最高法院:法院单独拍卖房屋或土地导致房地分离,应如何救济?

编者按

土地作为具有较高价值的资产，往往是申请执行人的重点关注对象。但在执行程序处置土地的过程中往往涉及土地规划、土地上的建筑物、税款等诸多现实问题，使得具体拍卖、变卖、以物抵债的情况十分复杂。本期，我们便归纳总结相关法律问题，便于读者进一步了解涉土地执行中的相关问题。

【最高人民法院判例】

拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上房屋，否则该拍卖行为无效

执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，该拍卖行为应为无效。

案情简介

一、新疆高院在执行新疆天山水泥股份有限公司（下称“天山公司”）申请执行新疆交通物资供应公司（下称“物资公司”）一案中，查封了被执行人物资公司名下位于乌鲁木齐市土地证号为乌国用（2000）字第0001798号的土地（下称“上述土地”），并委托新疆嘉盛拍卖有限公司将该土地进行拍卖。李辉竞得该宗土地，新疆高院作出（2008）新执字第4－2号执行裁定书（下称“4-2号裁定”），确认该宗土地使用权归买受人李辉所有。

二、被执行人物资公司就上述拍卖行为，向新疆高院提出执行异议，认为：上述土地属划拨用地，且未将土地使用权与地上建筑物等一并处理，故请求撤销新疆高院（2008）新执字第4－2号执行裁定书及对该宗土地的拍卖。新疆高院作出（2011）新执二监字第10号执行裁定（下称“10号裁定”）：撤销4-2号裁定，撤销对上述土地使用权的评估拍卖行为。

三、李辉向最高法院申请复议，请求：维持4-2号裁定，撤销10号裁定。最高法院裁定：驳回李辉的复议申请，维持10号裁定。

四、新疆高院退还李辉拍卖款，天山公司、物资公司与新疆北方机械化筑路工程处三方协议将上述土地过户到新疆北方机械化筑路工程处名下。申请执行人天山公司向新疆高院申请终结本次执行程序，新疆高院裁定准予终结。

裁判要点及思路

《物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”

执行法院在拍卖土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。执行法院以执行行为违反法律规定为由，裁定4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。

实务要点总结

北京云亭律师事务所李舒律师、唐青林律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人注意房地分离时，单独处理房或地是否应遵循房地一体的处理原则结合最高法院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：

一、当事人需注意执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分的，因造成房地分离的现状违反了法律的强制性规定，故该拍卖行为应为无效。此时，当事人可以向法院申请裁定撤销该拍卖裁定和裁定该拍卖行为无效。

二、因房地分离，即便当事人通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证，但因生效法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权，且房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，所以在该当事人未依法领取土地使用权证的情况下，又将诉争房产出卖给他人的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。

三、此外，关于国有划拨土地转让的问题，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，当事人在转让国有划拨土地时，应注意国有划拨土地的转让须经过有批准权的人民政府予以审批，未经批准的，转让合同无效。

相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条 下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 第四十条第一款 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

《物权法》（已失效）

第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第一百九十条 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。

法院判决

以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上房屋，否则该拍卖行为应为无效的详细论述和分析。

本院认为，“根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。

如果申请复议人认为执行行为给其造成了损失，可通过相关法律途径寻求救济。

综上，裁定：驳回李辉的复议申请；维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（2011）新执二监字第10号执行裁定。”

案件来源

最高人民法院：《新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷执行案复议裁定书》【(2011)执复字第16号】

有关拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上房屋，否则该拍卖行为应为无效的问题，以下是我们在写作中检索到与该问题相关的案例及裁判观点，以供读者参考。

1.当事人虽通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证，但该法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权，房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，在该当事人未依法领取土地使用权证的情况下，又将诉争房产出卖给他人的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。

案例一：《上海某公司与南京某公司房屋买卖合同纠纷上诉案》【江苏省无锡市中级人民法院（2010）锡民终字第0974号】

本院认为，“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，权属有争议的房地产或者未依法领取权属证书的房地产，不得转让；土地为出让性质的，应当依法交纳相应的土地出让金，并取得土地使用权证书方能转让房地产。南京某公司虽然通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证，但该法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权，房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，南京某公司至今未提供其申请办理土地使用权过户审批及支付土地出让金的相关证据。在未依法领取土地使用权证的情况下，南京某公司将诉争房产出卖给上海某公司的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。本院对上海某公司要求依无效合同取得无锡市人民中路199号无锡机电大厦裙房一至四层确认归其所有的上诉请求，依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”

2.执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。

案例二：《赞皇县仁德房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行与河北日升昌科工贸有限公司、石家庄开发区华鹏实业有限公司等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【河北省石家庄市中级人民法院（2015）石执复字第00050号】

本院认为，“《物权法》第一百四十六条规定：‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’据此，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循此‘房地一体’的原则。本案中，执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。在当事人提出异议后，执行法院以拍卖行为违反法律规定为由，裁定撤销该拍卖行为并无不当。”

3.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，国有划拨土地的转让应当经过有批准权的人民政府予以审批，未经批准的，转让合同无效。

案例三：《南通三九焊接机器制造有限公司与南通三九焊接设备有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【江苏省高级人民法院(2016)苏民终997号】

本院认为，“涉案土地使用权证载明土地使用权类型为划拨土地而非出让土地。我国划拨土地使用权制度是把土地作为一种重要的社会公共政策资源，实现特定的社会公共利益。划拨土地系无偿取得，但土地使用权人对划拨土地使用权的处分受限。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。综合上述规定，国有划拨土地的转让应当经过有批准权的人民政府予以审批，未经批准的，转让合同无效。”