北京律师解析：房产买卖中买方拒付房款，卖方能否解约收回房？

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在房屋买卖中，卖方将 50% 产权过户给买方后，买方未支付房款且经催告仍拒绝支付，卖方能否解除合同并收回产权？北京大兴区一起案例给出答案：买方未按约定支付房款构成根本违约，卖方在法定除斥期间内行使解除权合法有效，有权要求买方协助办理产权过户，收回全部房屋份额。法院的判决为房屋按份共有交易中的违约处理提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：方玉婷

被告：刘敏

（二）事件经过

2022 年 5 月 17 日，方玉婷与刘敏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定方玉婷将其名下位于北京市大兴区的一号房屋（建筑面积 58.46 平方米）的 50% 份额出售给刘敏，成交价格 43 万元，刘敏应于 2022 年 5 月 17 日前支付该款项。

同日，双方办理了产权变更登记，一号房屋的共有情况变更为按份共有，方玉婷与刘敏各占 50% 份额，不动产权证书对此予以载明。

2024 年 6 月 3 日，方玉婷通过手机短信向刘敏发送催款函，要求刘敏在收到函件后 3 日内支付 43 万元购房款。2024 年 6 月 4 日，刘敏回函称款项已支付，方玉婷此次属重复索要。

方玉婷认为刘敏未支付购房款，经催告后仍拒绝履行，导致其合同目的无法实现，诉至法院，请求：1. 解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2. 判令刘敏协助办理一号房屋的产权变更手续，将其名下 50% 份额过户至方玉婷名下；3. 本案诉讼费由刘敏承担。

刘敏辩称，其已通过借款抵扣的方式支付了购房款，合同已履行完毕；方玉婷的起诉超过法律规定的解除权除斥期间，应驳回其诉讼请求。

（三）查明事实

一号房屋现由方玉婷占有使用。

刘敏主张，2020 年至 2022 年 5 月 17 日期间，方玉婷分五次向其借款共计 43 万元（分别为 10 万、10 万、5 万、8 万、10 万），均为现金交付，双方约定用该借款抵扣购房款，但未提交相关证据佐证借款事实，亦未能说明方玉婷的借款用途。

方玉婷否认向刘敏借过款，主张其与刘敏曾为同性伴侣关系，基于信任在未收到房款的情况下先办理了产权过户，刘敏承诺尽快支付房款，双方关系破裂后刘敏拒绝付款。

2023 年 8 月 3 日方玉婷曾起诉刘敏要求支付房款，后撤诉；2024 年 6 月 3 日发送催款函，刘敏回函拒绝支付。

（四）争议焦点

刘敏是否已支付一号房屋50% 份额的购房款？

方玉婷行使合同解除权是否超过法定除斥期间？

方玉婷能否解除合同并要求刘敏返还一号房屋50% 份额？

二、案件分析

（一）购房款支付事实的认定

根据 “谁主张，谁举证” 的原则，刘敏主张以借款抵扣购房款，应提供证据证明借款事实存在。但刘敏未能提交借条、转账记录等任何证据，且无法说明借款用途，其关于已支付购房款的主张缺乏事实依据，法院不予采信。

方玉婷主张刘敏未支付购房款，结合刘敏未能证明付款事实的情况，法院对该主张予以支持，认定刘敏未按合同约定支付 43 万元购房款。

（二）合同解除权及除斥期间的认定

刘敏构成根本违约：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。刘敏未按约定时间支付购房款，经方玉婷催告后仍拒绝履行，其行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，方玉婷享有法定解除权。

解除权未超过除斥期间：《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使的，该权利消灭。本案中，刘敏虽未按 2022 年 5 月 17 日的约定支付房款，但无证据表明其在此后明确表示拒绝履行付款义务，双方可能就付款事宜存在协商；直至 2024 年 6 月 4 日刘敏回函明确拒绝支付，方玉婷才知晓其不再履行义务，此时起算除斥期间，方玉婷在本案中行使解除权未超过一年期限，故刘敏关于超过除斥期间的主张不成立。

（三）合同解除后的处理

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，合同解除后，刘敏应协助方玉婷办理一号房屋的产权变更手续，将其名下 50% 份额过户至方玉婷名下，恢复房屋全部产权归方玉婷所有的状态。

三、裁判结果

法院判决：

方玉婷与刘敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2025 年 1 月 9 日（起诉状副本送达刘敏之日）解除；

刘敏于本判决生效后 10 日内协助方玉婷到房屋登记主管部门办理一号房屋的产权变更手续，将刘敏名下 50% 房产份额过户至方玉婷名下，使方玉婷享有该房屋 100% 产权。

四、案件启示

（一）房屋交易应坚持 “先付款后过户” 原则

本案中，方玉婷因特殊关系在未收到房款的情况下先行过户，导致权益受损。提醒当事人在房屋买卖中，应遵循交易惯例，尽量约定 “先付款后过户” 或采取资金监管等方式，确保房款支付与产权变更同步进行，避免因信任问题引发纠纷。

（二）现金交易需留存书面证据

刘敏主张以现金借款抵扣房款，但因无任何书面证据未获法院采信。提醒当事人在涉及大额款项交易时，尽量采用银行转账等可追溯的方式，如确需现金交易，应要求出具借条、收条等书面凭证，并注明款项用途，以防日后无法举证。

（三）及时行使合同解除权

合同解除权有法定除斥期间，当事人应在知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期将丧失权利。本案中方玉婷在刘敏明确拒绝付款后及时起诉，有效维护了自身权益，提醒当事人在对方违约时，应及时通过催告、诉讼等方式主张权利，避免超过法定期限。

（四）特殊关系下更应规范交易流程

基于亲属、朋友等特殊关系的房屋交易，更应注重合同条款的明确性和交易流程的规范性，切勿因碍于情面忽视法律风险。本案双方曾为伴侣关系，却因未规范付款和过户流程产生纠纷，警示当事人特殊关系不能替代合同约定和法律风险防范。

本案的判决再次明确：房屋买卖中，买方支付房款是主要义务，未履行付款义务且经催告仍拒绝履行的，卖方有权解除合同并要求恢复原状；当事人行使权利应遵守法定期间，同时注重证据留存，以维护自身合法权益。对于房屋交易双方而言，规范交易流程、明确权利义务、留存书面证据，是避免纠纷的关键。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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