最高法院：非本村成员购买农村房屋后，与拆迁办签订补偿协议无效

本案是一起涉及农村房屋买卖及后续拆迁补偿协议效力的纠纷案件。申请人黄某并非四川省仪陇县新政镇大东村村民，其与该村村民签订了一份《关于以房屋抵还借款的协议》，约定以房屋抵偿借款。随后，因该房屋被纳入城市规划区拆迁范围，黄某基于该房屋抵偿协议，与四川省仪陇县新县城建设指挥部签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》，希望通过产权调换的方式获得拆迁补偿。

然而，在履行过程中，仪陇县政府及相关部门认为黄某并非该村集体经济组织成员，无权取得该村宅基地上的房屋，因此拒绝履行拆迁补偿协议。黄某不服，提起诉讼，请求法院确认其与指挥部签订的拆迁补偿协议有效，并要求仪陇县政府依约履行补偿义务。

案件经过一审和二审，法院均认为黄某与村民签订的房屋买卖协议无效，基于无效协议签订的拆迁补偿协议也无效，因此驳回了黄某的诉讼请求。黄某不服，向最高人民法院申请再审。最高法经审查后，裁定驳回其再审申请，维持了原审判决。

法律分析

本案的核心争议问题有两个：

1. 非本村成员购买农村房屋的行为是否有效
2. 基于无效房屋买卖协议签订的房屋拆迁协议是否有效

1. 非本村成员购买农村房屋的行为是否有效

根据我国现行法律和相关政策，农村宅基地属于农民集体组织（如村民委员会或村民小组），其使用权仅限于本集体经济组织成员享有。法律对宅基地的流转有严格限制，明确规定农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人的行为无效。

本案中，黄某并非四川省仪陇县新政镇大东村村民，其与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》本质上属于房屋买卖行为。由于黄某不具备该村集体经济组织成员身份，该房屋买卖行为违反了法律和政策规定，因此法院认定该协议无效。

2. 基于无效房屋买卖协议签订的房屋拆迁协议是否有效

房屋拆迁协议是以房屋所有权为基础签订的协议。如果房屋买卖协议本身无效，则买方无法取得房屋的所有权，其基于无效买卖协议签订的拆迁补偿协议也失去了合法的前提基础。

本案中，黄某与村民签订的房屋买卖协议已被认定为无效，因此其基于该无效协议与四川省仪陇县新县城建设指挥部签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》也被认定为无效。黄某无权要求仪陇县政府履行该拆迁补偿协议。

3. 最高法的裁判意见

最高人民法院在裁定中指出：

• 农村宅基地使用权严格限制在本集体经济组织成员之间流转，非本村成员无权取得该村宅基地的使用权；
• 黄某与村民签订的房屋买卖协议因违反法律和政策规定而无效；
• 基于无效房屋买卖协议签订的拆迁补偿协议也因缺乏合法前提而无效；
• 黄某请求仪陇县政府履行拆迁补偿协议没有法律依据，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。

最高法的裁定进一步明确了农村宅基地使用权流转的法律限制，为类似案件提供了明确的裁判指引。

简要分析

本案的裁判结果体现了法律对农村宅基地使用权流转的严格限制。农村宅基地具有特殊性，其不仅是一种财产权利，还与农村集体经济组织成员的身份密切相关。法律通过限制宅基地使用权的流转，旨在保护农村集体经济组织的利益，维护农村社会的稳定。

本案中，黄某作为非本村成员，试图通过房屋买卖协议和拆迁补偿协议获取该村宅基地上的权益，显然违背了法律和政策的规定。法院通过认定房屋买卖协议无效，进一步否定了基于该无效协议签订的拆迁补偿协议的效力，维护了法律的权威性和农村土地管理秩序。

此外，本案也提醒广大公众，农村宅基地及其上房屋的买卖存在较高的法律风险。非本村成员在购买农村房屋时，应当充分了解相关法律规定，避免因违反法律而导致合同无效，进而造成经济损失。对于已经发生的类似纠纷，当事人应通过合法途径解决争议，而非试图规避法律规定。