悉尼房价远超墨尔本，在悉尼买别墅，难如登天！

01

房价甩墨尔本近$60万！在悉尼买独立屋，难度系数多大？

悉尼房屋价格持续飙升，与其他首府城市明显拉开差距。据PropTrack最新数据， 目前悉尼与墨尔本的房价平均差值接近60万澳元，远高于2020年初时的约25万澳元差距。

据RealEstate网站报道，与全澳第二贵首府城市布里斯班相比，悉尼独立屋均价高 出近50万澳元；与最便宜首府城市达尔文相比，差值更高达96万澳元。这种房价差距在现实购房中体现得尤为明显。

比如在悉尼以当前中位价156万澳元购房，买家很可能只能距市中心约20公里，在 Padstow等中间地带买到约300平地块上的双拼屋。

或者在更远的Hills District，购入一套三至四居的老旧独立屋，比如在 Kellyville，这里离市中心约36公里。

而在墨尔本，同样价格能买到的房屋却大不相同。

买方代理Madeleine Roberts表示，相同资金在墨尔本能买到面积更大、环境更优的房产。

以距墨尔本市中心14公里处的Bentleigh为例么，同样价格能购买一套三房独立屋，土地面积约421平方米。如果移往更远的Mount Eliza，则有机会拿下一处“滨海绿洲”。

REA Group经济学家Eleanor Creagh指出，虽然悉尼和墨尔本过去一直是澳洲最贵 的两大市场，但疫情以来，二者走势已明显分化。

“墨尔本整体表现不佳，而悉尼房价对疫情期间的历史低息环境反应极为敏感，2021年至2022年初的涨幅创30年新高。”

新冠疫情前的2020年3月，悉尼与布里斯班 的房价差约为39万澳元，如今扩大至近50万澳元。 在布里斯班，156万元可以在名校覆盖区，如Paddington买入一套三居独立屋，或在距离市中心6公里的Morningside购得一栋面积可观的房子。

而在阿德莱德，同样预算可买到Henley Beach等沿海热门区内的现代三至四房独立 屋，距市中心仅13公里。

Creagh补充，虽然从金额上看，悉尼房价差距大，但在百分比增幅上，包括布里斯 班、珀斯和阿德莱德在内的小首府城市近年增幅更快，2025年这一趋势仍在持续。

Propertyology研究主管Simon Pressley分析，悉尼作为澳洲金融中心，房价长期领先，但高房价与基础设施拥堵正越来越多地把居民“推”出这座城市。

“悉尼之所以房价居高不下，是因为澳洲多数经济资源都集中在这里。但也正因如此，加上高房价与通勤时间过长，过去10年间，悉尼出现了净迁出27.7万人的巨大 人口流失。”

他补充指出，悉尼长期房价高企的根源可以追溯很久。

“1788年第一舰队在Botany Bay登陆，让悉尼比其他城市早了数十年开始城市建设与基础设施发展，因此它的地产市场也更早形成价值积累。”

曾居住在Revesby的Denise O’Hara就是逐步加入“跨州置业”行列的一员。

她最近以 约167万澳元的价格出售了其面积约570平方米的童年老家，目前正在考虑前往西澳生活。

“我很爱这个社区，我父母在这里住了近65年，不过现在这种地块在悉尼太稀缺，最后我卖给了开发商。”

“挺可惜的，但这就是悉尼的现实，”她补充道。

02

澳洲三轮降息，房价反应天差地别！

自2015年以来，澳洲经历了三轮主要的降息周期。尽管每轮降息的目的是刺激经济 和提高家庭购房能力，但数据显示，不同时期的政策对房地产市场的影响截然不同。

从2015-2016年首次温和降息，到2019-2021年新冠疫情下的激进降息，再到2024年 开始的最新一轮政策转向，每一轮都造就了房市“赢家”的更迭，也反映了澳洲经济 结构、购房人群和城市格局的根本性变化。

基于Neoval提供的2015年至2025年对1339个首府城区的年级别房价数据所进行的分 析，揭示三轮降息周期各自的“获胜板块”以及澳洲房市对利率敏感性的演变。

*第一轮（2015-2016）降息：价格适中、可通勤的沿海小镇引领房市*

澳洲储备银行（RBA）从2015年5月到2016年5月将利率从2.25%调降至1.50%，降幅 为0.75个百分点。

这一轮温和降息主要是为应对增长放缓和低通胀。

房市主要受惠板块为中央海岸一带的沿海生活区，因地理上接近悉尼又提供改善型 居住环境而受到购房者青睐，例如Avoca Beach-Copacabana年增长率达8.0%， Wamberal-Forresters Beach为8.2%，The Entrance则是8.9%。

当时这些区域住房价格大多在80万至120万澳元之间，对于不少城市通勤者而言， 既可实现“海景房”梦想，又不算脱离职场重心。

尽管市场普遍认为疫情时期是城市向地区迁移的起点，但事实上这一趋势早在2015 年已经开始酝酿。

*第二轮（2019-2021）降息：悉尼高端市场迅猛反应*

第二轮降息始于2019年6月，在新冠爆发期间急剧加速，利率从1.50%一口气降至 2020年底历史低点0.10%。这是澳洲历史上最激进的货币宽松政策之一。

在这期间，悉尼的百万级高端板块成为最大受益者，突显出疫情期间政策激励下所 出现的“财富效应”，比如Turramurra在2019-2020年价格上涨12.4%，Castle Hill 及周边多个区涨幅均超12%，Northern Beaches（包括Collaroy和Freshwater）增 长同样强劲。

Baulkham Hills West-Bella Vista从前一年下跌7.2%到次年暴涨12.4%，幅度高达 19.6%。

*第三轮（2024-2025）降息进行中：平价区成新冠军*

从2024年开始的最新一轮降息，是在十余年来最高利率背景下启动的，基准利率此 前一度超过4%。

与前两轮截然不同的是，这次的受益者不是海景房，也不是百万独 立屋，而是典型的外环平价住房市场。

其中表现最亮眼的为珀斯的外围区域，Midland-Guildford年增长15.6%。Mandurah 为15.5%，Balga-Mirrabooka则是15.4%。

此外，阿德莱德的Smithfield-Elizabeth North也有 14.4%的上涨表现。这些区域 普遍房价在55万至75万澳元之间，是典型的首置市场。

随着利率下调带动借贷能力提升，这些购房者群体反应最为敏感，推动价格大幅上扬。

这也标志着房市格局的根本逆转：从生活方式导向的中产市场、再到疫情时期高净 值市场，如今转向了“刚需优先”，突显住房可负担性危机在塑造新一代房市趋势。

03

拍卖成交率跃升至75%，澳联储降息提振市场信心

利率下调提振了市场信心，初步拍卖成交率升至自去年4月以来的最高水平，经过数月停滞后，中介也看到了活跃度的回升。

据数据机构Cotality统计，六大首府城市的综合拍卖成交率跃升至75%，比上周高出3.4个百分点。市场对8月降息反应积极，本周拍卖房源数量较上周增长了24.3%，创下七周来最高销售量。

悉尼的拍卖成交率与综合水平一致，达到75%；墨尔本稍高，为75.5%。

Domain研究主管Nicola Powell表示：“我认为降息真正让买家重拾信心。”

她指出：“这显示更多买家进入市场，对拍卖房源的竞争加剧，更多房子在拍卖中成功售出。买家信心增强和市场竞争的增加，正是推动成交率提升的主要原因。”

经济学家预计房价将保持稳健增长，但Powell表示，由于可负担性限制，不太可能出现房市繁荣。

她补充道：“春季是房地产交易的高峰期，因此我预期成交率仍将保持积极。今年我们已经经历了三次降息，这可能足以让观望的买家重返市场。”

周二现金利率降至3.6%，据Canstar测算，如果贷款方将降息完全传导给借款人，单薪平均全职收入为103,024澳元的人士，贷款额度可增加约1.2万澳元；若夫妻双方均为平均收入，则在30年期贷款、平均新利率5.75%的情况下，可增加约2.4万澳元贷款能力。

Powell表示，贷款能力的提升可能带来一个积极的春季销售季，尤其是对于首次购房者而言，他们现在可能有能力进入墨尔本市场。

在Cheltenham的Cavanagh街，五位活跃竞拍者——全部为首次置业者的单身或夫妇——参与了拍卖。最终，房屋以55.1万澳元成交。

墨尔本买家代理David Morrell表示，春季销售季起步稍晚，但随着降息，非公开市场开始出现交易活跃迹象，买家正在重新评估市场。

他说：“高端市场一直像冰川一样停滞不前，但看到这些初现的绿色苗头，希望它会持续下去。”

Morrell补充：“我并不是说市场一片大好……但我们看到人们愿意进行交易。目前还没有出现高价成交的现象，比如没有房子以300万或400万澳元成交。但非公开市场的交易活跃度，是我观察到的绿色苗头。”

悉尼北区Pennant Hills的Bellamy街，一套建于1973年的四卧两卫原始住宅，以235万澳元售给首次置业夫妇。

布里斯班的拍卖成交率较上周上升2.5个百分点，达到69.6%，显示这个较小市场对降息的反应相对较慢。

阿德莱德今年的成交率排名第三，达到78%。首都领地（ACT）销售激增，成交率达到80.6%。

04

悉尼房价最被高估及低估城区出炉！

悉尼楼市的剧烈通胀，使部分城区的房价出现“高估”现象。这些地区的房价已经脱离实际价值，存在下跌风险，不少购房者正转向寻找价格更合理、条件相近的城区置业。

与此同时，悉尼也出现了一些与之相反的区域：这些地方的房价相较周边地区偏低，购房需求正逐步回升，具备“追涨”的潜力。最新数据显示，这些被低估的城区正吸引越来越多的关注。

通过比较周边地区在房屋类型、生活设施、基础建设等方面相似的条件后，SuburbData的分析指出，不同城区之间的房价出现了明显失衡。

被低估的城区被认为是值得进入房市的好选择，因为这些地方的房价预计会迎来上涨；而高估的城区则可能给新买家带来风险，容易在入市时“买亏”。

报告指出，一些“高估”最严重的城区，其房价比邻近类似地区高出多达25万澳元。这种状况通常是因为这些区域多年来房价暴涨，远超周边市场的整体涨幅。

SuburbData的研究认为，如此大的价差难以为继。当前，这些高估的地区的买家需求已开始出现下滑迹象，而市场上的房源供应却在持续增加。

这些因素都预示着市场即将进行调整，当地房价可能多年维持停滞，甚至出现下跌，从而加大新购房者的财务风险。

SuburbData分析师Jeremy Sheppard表示，一个城区是否被高估或低估，取决于市场周期、供需平衡等多种因素。“买家总是在寻找物有所值的房产，”他说，“人们常犯的一个错误是认为房价会持续多年以同样速度上涨。”

“事实并非如此。房地产市场是周期性的。当买家在一个被低估的市场中发现了价值，就会迅速入市，形成抢购潮，房价便会迅速上涨。”

“涨势会持续，直到买家不再认为值得出手……而市场在这个高点时，往往就是被高估的信号。”

在悉尼被列为“最被高估”的前20个市场中，这些城区各具特色，遍布整个大悉尼地区，包括即将开通的西悉尼机场周边的发展中城区，如Rossmore和Bringelly，这些城区近年来吸引了大量投机性投资。

其他被高估的城区还包括一些位于城市边缘、以大块土地和半乡村住宅为主的地区，如Penrith南部的Mulgoa和Orchard Hills，以及Camden地区的Ellis Lane。

疫情期间，由于人们对宽敞居住空间的强烈需求，这些边缘城区的房价大幅上涨。但这些区域历来吸引的是较为小众的买家群体，而近期需求已开始显现疲软。

此外，悉尼北部海滩Pittwater地区的一些城区也被认为房价偏高，包括Great Mackerel Beach、Whale Beach和Clareville。

这些城区在疫情期间和疫情后的一段时间里市场火爆，吸引了大量追求“生活方式”的买家，他们希望拥有更宽敞的空间和更安静的海边环境。然而，如今这些地区的购房需求正在回落，房源却在增加，显示房价可能已经触顶。

而那些“最被低估”的城区，则多分布在Strathfield和大Parramatta一带，这些区域的房价在过去几年增长缓慢，但近期市场回暖，具备上涨潜力。

这些城区包括Homebush West、Dundas Valley、Wentworthville、Liberty Grove和Granville等。

悉尼南部的部分地区也被认为房价偏低，如Sutherland Shire的Jannali，以及位于Canterbury-Bankstown南部的Revesby和Revesby Heights。

买家代理Andrew Hancock（My Property Pro）表示，他为不少家庭在悉尼南部这些地区成功购房，而他们大多来自价格更昂贵的内西区域。

他说：“现在人们普遍认为这些地区更具性价比。很多买家拥有较高薪资和更充裕的预算，这也在推高当地房价。”

“比如Revesby的房屋价格明显低于更南边的Kirrawee等地，但整体居住体验相似。Revesby的确被低估了，这类区域往往会迎来‘补涨’。”

其他被低估的城区还包括内西的华人区Campsie、Newtown、Alexandria和Petersham。此外，另一个华人区Zetland也榜上有名。

内西区的房产中介公司Adrian William的负责人Adrian Tsavalas表示，目前Newtown的性价比尤其突出。

他说：“这里一直都很受欢迎，过去也曾经历多轮上涨。但如果你把它和Glebe或Annandale等其他内城城区对比，会发现Newtown的价格确实很划算。”

“尤其是公寓，过去五年来价格一直保持在相对合理的水平，是进入这一地区的好选择。”

悉尼最被高估的城区：

Mulgoa、Maroubra、Maralya、Abbotsbury、Great Mackerel Beach、Orchard Hills、Ellis Lane、Arcadia、Horsley Park、Warrawee、Whale Beach、Bringelly、Clareville、Ingleside、Artarmon、Rossmore、La Perouse、Fiddletown、Rhodes、Bilgola Beach

悉尼最被低估的城区：

Campsie、Homebush West、Cremorne、Schofields、Dundas Valley、Wentworthville、Revesby Heights、Liverpool、Parklea、Spring Farm、Petersham、Jannali、Newtown、Denham Court、Liberty Grove、Alexandria、Kurraba Point、Revesby、Granville、Zetland

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