后“土地红利”时代，成都本土平台房企当如何求变？

日前，克而瑞四川发布的“2025年1-7月成都房企销售排行榜TOP50”显示，成都轨道城市、天投发展、高投置业、成华发展等四家成都本土平台房企位列Top10，分别排在第4、7、9、10位。排在Top20的本土平台房企还包括城投置地（第11）、武侯资本（第13）、锦江统建（第14）、兴城人居（第17）、经开置业（第20），其后还包括空港置业、空港兴城等。

在当前销售额Top20中，本土平台房企数量几乎占一半。

成都结束集中供地和“双限”政策两年后，市场格局好像变了，又好像没有变。

强势霸榜，平台房企反而变得更强

2023年底，成都土拍政策大变，集中供地和“双限”政策取消，民企开始积极抢地，地王纪录被不断刷新，今年则是央企及外地国企频频发力，而地方平台公司则甚少出现在竞拍现场——这不禁让人感慨：“央国平时代”结束，市场格局又有新的变化。

本土平台房企大规模崛起，始于集中供地。

在2021年成都开始实行集中供地的前一年，2020年成都房企销售排行榜Top10中，只有兴城人居一家本土平台房企，以112.69亿元的业绩名列Top7。

成都集中供地的三年时间里，成都平台房企持续发力，以兴城人居为代表的成都本土平台房企业绩迎来普遍显著的增长。

2021年集中供地的第一年，城投置地业绩首次突破100亿，达到121.99亿元，位居Top7。紧随其后的兴城人居以113.2亿元位居Top8。这一年成都轨交和天投发展也进入到Top20的榜单中。

数据来源：克而瑞四川

2022年，成都房企销售Top10中本土房企只有兴城人居一家，但Top20却增加至了5家，成都轨交、城投置地、天投发展和高投置业分列第12-15位。高投置业首次上榜。

2023年，是本土平台房企的巅峰之年。是年，成都房企销售Top10中本土房企占3席，Top20中本土平台房企扩展至6家，5家业绩突破100亿元。人居位列第6，天投发展、高投置业、城投置地、锦江统建和轨道城市（原成都轨交）分列第9-13位。其中，天投发展、高投置业和锦江统建都是首次突破100亿元，天投发展、高投置业首次跻身Top10。人居则在这一年业绩业绩达到峰值156.6亿元。

成都结束双限和集中供地之后，本土平台房企的优势并未衰减。2024年，轨道城市、天投发展和兴城人居跻进top10，轨道城市业绩首次突破100亿元，首次进Top10；锦江统建、城投置地、高投置业等依然位列Top20。

进入到2025年，另一些区域性平台房企也开始发力，成华发展、武侯资本、经开置业等业绩不俗，而空港置业、空港兴城也进入到人们的视野（指进入榜单）。

集中供地的三年，拿地的绝大部分是央企、国企以及地方平台房企，因此也被媒体誉为“央国平”时代。然而随着成都双限和集中供地政策取消，地方平台公司不再是拿地的主角，但销售端“央国平”霸榜的格局，依然没有改变。

集中供地，平台房企积累大量土储

集中供地中积累的大量土储，让平台房企至今在仍然销售端显示着强大的实力。

地方平台房企是三年集中供地中拿地的第一大户，大部分的土地被“央国平”企业拿走。克而瑞四川的数据显示，2021年集中供地中，兴城人居共拿地77.93万㎡，拿地总金额高达82.15亿元，双双位列第一。这一年成都轨交、城投置地也是拿地大户，拿地金额分别为44.88亿元、36.11亿元。

数据来源：克而瑞四川

2022年，兴城人居的拿地金额进一步增长至91.7亿元，共拿地19宗，拿地面积合计约1043亩；这年，兴城人居宣布在成都的土地储备超过2000亩，共计在售项目31个，覆盖大成都19个区市县，项目规模位列成都房企首位。

2022年城投置地的拿地金额也高达77.28亿元，在拿地金额榜上名列第3；此外，天投发展、高投置地的拿地金额也突破40亿元，在拿地榜上名列前茅。

2023年，兴城人居拿地有所减缓，但拿地金额仍然高达73.9亿元，拿地面积58.9万㎡。轨道城市的拿地金额也达到46亿元，高投置业和城投置地的拿地金额也突破30亿元，比较亮眼。

兴城人居当前项目分布 来源：兴城人居

地方平台房企之所以能在集中供地中整体崛起，与土拍政策以及自身特性紧密相关。

2021年发布的首批集中供地公告，成都首批次集中供应的40宗土地均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施，以“可售商品住房清水最高销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地最高限价+续竞自持租赁住房面积比例”的方式进行拍卖。

此后，土拍进一步要求“限地价+限清水房价+自持固定比例租赁住房/销售型一二类人才公寓+续竟自持租赁住房比例/竞销售型一类人才公寓”，部分地块要求“现房销售”。

2022年，土拍采用“限价竞买、抽签竞得”的方式，竟配建、竞自持推出历史舞台，但部分地块仍然配建返迁安置方要求。

此外，土拍政策还对参拍企业的三道红线和征信等都做了严格的要求。

在这样的土拍环境下，只有“央国平”企业具备“托底”的能力，在政府调控市场中被推上前台。而地方平台房企，本身就兼具人才公寓、租赁住房建设的功能，与土拍要求有着相当高的契合度。

地方平台房企与普通国资房企的区别在于，地方平台房企需要建设具备社会功能的公建项目和民生工程，承担实现人居保障和住房市场平衡的社会功能。例如，兴城人居承建了成都永陵博物馆等公建项目；高投置业则打造了天府软件园诸多产业园区；城投置地则是天府艺术公园等一系列城市地标建筑的建设者。

天府艺术公园实景 图源：城投置地

分析这些平台房企的地块分布和相关数据指标不能发现，在一些一线房企不容易覆盖、触达的区域和领域，例如偏远的远郊三圈层，政府的人才安居工程，被忽略的刚需、首置等细分市场需求等等，恰恰是在三年集中供地中由这些平台房企来承担和填补的。

大幅下降，平台房企拿地意愿降低

集中供地结束之后，地方平台房企的拿地金额大幅度下降。

据投资云地图的统计，2024年拿地金额最高的平台房企是金牛国投，30.12亿元，排在建发和润达丰滨江之后，位列Top3；高投置业以26.67亿元拿地金额位列Top5.位列Top20的平台房企还有空港兴城、空港发展、锦江统建等。

2024年成都房企拿地金额排行，数据来源：寻圭投资云地图

从拿地金额来看，与2023年动辄30亿元以上相比，2023年平台房企拿地积极性已大幅度下降。

高投置业算是2024年的拿地大户，这年高投置业共拿地13宗，合计436.54亩。不过，仅2宗位于新川，其余10宗位于东部新区，1宗位于大邑。

集中供地中的拿地大户兴城人居仅在2024年年底，与空港发展在怡心湖区域拍下两宗连襟地，合计面积约130亩。这是兴城人居2024年迄今唯一一次拿地。

本土房企拿地积极性下降，是当前的一个普遍性趋势。

除兴城人居外，今年以来，高投置业、天投发展、轨道城市均未查询到公开的拿地记录，只有城投置地和锦江统建有公开拿地。

今年3月11日，锦江统建联合华发股份以25100元/㎡，溢价35.68%的价格拿下锦江区三圣乡驸马板块一宗56.68亩的地块；6月10日，锦江统建再次联合华发股份以22000元/㎡价格拿下驸马板块一宗61.26亩的地块。

三圣乡驸马板块地价高昂，而该区域75%的地块均为锦江统建&华发股份拿下。锦江统建也成为集中供地结束之后依然表现亮眼的本土平台房企。

锦江统建三圣乡驸马项目分布

另一家在今年拿地的平台房企是城投置地。3月25日，城投置地以16800元/㎡底价拿下一环新鸿路28亩城市更新地块，该地块的返迁安置比例高达40%，可上市销售的面积仅为2.8万㎡。

尽管头部平台房企的拿地意愿降低，但整个群体的拿地数量依然相当可观。据相关数据机构的统计，2024年大成都范围内仅供应152宗住宅用地，同比下滑20%，其中，超5成地块被成都平台企业拿走。一些区域性平台公司仍然在增加土储，以支撑后续的开发。

市场下行，部分平台房企已现亏损

本土平台房企的整体崛起，有着成都房地产市场的特殊历史背景。三年集中供地中，成都头部平台房企积累了大量的土地储备，而城市规划发展的方向趋势，也顺势成就了这些平台房企走向更大规模和更大市场影响力。

2021年开始，天东和兴隆湖开始成为成都最火热的板块之一，而天投发展的大量项目正布局于此区域；新川成为继大源之后高新区的又一个重点发展的区域，而这也正是高投置业重仓的区域；三圣乡驸马板块的第一个豪改项目上市，火爆的行情让板块坐实豪改基调，锦江统建也开启了它在此持续数年的深耕；TOD建设方兴未艾，轨道城市一边囤地一边造城，直到冲进Top10,业绩超过100亿元……

特殊的历史条件，造就特殊群体的独特发展路径。随着市场逐渐进入下行空间，这些平台房企也开始进入了全新的周期，开始面临一次重新洗牌。

首当其冲的是当年的“平台一哥”兴城人居。

2024年，兴城人居结束了连续四年的增长态势，业绩下滑47.8%。业绩大幅度下滑的同时，净利润的亏损也扩大为20.08亿元，毛利率跌至3.06%。

有新闻报道称兴城人居的亏损或源于其激进的扩张策略，但兴城人居对于亏损解释有四：1、人才公寓“优惠出售”，项目毛利率较低；2、三圈层项目因房地产市场下行销售去化较慢，导致资金占用成本较高；3、因房地产市场下行，2024年部分项目销售以价换量导致毛利空间收缩；4、公司投资的部分参股住宅开发及酒店等项目，存在一定的亏损。

兴城人居的情形在当前的平台房企中，并不具备典型性。在头部平台房企中，业绩出现大幅度下滑的仅兴城人居一家，轨道城市、天投发展、锦江统建等还实现了增长。但人才公寓毛利率较低却具有普遍性，去化较慢的也不仅只是兴城人居在三圈层的项目。市场下行的压力，平等地降临在每一个平台房企的头上。

去化变慢，低成本地块还要靠产品力支撑。

今年以来，平台房企拿地节奏放缓，头部平台房企大多数都在消化集中供地期间所拿的土地。以城投置地为例，当前在售的主要项目中，除即将预售的锦江锦上锦项目的拿地时间为2024年11月外，其余项目均是2023年甚至更早之前拿地。

城投置地今年已首开了四个项目，其中蘭庭堰语、国宾七號院以及中环锦上萃的拿地时间均为2023年，陆家桥未来社区的启境、樾境（樾境首开时间为今年6月）两个组团的拿地时间为2022年10月集中供地。

城投置地主要在售项目（成都地产界整理） 数据来源：成都某购房平

城投置地的在售项目中，不少项目是2023年首开的项目，至今去化周期已经超过1年甚至两年，国宾璟园和翡玥蘭庭等项目均已是现房，其中国宾璟园的首开时间为2022年12月，但网上显示其房源尚余444套（备案有延迟）。梧桐栖、梧桐集、天湖岸、观澜东著等更早前的项目目前也还处于清盘阶段，有少量房源在售。

此外，城投置地在彭州南部新城、青白江、蒲江以及大邑等三圈层也有不少项目在售，但其销售周期长，去化较慢也是众所周知。

在头部平台房企中，除锦江统建外，大多数的项目去化情况与城投置地大同小异，去化周期在一年以上甚至两年以上的项目很常见，高投置业的锦悦府、ICON铂郡，兴城人居的鎏林语、沁川林语等项目，都是去化周期较长的项目。

高投锦悦府（实景图）

去化周期较长，无疑是对资金的巨大考验。但相比当下不少中小房企不惜以高溢价拿地，本土平台房企所拿地块多以底价成交，也是一大成本优势。投资云地图的统计显示，2022年兴城人居在成都拿下19宗地，均是底价成交；2024年高投置业共拿地13宗，除新川一宗地有5.7%的略微溢价外，其余全是底价成交。

此外，这些平台房企手中，还有大量待开地块。据成都某购房平台的统计，兴城人居的待开地块多达14个，高投置业7个，轨道城市5个，城投置地5个，天投发展2个，锦江统建2个。

并不太快的去化周期，数量庞大的土地储备，低廉的土地成本，让平台房企霸榜的格局一时难以改变。但市场下行也让平台房企压力陡增，要实现业绩追求和社会责任的平衡，破局点或许只有唯一一条：做好产品！