

第二是供应端，施工面积跌幅小幅度扩大。前7月房屋施工面积63.8731亿平方米，同比下降9.2%，比上月扩大0.1%，房屋施工面积连续下降3年7个月（43个月），说明边际改善、修复缓慢的趋势。

其中前7月房屋住宅施工面积44.5107亿平，同比下降9.4%，与上月持平。办公楼施工面积2.7350亿平，同比下降5.6%，比上月扩大0.5%。商业营业用房施工面积5.5679亿平，同比下降9.1%，比上月扩大0.3%。

前7月房屋施工面积63.8731亿平方米，同比下降9.2%，比上月扩大0.1%。比2024年51.3330亿平方米，下降13.1%的降幅收窄3.9%。毫无疑问，商品住宅施工面积的跌幅保持高位水平，与保交房持续加大、库存高有直接的关系。

主要是新开工面积的跌幅大、下跌时间长、收窄缓慢，商品去库存缓慢，房企拿地面积下降，房地产项目白名单和融资协调机制覆盖有限。商品房销售回款下降和融资困难的环境下，房企不敢大规模开工，保交房成首要任务。

供应端，新开工面积跌幅收窄。前7月房屋新开工面积3.5206亿平，同比下降19.4%，跌幅比上月收窄0.6%。比2024年7.3893亿平方米，同比下降23.0%的降幅收窄2.6%，连续下降4年7个月（55个月），呈现边际改善、修复的效应。

其中住宅新开工面积2.5881亿平方米，同比下降18.3%，比上月收窄1.6%。办公楼新开工面积898万平方米，同比下降23.1%，跌幅比上月扩大2.1%。商业营业用房新开工面积2284万平，同比下降20.7%，跌幅比上月扩大3.0%。

前7月住宅新开工面积2.5881亿平方米，同比下降18.3%，比上月收窄1.6%。比2024年住宅新开工面积5.3660亿平方米，同比下降23.0%的降幅收窄4.7%。目前新开工面积的跌幅收窄，与保交房加快、房企拿地面积下降、销售下降有关。

主要受季节性因素影响，部分城市和房企销售好转，保交房的力度加大，部分城市拿地面积回升有直接关系。过去几年的集中供地中接近半数土地被城投所拿，城投本身开工率较低，一定程度拖累了新开工的修复。

单月来看，7月单月房屋新开工面积4842万平方米，同比下降15.4%（6月同比下降9.4%），同比降幅较6月扩大6.0%，绝对值处于2005年以来同期最低位。库存高倒逼供给端收缩，库存去化周期较长的城市，新开工规模很难再提升。

开发企业土储缩量、资金承压和高库存持续抑制新开工需求，短期仍将处于收缩阶段。在政策协同下，未来“好房子”供应、城市更新项目和保障性住房建设提速将提供一定支撑，新开工和竣工规模有望低位走稳。

按照供求关系的市场规律看，大幅度且持续的新开工面积下降将对未来2年-3年的房屋供应产生直接影响。这将导致未来一段时间新房供应规模维持低位，部分热点城市可能出现结构性供应短缺。

有助于缓解当前市场的库存压力，促进供需关系改善。可以看作是市场自动调节机制在发挥作用。供给端的持续收缩，反映了房企的市场预期和资金状况。即便政府不断出台稳楼市政策，房地产行业依然深陷深度调整期。

目前房企的经营风险、债务风险、财务风险、库存风险、交房风险尚未解除，市场信心和预期及供需关系、房地产市场的基本面修复过程拉长，近期看，房地产市场处于止跌阶段。长期看，构建房地产新发展模式成为必然趋势。

供应端，竣工面积跌幅收窄。前7月房屋竣工面积2.5034亿平，同比下降16.5%，跌幅比上月扩大1.5%，比2024年房屋竣工面积7.3743亿平，同比下降27.7%的降幅收窄10.5%，连续下降1年7个月（19个月），表明保交房压力大。

其中住宅竣工面积1.8067亿平方米，同比下降17.3%，跌幅比上月扩大1.8%。办公楼竣工面积790万平方米，同比下降1.0%，止涨下跌。商业营业用房竣工面积1773万平方米，同比下降20.9%，降幅比上月扩大0.2%。

前7月住宅竣工面积1.8067亿平方米，同比下降17.3%，跌幅比上月扩大1.8%。比2024年住宅竣工面积5.3741亿平方米，下降27.4%的降幅收窄10.1%。毫无疑问，房地产项目白名单覆盖范围有限和销售回款缓慢，保交楼压力大。

单月来看，7月房屋竣工面积2467万平，同比下降29.4%（6月同比下降1.7%），同比降幅较6月扩大27.6%，绝对量处于2006年以来同期的最低水平。7月竣工面积规模降幅暴增，说明去库存放缓，销售降温。

按照2年-3年的房地产的项目工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量， 预计2025年竣工面积将持续出现负增长。前期房企拿地减少、库存规模较高、销售未回暖等情况并未出现实质性改善，当前房企以投定销、以销定产。

能否出现真正修复的关键在于三大工程、货币化旧改、收购商品房库存、盘活闲置存量土地等实质性进展。房企拿地面积和费用、开工面积将承压，同时保交高峰已过叠加过去3年商品房销售下滑，竣工面积亦面临下探压力。

由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量，2025年竣工面积将持续出现较大幅度的负增长，同比增速下降达到20%左右。供应端下降，与需求端的下降有关。

第三是供应端，土地供应跌幅收窄。前7月全国房土地购置面积收窄，已经累计同比下降6年9个月，连续下降79个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置费的数据再没有公布出来，但在统计年鉴中披露。

2023年全国房地产企业共购置土地总金额10855亿元，同比下降6.6%，但降幅较上月收窄3.4%，连续两个月呈现收窄趋势。2024年全国房地产企业购置土地总金额为‌9280亿元‌，同比下降29.7%，相比2024年前11月的降幅收窄1.8%。

一季度土地购置费7191.34亿元（前2月3722.71亿元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%），跌幅比上月扩大4.2%，比2024年土地出让金3.5655万亿元，同比下降8.7%，降幅收窄4.2%，说明房企的拿地策略已经调整。

2025年1月-4月土地购置费用10564.72亿，同比下滑5.90%，较2024年同比下降29.7幅度收窄23.8%。2025年1月-5月土地购置费用14211.83亿，同比下滑7.1%，较2024年同比下降29.7幅度收窄22.6%，跌幅比上月扩大1.20%。

2025年土地购置费同比降幅继续扩大，2025年1月-6月全国房地产土地土地购置费用18452.16亿元，同比下降7.0%。到2025年7月，2022年4月以来土地购置费用已经连续下滑40个月，2025年同比降幅连续4个月收窄。

结构上看，城投拿地占比下降、一线及高能级二线城市及国企、央企占比最高，其次是城投，而民营开发商占比上升、以及土地溢价率回升，都显示土地市场底部正在渐渐形成过程中。毫无疑问，土地市场呈现结构性的火爆行情。

2010年全国房企购置土地面积3.99亿平方米、增长25.2%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米，负增长19.5%。2013年3.88亿平方米，增长8.8%。2014年3.33亿平方米，负增长14%。

2015年2.28亿平方米，负增长31.7%。2016年2.20亿平方米，负增长3.45%。2017年2.55亿平方米，增长15.8%。2018年2.91亿平方米，增长15.2%。2019年2.58亿平方米，负增长11.4%。

2020年2.55亿平方米，负增长1.1%。2021年2.15亿平方米，负增长15.45%。2022年1.0041亿平方米，负增长53.4%。2023年-2024年预计0.9亿平方米-0.8亿平方米，同比下降超过20%。

第四是需求端，销售面积跌幅扩大。前7月新建商品房销售面积5.1560亿平，同比下降4.0%，跌幅比上月扩大0.5%。比2024年新建商品房销售面积同比下降12.9%，降幅收窄8.9%。已经连续下降3年7个月（43个月），表明销售动能下降。

其中住宅销售面积4.3218亿平，同比下降4.1%，跌幅比上月扩大0.4%。办公楼销售面积1278万平，同比下降3.0%，跌幅与上月持平。商业营业用房销售面积3000万平，同比下降6.1%，跌幅比上月扩大1.3%。

房地产市场复苏基础依然较弱，房企加大了“以价换量”的力度，整体延续量稳价跌的弱复苏态势。当前房地产市场的“止跌、回稳”具有明显的结构性特征，根基尚不稳固，巩固止跌、回稳成效仍需更大力度的房地产政策持续发力、加码。

单月来看，7月商品房销面积为5709万㎡，同比下降7.8%（6月同比下降5.5%），降幅较6月扩大了2.4%，时隔8个月后再次高于5.0%。绝对值处于2009年以来同期最低水平，单月销售降幅进一步扩大，成交动能持续走弱。

单月连续下降43个月，说明房地产市场的销售处于止跌筑底的下行调整阶段，企稳基础不牢固。数据有所下滑是正常的，主要是去年同期销售基数比较高，预计房企调整价格，政策持续不断利好，改善性的需求释放，销售下降幅度会收窄。

需求侧筑底的基础不牢固。前6月商品房销售成交面积同比下降3.5%，累计同比降幅比上月扩大0.6%，销售动能减弱。一方面是政策端在落实方面有待加强。另外一方面是实体经济的恢复，需要时间。因此，市场底部的基础不牢固。

前7月住宅销售面积4.3218亿平，同比下降4.1%，跌幅比上月扩大0.4%，降幅比2024年同比下降14.1%，收窄10.0%。商品房住宅面积累计同比已经连续3年7个月下降（43个月），表明商品住宅销售企稳的基础不牢固。

单月来看，7月住宅销售面积同比下降7.1%（6月同比下降7.3%），降幅比上月收窄0.2%，时隔8个月后再次高于7.0%。绝对值处于2009年以来同期最低水平，单月住宅销售降幅进一步扩大，成交动能持续走弱。

按照地方区域来看，前7月东、中、西、东北部销售面积同比增速分别为下降6.2%、 下降1.1%（连续增长3个月后）、 下降2.2%、下降6.0%。 从各地区销售情况看，整体跌幅均较上期扩大，其中中部地区销售面积连续2个月下降。

按照分类物业类型来看，整体销售情况低于上期，办公楼和商业营业用房两项销售面积的指标同比跌幅扩大，住宅销售面积连续11个月收窄后，连续2个月跌幅扩大，说明目前商品住宅销售、办公楼和商业营业用房的销售形势差。

7、8月为房地产行业传统销售淡季，虽然去年同期基数较低，但当前房地产市场较冷，且暂无其他新政带动，预计销售量环比将出现下滑，同比难出现改善。预计2025年三四季度商品房销售面积、销售金额、销售均价同比增速有所改善。

前7月新建商品房销售金额4.9566万亿元，同比下降6.5%，跌幅比上月扩大1.0%。降幅比2024年同比下降17.1%，收窄10.6%。表明房地产市场边际改善不明显，效果减弱，处于止跌调整阶段，企稳的基础不牢固，以价换量成主流。

其中住宅销售金额4.3593万亿元，同比下降6.2%，跌幅比上月扩大1.0%。办公楼销售金额1637亿元，同比下降4.6%，跌幅比上月收窄0.4%。商业营业用房金额2804亿元，同比下降11.4%，跌幅比上月扩大1.0%。

单月来看，7月商品房销售金额5325亿元，同比下降14.1%（6月同比下降10.8%），降幅较6月扩大了3.3%，时隔8个月再度出现连续多月双位数负增长。降幅扩大与核心区好产品交易下降相关，目前房企以价换量成主要销售策略。

前7月住宅销售金额4.3593万亿元，同比下降6.2%，跌幅比上月扩大1.0%。降幅比2024年住宅销售额同比下降17.6%，收窄11.4%。表明房地产市场止跌回稳的效果减弱，行业整体处于在止跌调整阶段，以价换量是市场主流的趋势。

单月来看，7月住宅销售金额同比下降13.7%（6月同比下降12.6%），降幅扩大1.1%。从一二季度住宅销售金额数据来看，二季度数据较一季度明显走弱。二季度商品房销售面积同比下降4.0%，降幅较一季度扩大1.0%。

观察相对历史同期的销售规模来看，2025年7月，商品房的销售额和销售面积分别相当于2019年同期的43%和44%，均创下2022年以来历史同期新低。二季度明显低于一季度水平。因此，目前房地产市场处于止跌筑底，回稳基础不牢固。

第五是需求端，库存缓慢下降。7月末商品房待售面积7.6486亿平方米，比6月末减少462万平方米，增长3.4%。截至7月末商品房待售面积连续5个月减少，库存总量持续收缩，按现房去化周期为19.7个月，较上期有所缩短。

住宅待售面积4.0536亿平方米，比6月减少285万平方米，增长5.9%。办公楼待售面积5118万平方米，下降2.4%。商业营业用房待售面积1.4256亿平方米，下降0.4%。收购存量房举措不断优化，推进收购工作落地，去库存效率将逐步提升。

7月末商品房待售面积7.6486亿平，6月末7.6948亿平，5月末7.7427亿平，超过2015年7.1853亿平，依然是天花板水平，创1987年以来历史最高纪录之一。因此，7.6486亿平大部分是现房库存，部分期房，多为待交付与卖不出去的房屋。

2015年7.1853亿平、2016年6.9539亿平、2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平。

在销售改善的带动下，商品住宅库存量与去化周期环比均下降，总库存面积来看，依然为历史最高，去化压力大。其中商业库存去化周期超过36个月，商业库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。

现房住宅库存压力依然较大，占整体库存的比重已经达到四分之一。全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至7月末，商品住宅广义库存面积为16.2亿平，环比下降0.8%，同比下降16.2%。

去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.2个月，环比下降0.4个月，同比下降3.4个月。全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至7月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.05亿平，环比下降0.7%，同比增长5.9%。

现房去化周期为19.7个月（由于7月现房销售未公布，采用2025年1-6月销售均值计算），环比下降0.1个月，同比下降1.6个月。住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为25.0%，环比持平，同比提升5.3%。

7月末待售面积较上月有所减少，同比增长3.4%，涨幅进一步收窄0.7%。按当前销售面积计算，库存总量还有超过20个月的消化周期，消化周期再次拉长，去库存任务艰巨。城市试点推进现房销售，将有效控制供应规模，加快库存去化。

商品房去化周期达超过20个月，依然处于历史高点。由于商品房库存量保持高位，销售回款逐渐下降，导致部分房企资金周转问题非常严峻，现金流告急，债务集中到期，部分房企选择二次或多次，面临较大的债务风险。

商品房库存处于2015年以来历史新高，说明房子的供应多。与过去的高库存不同的是，这三年房企投资拿地的萎缩状态有关系，同时与保交楼的政策有关。由于保交楼的政策推进，部分现房没有按时交付，或者出现退房情况。

第六是价格端，房价跌幅扩大。前7月全国商品房销售均价9613元/平方米（前6月9649元/平方米（前5月9653元/平、前4月9566元/平、一季度9510元/平、前2月9547元/平），绝对值来看，房价回落至2024年9月政策前的水平，要防跌。

前7月销售均价9613元/平，同比下降2.6%（前6月同比下降2.1%、前5月同比下降0.93%、前4月同比下降0.4%、前3月同比上涨0.93%、前2月同比上涨2.6%），跌幅扩大0.5%，比2024年9935元/平，同比下降4.8%，跌幅收窄1.8%。

说明累计房价涨跌不稳定，与结构性、季节性、口径变化有关，平均房价连续下降1年零1个月（13个月）、连续收窄3个月，连续3个月上涨后连续4个月下跌，房价处于止跌筑底的盘整阶段，企稳基础不牢固，大涨的条件不具备。

单月来看，7月商品房销售均价9327元/平，环比下降3.2%，同比下降6.7%（6月环比下降3.7%，同比下降5.6%），降幅扩大1.1%。5月10004元/平，环比上涨2.54%（4月环比上涨3.3%），同比下降2.8%（4月同比下降4.7%）。

前7月住宅销售均价10086元/平方米（前6月10128元/平、前5月10125元/平、前4月10005元/平、前3月9935.6元/平、前2月9949元/平），环比下降，同比下降。比2024年10419元/平，环比上涨1.6%，同比下降7.0%，环同比为下跌。

单月来看，7月住宅销售均价9761元/平，环比下降3.7%，同比下降7.0%，降幅扩大1.3%（6月环比下降4.5%，同比下降5.7%。5月13613元/平（4月10245元/平），环比上涨3.6%（4月上涨3.3%），同比下降1.6%（4月下降4.3%）。

表明短期内房价大涨的概率为零，与结构性、季节性变化有关。目前各地房价调整大，中部、东北部地区“以价换量”较为明显，房企以价换量的趋势依然是主流。目的是为更好去库存和提振销售，快速收回销售额，应对债务到期。

第七是资金端，房企到位资金跌幅扩大。前7月房企到位资金5.8287万亿元，同比下降7.5%，跌幅比扩大1.3%。比2024年同比下降17%，跌幅收窄9.5%，累计下降3年7个月（43个月），说明房企资金状况呈现边际改善放缓，有所恶化。

随着房企销售下降，跌幅扩大，其中一二线城市销售呈现止跌回稳放缓态势，部分房企开发经营和回笼资金改善不明显。总的来看，今年以来市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进。部分地区市场处在调整之中，回稳还存在压力。

前7月房企到位资金5.7287万亿元，同比下降7.5%，跌幅比上月扩大1.3%。其中，国内贷款9207亿元，增长0.1%，增幅比上月回落0.5%，连续2个月小幅度增长。利用外资17亿元，增长3.2%，增幅比上月回落22.2%。

自筹资金23230亿元，下降8.5%，跌幅比上月扩大1.3%。定金及预收款16815亿元，下降9.9%，跌幅比上月扩大2.4%。个人按揭贷款7918亿元，下降9.3%，跌幅比上月收窄2.1%。目前自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款跌幅扩大。

房企资金压力依然大，首先是债务。房企大量的到期债务，因销售回款大量减少，缺乏流动性，债务出现多次违约、多次重组，资不抵债现象。其次是库存，积压资金。最后是待交房规模大，需要庞大资金。毫无疑问，风险未出清。

销售降温对房企资金的拖累明显，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、跌幅最大，预示房企自筹资金难度上升，销售回款压力上升。市场环境下加杠杆动力不足。继续降低房贷首付和利率及税收、扩大房企融资是主要的政策方向。

前7月国内贷款9207亿元，增长0.1%，比上月回落0.5%，连续2个月增长(前6月增长0.6%），比2024年末同比下降6.1%，大幅度的增长，反映房企国内融资环境明显改善，但增量贷款困难，是房企缩减投资（拿地、新开工）的原因之一。

外资17亿元，增长3.2%，比2024年末下降26.7%收窄23.5%，连续3年4个月（40个月）下降后连续4个月上涨。自筹资金23230亿元，下降8.5%，比上月扩大1.3%。比2024年末下降11.6%，跌幅收窄3.1%，与资产处置等改善放缓有关。

定金及预收款16815亿元，下降9.9%，跌幅比上月扩大2.4%，比2024年末下降23.0%，跌幅收窄13.1%。个人按揭贷款7918亿元，下降9.3%，跌幅比上月收窄2.1%，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄18.6%。因为销售面积、金额跌幅扩大。

国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款四项资金分占全部房企到位资金的94%以上，后三项合计超过77%。受7月商品房销售面积、商品房销售金额下降，跌幅扩大的影响，房企资金来源有所下滑，资金面依然承压。

单月来看，7月房企到位资金7085亿元，同比下降15.8%（6月同比下降9.7%、5月同比下降10.1%、4月下降5.3%、3月下降3.9%），降幅比上月扩大6.1%。房企到位资金降幅扩大，主要是因为房企内部融资改善不明显，外部融资走弱。

第一是房款3105亿元，同比下降15.7%（6月同比下降18.6%、5月同比下降11.4%），收窄是因为按揭贷款跌幅有所收窄。其中定金及预收款同比下降24.2%，降幅较6月扩大7.5%。个人按揭贷款同比增长6.9%，增速较6月提升29.8%。

第二是非房款3980亿元，同比下降15.8%（6月同比下降2.3%）。其中国内贷款962亿元，同比下降4.0%，同比增速较6月下降了15.7%。自筹资金2686亿元，同比下降16.2%，降幅较6月扩大了9.0%。

房企资金压力是房企缩减投资（拿地面积和金额、新开工和竣工面积下降）的主要原因。房企资金改善不明显，主要原因是国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，前期同比下降幅度大。

销售回款缓慢和债务到期及融资限制未全放开，导致房企资金、经营、财务紧张。目前支撑房企资金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，已经连续下降43个月。房地产市场处于继续止跌阶段，风险压力依然存在。

第八是国房景气端，跌幅连续4个月扩大。2025年7月末，全国房地产开发景气指数，简称国房景气指数为93.34，环比下降0.25，连续11月呈现小幅度回升后出现连续4个月下降。国房景气同比已经连续3年7个月（43个月）跌破100。

表明房地产景气、活跃、信心、繁荣度未改善，呈现恶化趋势，市场总体处于止跌筑底的阶段，企稳的基础不牢固，持续边际修复放缓转停止，刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，主要是房地产依然在深度调整中，与季节性有关。

国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌过程，2024年6月国房景气指标开始边际修复，但是速度非常缓慢，连续4个月跌幅扩大。值得注意的是国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。