北京买房：理清思路，购房建议1624

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们夫妻目前都在北京工作，孩子10岁在东城安交片区上小学，17年山顶买了一个老破小，税费算下来625万，47平，一室一厅，最高时房价涨到680万。目前同小区不断有房主出售，同户型的挂盘价已经降到550万，就是不断有人踩踏，目前房租是一个月6600，因为我们自己也在附近租房。

目前有两种方案：

1、割肉降价出售，亏损15-20%变现，目前看上学的孩子一年比一年少，不确定东城的学区政策会不会变，房子对应的是方家小学。

2、我们直接装修一下自己住，省去每年15万的租金，等房价稍微好一点再出手。不知道哪种方案亏损能小一点。

A：

1、现在550万，房租6600，如果这是平均租金的话，租售比是833。而北京老破小的平均租售比是不超过600，说明您这套房的溢价率仍然比较高，接近30%吧。当然这也不特殊，现在东西海的平均溢价率是25%，您这是小户型，溢价高点儿也正常。

2、政策未必有大变化，至少不会有太大的利空。毕竟孩子少了，管理部门就没必要折腾孩子和家长了。但如果没有明显的利好政策，那溢价率有可能受影响。

我不认为会直接大幅降价，毕竟房子是用来住的，即便用完了学位，家长们也得居住，然后随着孩子毕业而一年年的卖房离开。所以更大的可能是逐年降低溢价，如果大盘上涨的话则体现为相对涨的慢。

这参考韩国和咱们台湾省的学区房吧，相对最典型。都曾经溢价超高，人口下降也都很多年了。后果是最牛学校旁边的高总价宜居房产依然坚挺，因为学区功能降低后居住功能反倒更受重视，只有好东西才什么时候都稀缺。

普通学区房受影响较大，以首尔来说，目前只有江南三区的学区房坚挺，还动不动领涨，其他的逐渐没落。台北也差不多，就信义等三区的六所明星小学的宜居房子支撑更强，其他的逐渐都没什么溢价了。

3、自己住，那就看是否能接受这性价比了，数字是明摆着的。是否等待也看自己的判断，但在我看来，如果没有政策支持，比如放宽落户和在京高考等等，很难大幅增加购买学区房的人群，溢价率至少不会再上涨，回到高点的可能性很小。

仅供参考。

二

Q:

请问，小区地下停车场的产权到底是属于全体业主，还是属于开发商？

章哥：

1、参照《民法典》呗：如果公共区域，比如电梯井、楼梯间、公共走廊等和机房等设备间，也就是计入公摊面积的，其产权属于全体业主共有。

但如果没有计入公摊面积的，那就得看购房合同了。如果合同上明确约定归谁，那产权就就是归谁的，业主和开发商都有可能。如果合同上没提，但开发商办了产权证，那就归开发商。办不下产权证也没约定的，那业主可以和开发商协商，一般来说是开发商拥有经营权和收益权，业主们在开发商管理下拥有优先使用权。

2、我估计您问的是“人防车位”吧？那产权是属于国家的，开发商拥有经营收益权，也可以让渡给物业经营。业主没有产权，只拥有优先使用权，但要在物业管理下使用。

仅供参考。

再请问，小区里的道路是属于全体业主的吧？停车场为什么例外？道路是我们的，我们有权不让车通过吧？

章哥：

1、道路不是建筑物，除非是某一栋楼专属的，否则也不计入公摊，既没有单独的产权也不能交易。道理和绿地花坛什么的都属于小区的配套设施，由物业维护，但谁都没有产权。

2、地下停车场属于建筑物，如果有产权证，那这还属于“商品房”呢，是可以交易的。所以这谈不上什么例外，本身就是两种不同性质的东西。有产权证的就是商品，是可以交易的。没有证儿的就不是商品，也就不能交易。

3、是否拦路是您的事儿，您可以试试。只是提醒您，您是肯定不拥有产权的，连维护权都没有。

仅供参考。

那再请问，人防的产权是国家的，那开发商凭什么没征得业主的同意就擅自建设？而且这笔钱是谁出的，如果是已经包含在房价里了，那这产权和使用权就都应该归业主。

章哥：

1、那您这就是抬杠了，现在是法治社会，有法可依的就必须按照法律执行。人防不是开发商擅自建的，而是政府规定的强制性配套，不用征得业主同意，您也没资格审批。

2、按您的逻辑，既然商家的所有成本都摊在商品价格里了，那您早上买个煎饼，他的炉子饼铛+三轮车，是不是也就是您的了？您再买个Iphone手机试试，连美国的总部大楼都是您的了，因为建设成本都摊在售价里了。

3、总之我不跟您掰扯了，没意思，纯属抬杠。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们是28年入学，目前目标学校有西什库，黄小，实验一小，想买平房（15以上，可自住）实现落户上学。请教一下您的意见。

A：

1、我没什么意见，买平房上学正常，居住的话只要自己能接受这环境就行。不过考虑好，如果没住过大杂院儿的话，那这可挺有挑战性的，跟住楼房完全两码事儿。

我是从小儿住过，深刻理解那些胡同儿老住户对拆迁的渴望，您这可是反着来，有让孩子+全家忆苦思甜的意思了。所以真得考虑好，很多困难与不便，不是随便能克服的，理想丰满，现实很骨感。

2、常规建议是如果真的想住平房，那最好提前适应一下，租间房住上半年。只有经历过寒冬酷暑，体验过洗澡和茅房，再能习惯房子的狭小+零距离接触的邻居，然后再决定买不买。

反正我接触过不少没住过大杂院儿，但认为自己能克服的家庭了，最终没一个能坚持下来的。由俭入奢易，由奢入俭难，尤其是条件不太好的院子，真挺不方便的。

3、另外看房的时候最好找大中介，省心。找小中介的话最好能直接面对业主，这一是问清楚手续问题，二是避免吃差价。平房和楼房不同，每间房都各有特色。另外一定考察清楚房子质量，主要就是避免背阴儿漏雨什么的，仔细观察角落的痕迹。

仅供参考。

四

Q:

请问，我现在是西城集体户，名下无房，但因为当年单位不接收孩子的户口，所以只能落在妻子的远郊户口上。现在我有离职的打算，单位要求一旦离职就必须迁走户口到妻子家，而我们又面临孩子两年后幼升小，是不是我们一旦迁走就不可能迁回西城了？

您有什么建议吗？如果西城买房的话，100多万首付有可能吗？我们夫妻收入目前在3万多，换工作后应该4万左右。

A：

1、除买房之外没有建议。

2、因为您即便是保留了自己的集体户也没什么用，只要单位不同意，那怎么都迁不过来，也就无法在西城入学。

单位按说是不能强制迁户到您妻子家的，但可以迁到西城的公共户上。但还是这问题，派出所也不会接收您孩子的迁户，对上学来说还是没用。

3、户口迁走可以迁回来，只要有房就随便迁。

4、西城100多万的首付当然有可能了，现在的政策是可以贷款80%。所以假定150万首付，如果以收入一半贷款的话，至少能贷300多万，买400多万的房子没问题，肯定能买到。

但这总价的房就肯定是占坑儿房了，或是老破小，或是70年公寓。这种房只是对上学的帮助大，但其他方面都不占优，无论是居住还是保值。考虑好。

仅供参考。

五

Q:

请问，孩子明年入学，预算200+200总价400万左右，想买个东西城的学区房，首选要求确保对口入学，然后兼顾保值，请问有什么建议，请推荐。

A：

1、我建议是再考虑一下吧，因为东西城根本就没有这种房，谁也推荐不了，连中介都不敢。要不您跟骗子联系一下吧，他们什么都敢承诺，然后口头语还必定是“我不骗人”。

2、东西城早就都是“多校划片”了，即便是离学校最近的学区房，也只能说是对口入学的概率高，但没人敢确保，我更不敢。

3、保值的话也没谱儿。400万总价的都只能是占坑儿房，或是小公寓，或是老破小，溢价比例都必定在30%以上。也就是400万中包含100多万的溢价泡沫，谁敢保证不跌啊？

尤其今年是入学高峰的最后一年了，明年就是明确的入学人数拐点，在大趋势面前，除非是有很利好的政策，否则进入低谷期后都有可能影响溢价。毕竟商品价格是由供需关系决定的，总需求减少了，就算产品再优质，抢购人群减少也会降低泡沫的。

4、总之我没什么建议，您的要求太高了，我帮不上忙。

仅供参考。

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